马光远:房地产不是永远上涨,全民炒房的时代彻底结束了

马光远是中国知名经济学家、独立学者，现任民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员。2008年预测全球金融危机复苏需10年以上；2014年预警灰犀牛风险；2017年准确预判中美贸易战及全球经济进入混乱时代。

马光远老师的话向来比较直爽，他在2026年关于房地产观点是房地产和经济的躺赢时代彻底结束了，我们要进入一个去粗取精的长周期。2026年房地产大概率稳住，但只会是好房子保值，普通房子难再涨，闭眼买房赚钱的时代彻底结束了。

马光远说做见底是说房地产市场不会再往下跌了，要开始稳住了，为什么是2026年这个时间节点？

马光远说从2021年开始的这轮下跌，已经持续快5年，各项指标，成交量、新开工、房价都跌得差不多了，没多少下跌空间了。国家从金融端、需求端、供给端一起发力救市，比如降首付、降利率、给房企融资支持，这些政策效果会慢慢显现。

同时烂尾楼问题在解决，房企暴雷潮也过去了，市场里的坏东西”基本清理得差不多，剩下的都是相对健康的部分。中国每年仍有1000万-1490万套住房需求，不是真的没人买房了，只是大家更谨慎了。

岳老师用大白话翻译就是现在房地产市场就像一个人生病发烧，已经高烧了五天，体温从40度降到了38度，市场已调整五年，价格普遍下跌。他认为到2026年，体温很有可能会降到正常范围，市场见底，但这需要医生政策下对药、用好药。而且，即便烧退了，不同人的体质也不同，未来会分出强弱。

NO.2

好房子和差房子要分道扬镳了

稀缺资产坚挺，非优质资产承压。这是马光远最核心的判断之一，也是未来买房最关键的原则 ——不是所有房子都值钱了，只有极少数好房子能保值，大部分普通房子会很难受。

稀缺资产是什么？

一线/强二线核心区

地段好+配套成熟+人口持续流入

学位、交通、产业明确

这些房子的问题不是有没有人买，而是什么时候买、多少钱买。

大白话就是好房子就像重点中学名额，再难也有人抢，只是在等合适价格。

非优质资产是什么？

人口流出城市

远郊新城、同质化严重

供应过剩、租不出、卖不动

这类房子的问题是，不是便宜不便宜，而是没人要。

就像过气商场租金再低，也空着，修不修，意义都不大。

稀缺资产就像是一线城市核心地段的大平层、有学区或顶级配套的房子。这类东西全世界都少，有钱人还在抢，所以能保值，甚至涨。

非优质资产就像是远郊区、没产业支持的小县城、或者是品质极差的老破小。这些房子现在没人接盘，未来更没人要，价格会持续缩水。

市场从有没有变成了好不好。垃圾股会退市，垃圾房会归零或者变成流动性极差的负累。

▲一线二手房：跌回2016年▲

NO.3

全民炒房的时代彻底结束了

马光远说房地产不是永远上涨，这句话戳破了很多人的幻想。房子和股票、黄金一样，有涨就有跌，没有只涨不跌的资产。

那为什么过去能一直涨？

人口红利：1980-1990年代出生的人到了结婚生子买房的年纪，需求暴增。

城镇化：大量农村人进城，城市人口快速增加，住房需求旺盛，2024年城镇化率 66.8%，比20年前高很多。

经济高速增长：大家收入涨得快，有能力买更贵的房子。

金融杠杆：首付低、利率低，贷款买房容易，投资客多。

那现在为什么变了？

人口老龄化：2025年老年人占比达21%，买房主力25-45 岁人口在减少，新生儿也少，未来接盘侠更少。

城镇化放缓：每年新增城镇人口从千万级降到几百万级，住房需求自然降下来。

供需平衡了：房子建得太多，很多城市库存去化周期超过30个月，供大于求。

居民杠杆率高：大家欠银行的钱太多，居民杠杆率近60%，再借钱买房的空间小了。

▲全国：销售面积及销售额增速▲

NO.4

对普通人的可能影响

刚需族：2026年可以出手，但要选核心区域次新房，别贪便宜买远郊或老破小。

投资族：除非是一线核心稀缺房源，否则别碰；把资金分散到股票、基金、黄金等其他资产上。

有多套房的：卖掉三四线城市和非核心区域的房子，换成一线/强二线核心资产，优化资产结构。

▲上海：成交回暖▲

NO.5

总结与岳老师的思考

马光远作为一个坚定的多军，说出房地产不是永远上涨岳老师觉得是很有勇气的。房子的本质已经从理财产品回归到耐用消费品的属性。

它会折旧、会过时、受人口减少影响，价格也会跌。如果你还抱着砸锅卖铁买房一定能发财的老观念，最后可能会亏得底掉。

以前大家觉得买房=稳赚不赔，房价只会涨不会跌。现在要认清现实，房子也会贬值，不是所有房子都能保值增值。该卖的卖，该认赔的认赔，别再幻想房价会一直涨。

同时岳老师也觉得大家的信心开始回暖了，二手房不着急卖的可以撤盘，一定要买的刚需可以着手准备了。

全文完。