早起在家看新闻，上海近期启动由区属国企收购二手房用作保租房的试点政策。上海楼市持续低迷，2025年下半年起新房去化速度放缓超60%，二手房价格同比下跌6.1%，部分区域较历史高点跌约30%。政策旨在通过"以旧换新"模式消化存量房产，激活置换链条，托底市场。
静安区、徐汇区、浦东新区为首批试点，选择标准为区域财力雄厚、可支撑资金成本。各区指定区属保障性住房公司作为实施主体，按"政府主导、市场运作"原则推进。
聚焦"老破小"户型（如静安、徐汇倾向小户型，浦东要求内环内、楼龄2000年前、总价≤400万元），优先选择核心地段、近产业园或地铁的房源，因这类资产租金回报率可达3%以上（高于上海平均2%），利于保租房运营收支平衡。
据测算，三区年需收购资金约315亿元（按2.6万套符合条件的30%置换量、每套400万元估算）。资金来自财政注资、企业自有资金和银行贷款（建行已提供金融支持）。
从执行难点来看，二手房评估价需买卖双方协商，若市场持续下跌恐难达成共识；静安、徐汇等高房价区改善型房源稀缺，业主置换选择有限；后期需通过保租房租金收益、公募REITs或出售房源回收成本，依赖租金回报率覆盖前期投入。
2025年，全国多地响应中央"去库存、优供给"政策导向，由地方国企主导开展二手房收购用于保障性租赁住房（保租房）的实践案例。
以上海奉贤为例，奉贤建设发展集团（奉发集团）于2025年12月底启动"以旧换新"政策，重点覆盖育秀新村、阳光新村等11个二手房小区，计划收购小户型二手房源。截至2026年1月23日，累计收到104组意向报名，完成首批50组家庭登记，另有14组进入轮候序列。收购房源主要用于补充保租房供给，面向新市民、青年人群体。
杭州富阳区也有类似动作，杭州富阳乐居投资运营集团（区属国企）于2025年启动商品房"以旧换新"活动，定向收购200套符合条件的二手房（建成于2010年前、建筑面积≤144平方米）。采用"抵价券+购房券"模式，换房人可获得等额抵价券及额外5%购房券（最高10万元），用于购买指定新房项目。收购的二手房后续可转为保租房或租赁住房使用。
2025年各地国企收购二手房用于保租房，主要呈现以下特征，响应2024年中央"收购存量商品房用作保障房"政策，2025年进入实质性落地阶段，超60个城市表态支持，超32个城市发布实施细则。
主要由区属或市属国企（如保障房公司、城投集团）作为实施主体，依托政府信用背书和财政支持。普遍聚焦小户型（70-120平方米）、总价适中、产权清晰的二手房，优先选择核心地段、配套成熟的"老破小"房源，因这类房源租金回报率相对可观（可达3%以上）。包括财政注资、企业自有资金、商业银行贷款、专项债、保障性住房再贷款等。部分城市（如上海静安）建立货币化配建资金、企业自有资金与银行贷款相结合的多元投入体系。收购房源主要用于保障性租赁住房，面向新市民、青年人、引进人才等群体，租金低于市场价，实现"职住平衡"。
从已披露数据看，2025年各地收购规模差异较大，从数百套到数千套不等。主要挑战包括：资金压力（部分城市测算年需资金超300亿元）、价格评估难（买卖双方博弈）、后续运营可持续性（需租金收益覆盖成本）、置换链条是否通畅（部分高房价区改善房源稀缺）等。
总体而言，2025年是国企收购二手房用于保租房的探索年，各地在模式创新、资金筹措、房源筛选等方面积累了初步经验，为2026年政策扩围奠定了基础。但实际效果仍需观察市场参与度、价格稳定性和长期运营能力等关键指标。
