【银河地产胡孝宇】行业点评丨上海试点收购二手房,着力提振发展楼市——上海试点收购二手房点评
- 2026-02-05 08:24:21
【报告导读】
1. 上海正式启动首批二手房收购。
2. 三区差异化收购。
3. 核心板块或为收购主要区域。
4. 上海二手房租金回报修复。
核心观点
事件：上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区是首批试点区域。
上海正式启动首批二手房收购：上海市正式启动第一批收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区域。根据新华财经，此次试点由各区公租房公司作为收购主体，中国建设银行提供金融支持。此次试点的三区制定差异化的方案，主要为了拓宽保租方的筹措渠道、快速增加小户型保障房源供给，精准匹配新市民、青年人才等群体的租赁需求。
三区差异化收购：此次试点三区制定差异化的方案。在房源选择上，浦东新区优先聚焦内环内2000年以前建成、单套建面70平米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源；静安区聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先覆盖重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈；徐汇区收购存量小户型二手住房。在收购方案上，浦东新区为“收旧换新”模式，居民售出房屋后的购房款参照房票形式专账监管、同步购买浦东新区内市场化一手住房。
核心板块或为收购主要区域：从价格表现看，上海核心区域的价格具有显著优势。2025年内环内、内外环间、外环外的住宅成交规模分别为78.81万方、219.32万方、787.59万方，分别占全年成交规模的7.26%、20.20%、72.54%。从价格表现看，以2026年1月末的数据为例，内环内、内外环间、外环外的住宅成交均价分别为15.8万元/平米、10.9万元/平米、4.5万元/平米，尽管成交价格受到成交样本的影响，但是内环内的成交均价显著高于其他区域。
上海二手房租金回报修复：根据中原地产的数据，2025年12月，上海二手住宅的租金回报率已达到2.01%，2016年2月以来首次突破2%。根据中指院数据，2025年全年上海二手商品住宅成交规模为1860.17万方，占全市新房和二手住宅成交面积的63.14%，二手房是上海住宅的重要组成部分。2025年全年二手房成交规模同比增长5.52%，上海二手房市场表现相对活跃。
投资建议
此次上海的浦东新区、静安区、徐汇区试点收购二手房，一方面进一步满足上海的居民住房需求，扩大保租房供给量，满足居民的刚性住房需求；另一方面有望促进相应区域的楼市成交。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企具有凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。
风险提示
宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。
如需获取报告全文，请联系您的客户经理，谢谢！
【银河地产胡孝宇】行业点评丨稳定房地产市场，构建发展新模式——中央经济工作会议点评
本文摘自：中国银河证券2026年2月4日发布的研究报告《【银河地产】上海试点收购二手房，着力提振发展楼市》
分析师：胡孝宇
评级体系：
评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。
行业评级
推荐：相对基准指数涨幅10%以上。
中性：相对基准指数涨幅在-5%～10%之间。
回避：相对基准指数跌幅5%以上。
公司评级
推荐：相对基准指数涨幅20%以上。
谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%～20%之间。
中性：相对基准指数涨幅在-5%～5%之间。
回避：相对基准指数跌幅5%以上。
法律申明：
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