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上海收购存量二手房:托底楼市?还是土地财政自救?

2026-02-05 10:41:57

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2026年2月初，上海房地产市场投下了一枚引人瞩目的“信号弹”。浦东新区、静安区、徐汇区三个核心区域，与建设银行上海市分行正式签约，实质性启动了收购存量二手房用于保障性租赁住房的试点工作。这并非一次漫无目的的救市，而是一场目标清晰、条件苛刻、规模可控的“精准手术”。

政策甫一公布，市场议论纷纷：这是否意味着政府将全面托底二手房市场？房地产市场的拐点已然到来？

然而，拨开“筹集保障房”和“释放改善需求”的迷雾，深入剖析政策的细则、财务逻辑与机制设计，我们看到的景象远为复杂。这更像是一场地方政府在房地产市场深度调整期，为了维护其核心利益——土地财政——而发起的的一场精细设计的自救行动。

它承认了部分二手房市场的困境，但其终极目的并非普度众生，而是通过局部的、策略性的干预，确保新房市场这一命脉的畅通，从而为地方财政赢得至关重要的喘息之机。

政策全景深描：高度定向的“外科手术式”干预

从网上初步公布的方案细节来看，上海收购存量二手房充分体现了此次行动的“精准”特质，绝非大水漫灌。

1. 苛刻的收购标准：锁定特定“问题资产”

在已经公布的各区收购标准中，浦东新区的方案最具代表性：优先聚焦内环内、2000年以前建成、建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元、产权清晰的个人二手房源。这套组合筛选条件，精准地瞄准了当前上海二手房市场中流动性最差、交易周期最长、业主置换意愿最强烈的“困难户”——俗称的“老破小”。

区位选择（内环内）：内环内是上海的核心区域，理论上资产价值最高。选择此处，信号意义大于实际规模，旨在稳定核心区的市场预期，防止“核心资产”价格失守引发的恐慌情绪蔓延。

房龄与户型（2000年前，70㎡以下）：这类房源建筑老化、功能落后，对普通购房者的吸引力日益衰减，但在租赁市场因总价低、区位好，仍有一定需求。将其转化为保租房，契合了“职住平衡”的原则。

总价限制（400万以内）：这是一个关键的价格锚点，将收购总成本控制在可接受的范围内。某二手房平台提供的数据至关重要：在过去一年上海成交的二手房中，同时符合以上所有严苛条件的房源占比仅为6.9%。这说明政策影响范围高度受限，目标并非整个市场，而是其中一小部分“堰塞湖”资产。

2. 差异化的区域策略：试点背后的深意

三个试点区的方案侧重点各异，反映了因地制宜的试错思路：

浦东新区：最强力度的“置换循环”。其方案核心是“收旧换新联动”，要求被收购房屋的产权人同步购买浦东新区全区范围内的市场化一手住房。购房款将变成“房票”进行专账监管，确保资金定向流入新房市场。这是最直接、最赤裸地服务于新房去化的模式。

静安区：融入城市更新的“片区思维”。采取“片区式收储为主，零散收购为辅”，并创新性地提出收购底楼房屋以缓和加装电梯矛盾。这显示了政策除了经济目标外，还承载了部分社会管理和城市更新的功能，意图更综合。

徐汇区：直面保障房供需矛盾。副区长透露，区内中小户型保租房租金高达130-180元/平方米/月且“供不应求”。收购小户型房源直接转化为保租房，能最快速地缓解区内新市民、青年人的住房压力，社会效益凸显。

这三种模式并行为后续政策评估提供了丰富样本：哪一种在财政可持续性、市场激活效果和社会效益之间取得了最佳平衡？

财务真相透视：一笔精心计算的“政策性亏损”

