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产业地产就是一场高端局：2026共赴新征程
一群中年油腻男人
茶馆闲话｜那个卖成“大杂烩”的专业园
“城西那个精密制造园，最近在清尾盘。”老李提了这么一句。
在座的都懂他说的是哪个园——四年前高调开售，号称要聚拢一个细分产业。老陈放下杯子：“他们尾盘还有多少？”
“至少三成。关键是现在园区里，做模具的隔壁是搞服装定制的，对面又来了家电商仓库。”老李摇头，“当初的‘精密制造主题’，早串味了。”
定位是怎么一步步“杂”的
招商老赵最清楚内情：“开头半年，他们挺坚持。只招产业链上的企业，价格咬得死。但销售进度一慢，股东压力就来了。”
“第七个月，开了第一道口子。”老赵回忆，“来了个做包装材料的，说是给园区企业做配套。其实八竿子打不着，但付款爽快，就放进来了。”
“有了第一个，就有第二个。到第二年，为了回款，只要掏钱痛快，不太离谱的都接。园区渐渐成了‘制造相关大杂院’。”
“大杂烩”的隐形代价
做产业规划的吴工分析：“这种园最尴尬。你说它不专业吧，还有几家原生企业；你说它专业吧，产业链根本搭不起来。”
“那几家最早进来的精密制造企业最难受。”老李说，“想找个上游热处理配套，没有；想和隔壁交流技术，人家是做家具五金件的，聊不到一块。去年走了两家，说‘园区氛围不对’。”
吴工补充：“更麻烦的是招商吸引力。真正的精密制造企业来看场地，一看邻居五花八门，转身就走。他们怕什么？怕园区哪天又招来个有污染、有噪音的邻居。”
尾盘为何更难卖
“现在他们尾盘降价都难卖，” 老赵说，“早期买的业主也在抱怨，说园区品质下降，租金上不去。潜在客户一看：哦，一个不纯粹的园区，尾盘位置还是最差的——凭什么买？”
老陈想起个细节：“他们招商经理私下说，现在推尾盘，连个像样的‘产业故事’都讲不圆。只能说‘价格优惠’，但产业客户最不看重的就是便宜一点。”
还能“扳”回来吗？
茶馆静了一会。
“难。”吴工直言，“物理空间上已经定型，企业分布散乱。除非有大资本介入，统一回购、重新规划、二次招商——成本太高。”
“但也不是没辙。”老李说，“至少可以把剩余房源，集中定向招引最初定位的那个产业，哪怕给特殊优惠。同时加强园区服务，搞些专业沙龙，把还没走的老客户留住。慢慢把‘味’正回来一些。”
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