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千万项资管云 | 国有房产管理数字化解决方案:破解历史遗留商铺产权不清与无证运营资产入账难题

  • 2026-02-05 10:20:20
千万项资管云 | 国有房产管理数字化解决方案:破解历史遗留商铺产权不清与无证运营资产入账难题

国有房产管理数字化解决方案

破解历史遗留商铺产权不清与无证运营资产入账难题

随着我国城市化进程的不断推进和国有资产监管要求的日益严格,国有房产管理正面临前所未有的挑战。其中,历史遗留问题尤为突出——大量商铺因年代久远、档案缺失、权属变更复杂等原因,长期处于“产权不清”或“无证运营”状态,不仅影响国有资产的保值增值,更严重阻碍了财务合规、审计监督和市场化运营。在此背景下,推动国有房产管理的数字化转型,成为破解上述难题的关键路径。

01

问题根源:历史遗留商铺的“双重困境”

1、产权不清

许多国有商铺建于上世纪八九十年代甚至更早,历经多次机构改革、企业改制、行政区划调整,原始建设审批资料散失,土地使用权与房屋所有权分离,导致“有房无证”“多头主张”“权属模糊”等问题频发。这类资产难以确权登记,无法进入不动产统一登记系统,更无法进行交易、抵押或出租备案。

2、无证运营资产无法入账

根据《政府会计准则》和《行政事业性国有资产管理条例》,单位必须将所有占有、使用的国有资产纳入账务管理。然而,因缺乏合法产权证明,大量实际由国有单位控制并产生收益的商铺长期游离于财务账外,形成“账外资产”。这不仅违反财经纪律,也造成国有资产流失风险,并在巡视审计中屡被通报。

02

数字化赋能:构建全生命周期管理体系

针对上述痛点,国有房产管理亟需一套以“数据驱动、流程闭环、权责清晰”为核心的数字化解决方案。该方案应涵盖以下关键模块:

(1)资产普查与数字建档

利用无人机航拍、激光扫描、GIS地理信息系统等技术,对存量商铺开展全域摸底,建立“一房一档”电子台账。即使暂无产权证,也可通过历史合同、使用记录、缴费凭证、现场影像等多源数据交叉验证,形成“事实占有+使用证据链”,为后续确权和入账提供依据。

(2)权属溯源与智能比对

搭建国有房产权属数据库,整合自然资源、住建、档案、国资等部门的历史数据,运用区块链和AI图像识别技术,自动比对地籍图、规划图、竣工图与现状,辅助厘清权属演变脉络,识别潜在争议点,为确权登记提供技术支撑。

(3)无证资产合规入账机制

在财政、国资、审计部门指导下,制定“分类处置、分步入账”策略。对短期内无法确权但实际控制、持续运营的商铺,可依据《政府会计制度》中“暂估入账”原则,在数字化平台中设立“待确权资产”科目,按公允价值或评估价值入账,并动态跟踪确权进展,实现“账实相符、风险可控”。

(4)全流程线上监管与预警

通过统一的国有房产管理平台,实现从资产登记、出租合同、租金收缴、维修维护到报废处置的全流程线上化。系统自动校验租户资质、合同合规性、租金到账情况,并对“长期未确权”“租金异常”“合同到期”等风险点实时预警,提升监管效能。

03

实践成效:从“管不住”到“管得好”

多地已开展试点探索。例如,某省会城市国资委通过部署国有经营性房产数字化平台,半年内完成2,300余处历史商铺的数字化建档,其中86%实现合规入账,年租金收入增长17%,审计问题整改率提升至95%。更重要的是,数字化确权路径为后续不动产统一登记、REITs盘活、混合所有制改革奠定了坚实基础。

04

展望:迈向智慧国资新时代

国有房产管理的数字化不仅是技术升级,更是治理理念的革新。未来,应进一步打通跨部门数据壁垒,推动“房地一体”确权登记常态化;探索“数字孪生+智能合约”在资产运营中的应用;并将成功经验复制到办公楼、厂房、仓储等其他类型国有资产,最终构建覆盖全面、权责清晰、安全高效的智慧国资管理体系。

END

关于千万项

千万项科技(上海)有限公司,是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型,助力企业提升生产力”的使命,坚持“客户成功”的经营理念,致力于成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是博鳌2025年度影响力不动产资管数字化服务商,2023年-2024年中国低代码领域50强企业。基于云原生、低代码、数据智能、AIoT等技术,以“PaaS+SaaS+DaaS+生态” 的战略布局,为商业企业提供数字资产一体化解决方案,涵盖企业资产监管、资产管理、数字招商、资产运营、固资管理、物业服务等业务领域。

旗下“千万顷”助力企业打造“标准化、自动化、智能化"的高效运营体系,实现资产盘的清、管得住、促增长。借助“数字化"手段实现精益管理降本提效,促进国有资产盘清盘活,经营效益稳健提升,助力国企持续高质量发展。

目前千万项已助力上海南京东路、淮海中路、浦东新区等全国知名科技产业园区、商业街区的资产盘清、盘活,涵盖全国120+条街道、370+条马路、5000万+㎡的资产数字化运营。

核心产品

01

【监管云】

聚焦不动产资产监管业务,覆盖土地、建筑、基础设施、自然资源等多种业态,建立横向到边,纵向到底的不动产资产监管管理体系。

02

【资管云】

聚焦不动产资产管理业务,覆盖土地、建筑、基础设施、自然资源等多种业态,盘清资产家底,掌握经营情况,保障资产安全合规,全面帮助企业实现数字化管理落地。

03

【招商云】

聚焦不动产经营业务,覆盖购物中心、商业、商铺,商业楼宇,社区商业,文旅商业等多种业态全面帮助企业破解招商难题,让招商找得准,引得来,留得住。

04

【租赁云】

聚焦不动产经营业务,覆盖购物中心、商业、商铺,商业楼宇,社区商业,文旅商业等多种业态全面帮助企业实现资产的精细化运营,驱动资产保值增值。

05

【固资云】

聚焦固定资产管理业务,涵盖资产的采购、入库、领用、归还、报修、盘点、调拨、报废处置、财务折旧摊销等各项资产相关操作,全面实现企业固定资产的全流程闭环管理。

06

【物管云】

聚焦物业服务管理业务,为企业的四保一服+收费业务提供专业的数字化工具,对内提升管控能力,降低员工工作强度,对外提升租户服务体验,打造新型数字物企。

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