若纯粹以商业投资的尺度衡量，这笔收购是一笔显而易见的“坏买卖”。

1. 租金回报率与资金成本的严重倒挂

以报道中浦东凌一小区为例，一套37平方米、成交价190万元的房源，月租金约4300元。其年租金回报率计算如下：

(4,300元/月 × 12个月) / 1,900,000元 ≈ 2.7%

这一收益率水平远低于市场主流的融资成本。负责收购的区属保障房公司，其资金来源于区级财政注资和银行贷款（如建设银行提供的专项融资）。假设其综合资金成本在3%以上，那么每持有这样一套房产，每年就会产生至少（3% - 2.7%）× 190万 = 0.57万元的账面亏损。这还没有计算税收、管理费等支出。

2. 高昂的隐性成本：分散式管理之殇

与集中新建保障房社区不同，收购的“老破小”分散在各个老旧小区中。这意味着：

装修成本：每套房屋都需要进行差异化的标准化装修，规模效应差，单套成本高。

运维成本：后续的维修、保洁、安保等管理流程极其复杂，需要投入大量人力物力，管理效率低下。

资产折旧：房龄超过20年的住宅，其设施和结构会持续老化，维护成本逐年递增，资产本身面临长期贬值压力。

3. “亏损”的定性：战略性支出而非经营性失误

既然如此，政府为何要做这笔“亏本生意”？答案在于，这笔支出不能被视为商业投资，而应定性为 “政策性支出”或“系统性风险的保险费” 。

类比基础设施：如同政府投资修建一条可能永远无法通过收费收回成本的地铁，其考量的是地铁带来的沿线土地升值、商业活力、民生便利等巨大外部性效益。收购二手房亦然，其目标不是租金收益，而是稳定新房市场、保障土地出让收入这一更大的财政目标。

规模可控性：某二手房交易平台研究员估算，三区年收购资金规模约25亿元（占相关房源年成交额的10%）。这笔支出对于上海财政而言是可控的，它用有限的资金，试图撬动巨大的市场僵局，其追求的是一种杠杆效应。

政策本质探源：名为“救市”，实为“救财政”

然而从现有的公开政策的宣传口径，上海收购存量二手房是“多赢”，但其机制设计赤裸裸地揭示了真实意图：一切为了新房，一切为了土地。

1. 核心机制解剖：“房票”闭环与需求的定向创造

浦东新区的“收旧换新联动”方案是解读政策本质的钥匙。它形成了一个封闭的资金循环：

第一步：资产置换。政府收购业主的“老破小”，为其解冻资产流动性。

第二步：需求创造。这笔钱并非给业主现金，而是变成一张只能在浦东新区购买新房的“房票”。这等于人为地、精准地为一手房市场创造了一批持有“准现金”的刚性需求客户。

第三步：资金闭环。监管银行凭新房合同向开发商支付资金，确保“卖旧”的钱百分之百用于“买新”。

这个设计完美诠释了何为“精准滴灌”。上海中原地产分析师卢文曦的点评一针见血：此举能“ 助力新房去库存 ”，“减轻新房去化压力”。其政策目标昭然若揭。

2. “救楼市”的真实含义：稳地价乃第一要务

在中国地方财政的语境下，“救楼市”从来不是泛指稳定所有房屋的价格，其核心始终是 “救新房市场” 。因为：

新房市场直接关联土地财政：开发商只有顺利卖出新房，收回现金流，才有能力和意愿继续从政府手中购买土地。土地出让收入是地方财政的核心支柱之一。新房销售一旦停滞，土地市场便将冰冻，财政压力骤增。

二手房市场与财政的直接关联弱：二手房交易产生的税费远不及土地出让金。因此，政策的优先级非常明确：必须确保新房市场的稳定和畅通。当二手房市场的“老破小”成为阻碍置换链条、压制新房需求的“绊脚石”时，政府下场收购，实质上是 “清障”行为。

因此，这项政策是一场典型的 “弃卒保车” 策略。通过承担收购“老破小”的局部亏损（弃卒），来保障新房销售和土地财政大局的稳定（保车）。它不是在逆转市场趋势，而是在管理下跌的节奏和路径。

市场残酷真相：风险分散化与政府的“选择性作为”

