上海出手收二手房做保租房!三区试点细则

2月2日，上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东、静安、徐汇三区先行落地，建设银行同步提供金融支持，一场关乎二手房流通、租房市场、楼市预期的变革正式开启。

不同于常规楼市政策，这次试点以“政府收储+保租转化”为核心，既盘活存量二手房，又补齐核心区保租房供给，更打通“卖旧买新”置换链条，精准解决业主、租客、市场三方痛点。

三个试点区结合区域特点，制定差异化收购标准，但均坚守“房型匹配、配套成熟、交通便捷”核心，兼顾“群众可负担、运营可持续”。

1.浦东新区：聚焦内环老破小，主打“收旧换新”

收购范围：内环内、2000年以前建成、单套70㎡以下、总价≤400万，产权清晰的个人二手房。

核心原则：政府主导、市场运作、自愿参与，优先对接有置换需求的产权人。

运作模式：区级主体按市场/评估价收购，购房款参照房票监管，定向助力业主置换新房。

2.静安区：片区式收储，聚焦产业与轨交圈

收购范围：总价适中、产权清晰的成套小户型，优先满足“置换本区商品房（一手房优先）”的业主。

布局重点：重点产业园区、核心商圈、轨交3公里辐射圈，配套成熟、成本低的区域优先。

运作模式：组建专班统筹，区属保障房公司全流程专业化运作，“片区收租为主、零散收购为辅”。

3.徐汇区：财政+金融双支撑，标准化改造供应

收购范围：市场存量小户型二手房，经标准化装修后转为保租房。

资金保障：区级财政注资+银行贷款，双渠道保障收购资金充足。

运作模式：多部门专班统筹，区保障房公司负责收购、改造、运营全链条

1.业主：打通置换堵点，多一条“安全退出路”

解决“老房难卖”：内环老破小因房龄、户型、贷款问题流通受阻，政府收储提供稳定收购渠道，快速回笼资金。

助力“以旧换新”：收购资金定向监管，优先支持业主置换改善型新房，激活置换需求。

新增养老选择：对中老年业主而言，除“以房养老”外，多了一条变现改善生活的路径。

2.租客：核心区优质保租房，租金低、租期稳

房源优质：多位于地铁沿线、学校医院旁，配套成熟，告别“偏远租房”困境。

租金实惠：改造后租金比同地段市场低10%-30%，降低新市民、年轻人、服务业从业者租房压力。

租期有保障：租期不少于3年，不得随意涨租、驱赶，居住稳定性大幅提升。

3.楼市：稳预期、促流动，坚守“房住不炒”

稳价格防踩踏：为“老小破”设定合理价格锚，避免恐慌性抛售引发价格波动。

促流通去库存：释放置换需求，间接激活改善型购房市场，带动新房去化。

抑投机保刚需：房源转为保租房后不再流入商品房市场，不推高房价，真正落实“房住不炒”。

此次试点并非传统意义上的“救市”，而是上海完善住房保障体系、优化楼市结构的重要探索：

1.从供给端：快速增加核心区小户型保租房供给，精准匹配新市民、青年人才需求。

2.从流通端：盘活存量二手房，打通“二手房-新房”置换循环，让楼市流动更顺畅。

3.从保障端：构建“租购并举”新格局，让租房也能享受优质配套，实现“住有所居”。

上海二手房收储保租房试点，既是民生工程，也是楼市创新。对业主而言是“变现+置换”的新机会，对租客而言是“优质+实惠”的新选择，对楼市而言是“稳预期+优结构”的新路径。随着试点推进，未来有望逐步扩围，让更多人享受到政策红利，也让上海住房市场更健康、更有温度。