2026年2月

写在前面

2026年初，普吉岛房产市场明显进入了一个调整阶段。汇率波动、经济放缓、前两年新项目的大量释放，让整个市场的销售节奏变慢了很多。和前几年供销两旺的状态相比，变化是显著的。

很多人此刻的第一个问题是：这个时候还能入手吗？

但真正的问题不在于"能不能买"，而在于"买什么"。市场下调期，恰恰是部分优质资产出现价格低洼的窗口。上一期分析了期房延期交房的风险，今天这篇，专门梳理一下——在当前环境下，哪几个机会是真的值得抓住的。

一、先明确背景：放缓，但不是全面下跌

在讲机会之前，需要先把市场的实际状态说清楚。

普吉岛目前的房产市场，并不是在全面下跌。准确的描述是：整体销售速度在放缓，新盘去化变慢，部分急售房源出现明显的降价。但与此同时，核心地段的优质资产仍然保持韧性。Bangtao、Cherng Talay、Layan、Kamala等核心海滨区域的别墅，2025年的年涨幅仍在12%至18%之间，公寓板块也录得7%至10%的增长。外国买家依然占高端交易量的60%以上。

与此同时，普吉岛正在经历一个重要的结构性转变——从一个纯粹的旅游度假市场，转向一个长期居住与投资并重的综合市场。国际家庭搬迁、远程办公群体的涌入、医疗和教育资源的不断完善，都在支撑着这个方向的演变。

也就是说，普吉岛房产市场正在经历的，是从"全场普涨"到"分化选择"的转变。在这种环境下，选项的质量，决定了最终的结果。

二、机会一：一线海景豪宅的二手市场

当前最为明显的机会，出现在一线海景豪宅的二手房层面。

市场放缓的时候，急于出手的业主会在价格上做出让步。目前我们观察到的情况是，部分诚意出售的一线海景豪宅，价格已经降到了疫情期间的水平。这种程度的降价，在普吉岛正常市场环境下是非常罕见的。

为什么这类房子值得关注？

核心逻辑在于供给的天花板。普吉岛可用于开发的土地仅占全岛面积的约30%，建筑高度限制在7层。一线海景地段的供给极度紧缺，新增项目的可选空间越来越小——目前开发商已经开始往内陆区域转移新盘开发，正说明西海岸一线海景的土地已经基本用尽。这种结构性的供给紧缺，决定了优质海景资产的保值和升值韧性远超其他板块。

收益逻辑是什么？

买入之后不需要等市场恢复才能获得回报。目前普吉岛核心度假区的私人泳池别墅，通过短租可以实现年毛收益率8%至10%，旺季入住率维持在80%左右。也就是说，即使在持有阶段，房子本身就可以持续产生收入。等到市场恢复，价格回升，资本增益又是一部分。

需要注意什么？

尽职调查是前提。一线海景豪宅价格区间较大，房产本身的状态、土地产权、历史记录都需要专业评估。低价买入的前提，是买入的房子本身不存在问题。

三、机会二：新项目中的现房

第二个值得关注的机会，在新项目的现房板块。

销量放缓的时候，开发商回笼资金的压力会增大，愿意在价格上给出更大的优惠。这个时候如果能拿到新项目现房的优惠价，其实是市场正常时期很难获得的。

为什么强调必须是现房？

这个逻辑和上一期分析的延期交房风险是一致的。当前普吉岛新盘市场中，期房项目的延期风险仍然存在——销量放缓导致开发商回款受阻，工程进度跟不上，这个机制对任何规模的开发商都成立。现房则完全不同：房屋已经建好，可以直接看到实物，交房风险几乎不存在。

市场下行期买入现房，同时获得了价格优惠和风险规避，是当前最为确定的新盘入场逻辑。

四、机会三：近两三年建成的二手房

第三个机会，相对冷门，但潜力不小——在近两三年内建成的二手房市场。

背景是什么？

普吉岛的长期租赁市场，2026年预计增长速度会快于房产销售本身。尤其是6至12个月的中长期租赁，增长尤为显著。推动这个趋势的主要群体包括：国际家庭搬迁、远程办公人群、以及正在增加的数字游牧者群体。泰国DTV签证政策允许180天停留，进一步推动了中长期租赁需求的快速增长。

为什么是"近两三年建成的"？

这是关键的选择标准。我们自己托管业务的数据显示，在出租房源比较集中的情况下，绝大多数租客倾向于选择比较新、设计感好、居住体验优的房源，他们愿意为此支付更高的租金。而那些建了很多年的老旧房源，即使价格便宜，如果没有经过翻新或重新定位，出租的难度会很大。

市场层面的数据也印证了同一逻辑：2026年买家对建筑品质、物业管理标准和长期转让流动性的权重，都在明显上升。房屋本身的品质和使用体验，越来越是决定性的因素。

那为什么不直接买新盘？

新盘的价格在当前市场中并没有出现大幅下调。而近两三年建成的二手房，房屋状态新，居住体验接近新盘，但价格比新盘低了一个明显的档次。冲着长租收益去的投资者，这个板块的性价比，实际上优于新盘。

五、三个机会的共同逻辑

回顾上面三个机会窗口，其实有一个共同的底层逻辑：它们都在强调确定性。

一线海景豪宅，确定性在于供给的稀缺性；新项目现房，确定性在于交房风险的极低；近年新建二手房，确定性在于租户需求的明确偏好。在市场放缓的环境下，追求确定性，比追求最高回报，是更合理的投资姿态。

六、普吉岛的长线逻辑，依然成立

最后还是要回到一个更大的视野。普吉岛房产的长期逻辑没有变。

土地稀缺性决定了供给天花板。2025年国际入境游客人数超过860万人次，旅游业的复苏支撑着需求底盘。国际学校的扩张、医疗资源的完善——包括Bumrungrad国际医院在普吉岛机场附近的大规模投资——和机场的持续升级，正在将普吉岛从一个度假目的地，逐步转变为一个长期生活的居住基地。

这些结构性的驱动力，不会因为短期的市场波动而消失。当前的调整期，恰恰是在这种长期确定性背景下，以更优的价格介入的窗口。

后续安排

如果您正在考虑普吉岛房产入场，或者手中已有目标房源想做评估，欢迎关注本账号，私信联系。下期会继续深入分析具体的区域和房源选择逻辑。

本文内容基于公开数据及作者实地调研整理，仅供参考。房产投资涉及较大资金风险，请在做出决策前咨询专业顾问。