这项政策也无意中透露出一个残酷的现实：政府无法也无意全面托底二手房价格，市场的出清需要由全体业主共担。

1. 有限干预背后的潜台词：风险由市场共担

收购范围仅占市场6.9%，这一数据极具深意。它表明政府只会在最关键、最脆弱的节点（如内环内小户型）进行干预，以防止系统性风险。对于占比超过90%的其他房源，其价格波动需要由市场自身和广大业主来消化。所谓“稳着陆”，不是指价格不跌，而是指通过阴跌、分化、横盘等方式，将急跌的风险分散化、长期化，实现“软着陆”。这个过程必然伴随着大部分业主资产价值的缩水，需要大家“扛一扛”。

2. 政府的角色定位：土地财政的“底线守护者”

政府的行为逻辑是清晰且现实的。它会动用一切可用的政策工具，其底线是防止房地产市场崩溃引发金融系统性风险，并力保土地财政生命线。此次收购试点，以及可能随之而来的其他政策（如放松限购、提供补贴），其力度和持续时间，都以“新房销售和土地出让回到安全区间”为最终目的。一旦新房市场回暖，政府的直接干预便会减弱甚至退出。对于此后二手房市场的持续调整，只要不危及大局，政府很可能采取“善后但不包办”的态度，这意味着二手房业主将长期面对一个缺乏强力支撑的市场。

其实从2025年初提出的各种“好房子”概念开始，新房市场已经同现有二手房存在明显的代差，也就意味着新房可以有更高的溢价。

购房者决策指南：在政府逻辑下的生存策略

面对这一政策环境，不同类型的购房者应有截然不同的策略。

对于有真实居住需求的购房者（刚需、改善）：这是一个机遇与挑战并存的时期。

二手房市场：政策托底了最底部的房源，但并未改变整体市场供大于求、议价空间大的格局。购房者可以耐心挑选，特别是那些不符合收购条件但品质尚可的次新房，可能会遇到心急业主提供的“黄金坑”。

新房市场：政府正在全力为新房去化创造需求，开发商会积极配合，促销手段会更多。对于位置、价格、品质都合适的新房，是上车的时机。但核心原则是：基于真实的居住需求，严格衡量自身的长期支付能力，放弃短期增值的幻想。

对于投资者：房地产的“普涨时代”已经彻底落幕。这项政策本身恰恰是市场内生动力不足的证明。它预示着：

流动性陷阱：未来二手房市场的流动性将显著分化，“老破小”或许有政府托盘，但其他类型的房产可能面临“有价无市”的困境。

低回报预期：资产价格的快速上涨周期已经结束，持有成本（资金利息、机会成本）可能高于租金收益和增值收益。

政策不确定性：政府的干预行为会持续不断，但目标不再是推高房价，而是维护稳定，这增加了投资的不确定性。

因此，以投资为目的进入房地产市场，尤其是二手房市场，风险极高，应极其谨慎，甚至可以考虑远离。

结论：一场限时限地的财政自救演习

上海收购存量二手房政策，绝非简单的“救市”，而是一场目标明确、计算精准的地方财政自救行动。它通过承担局部、可控的政策性亏损，定向疏通房地产市场的置换链条，其最终也是唯一的核心目标，是维护新房市场的稳定，从而保障土地财政的根基。

这项政策坦诚地承认了二手房市场需要经历一个痛苦的价格回归和价值重估过程，而政府在此过程中的角色，是“消防员”而非“保姆”，其核心关切是扑灭可能引发燎原之势的“火星”（系统性风险），而非保证每一处“灶台”（个体房价）都温暖如春。

对于市场参与者而言，看清这一本质至关重要：政府的工具包是为其自身目标服务的，而非为个体投资者的财富增值保驾护航。在房地产市场步入“黑铁时代”的当下，回归居住属性、警惕投资风险，将是长期的主旋律。这场演习的效果如何，将取决于有限的25亿元资金，能否真正点燃市场的内生循环，我们拭目以待。

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