今天咱们聊个震动资本市场的大新闻——万科预亏820亿！您没听错，就是那个喊着“活下去”、曾经地产圈“三好学生”的万科。这份公告一出，整个市场都炸了：820亿啊，比它现在582亿的总市值还多，相当于一天亏2.2亿，连续两年累计亏了1314亿，直接刷新A股房企亏损纪录。这哪是“亏损”？分明是把“历史错误的代价”摊开了给人看。
说起万科，老一辈地产人心里都有个标杆形象。1984年王石在深圳创立“深圳现代科教仪器展销中心”，靠进口摄录像设备起家，一度垄断计划外市场60%份额。1988年股份化改造进军房地产，1991年成了深交所首家上市房企。那时候的万科就有股“轴劲儿”：1993年王石提出“不行贿”原则，成了行业罕见的合规底线；1996年果断卖掉怡宝饮料、万佳百货这些非核心业务，2001年全面聚焦地产，2007年销售额破千亿，2010年喊出“让建筑赞美生命”，妥妥的“稳健派”代表。
可谁能想到，后来的万科会走上“言行不一”的路？2014年喊着转型“城市配套服务商”，砸1700亿搞万物云、印力商业、泊寓长租公寓，想着“不把鸡蛋放一个篮子”，结果地产下行，这些“篮子”全成了吞金兽。更讽刺的是2017-2021年，嘴上喊着“活下去”，手里却疯狂拿地——5年花了近8000亿，专挑地价最高的阶段囤地，错失了低位抄底的机会。2017年“宝万之争”后深铁入主，王石淡出，郁亮接棒，可“规模惯性”还在，总觉得“地产前三”的市值不能丢，结果呢？2024年亏494.8亿，2025年再亏820亿，彻底把“标杆”光环砸了个稀碎。
您瞧瞧这820亿怎么来的？说白了就是“历史错误的集中清算”。2017-2021年高价拿的地，现在卖房收入还不够覆盖成本，形成“价格倒挂”；多元化业务折旧摊销后全亏；应收款收不回来要计提坏账，土地房产贬值要计提减值；打折卖资产换现金流，账面又亏一笔。四项加起来，把过去十年的“糊涂账”全算清了。更狠的是，亏损额超市值，意味着股东账面价值归零——资本市场用脚投票，股价暴跌；债权人慌了，债券展期谈判靠“40%首付+质押”勉强过关；深铁成了唯一的续命稻草，累计输血超300亿（利率才2.34%），可截至2025年三季度末，短期债务1514亿，万科自己能支配的现金就8.58亿，资金缺口超900亿，这哪是“活着”？分明是“吊着一口气”。
现在的万科，彻底从“扩张”转向“止血”。债务端靠展期和深铁输血滚着走，2026年二季度还有65亿到期；资产端打折甩卖物流园、商业项目，REITs发行主动撤回；业务端砍掉非主业投资，剥离亏损的长租公寓、冰雪教育，回头指望地产销售回血——可2025年月均认购不到200亿，造血能力早枯竭了。管理上还来了个大换血：撤销区域公司，总部直管16个城市公司，深铁派辛杰接任董事长，摆明了“国资主导、强管控求生”。
万科这一路，有功也有过。功在哪？早年“不行贿”原则、“君万之争”“宝万之争”里坚守市场化底线，硬生生把行业从“关系驱动”拽向“规则驱动”；物业、商业、长租公寓这些多元化尝试，给行业趟了“地产+”的早期样本；王石疫情期间捐53亿建清华公卫学院，是真有企业家担当。但过也不少：1700亿多元化砸反噬现金流，高价拿地误判周期，为保市值加杠杆扩张——最终被“规模惯性”反噬。
“万科塌房”可不是一家的事儿。消费者心里打鼓了：当年信“万科品牌”买期房，现在怕烂尾，转向现房或高端改善盘，倒逼行业搞“阳光工地”直播；上下游更惨，供应商担心货款要不回来，银行不良贷款飙升，期房维权一波接一波；整个行业信用体系都动摇了——“大而不能倒”的神话破了，金融机构收紧房企融资，中小房企更难熬了。
那万科还有救吗？我看有三种可能：乐观的话，深铁继续输血，销售随行业回暖，剥离亏损业务转型“国资城市运营商”；中性情景，国资牵头重组，万科被拆分，优质资产注入新主体；悲观的话，销售起不来，债务违约触发破产重整，品牌彻底消失。关键看三点：深铁还肯不肯掏钱？销售能不能起来？债务重组能不能成？
消费者现在啥态度？“失望但不绝望”。老业主后悔“当初信了万科”，投资者翻分红账单哭，年轻人直接说“再也不买期房”。但也有理性的——中产群体宁愿花高价买现房，也不碰“画饼”期房；宁可相信“小而美”的区域房企，也要图个“安全可信”。说到底，消费者的钱包投票最诚实：信任没了，再响亮的口号都没用。
万科这820亿巨亏，哪里是“一家企业的失败”？分明是中国房地产“黄金时代终结”的标志性事件。它告诉我们：没有永远的“三好学生”，只有顺应周期的“生存智慧”。“活下去”不是口号，是对周期的敬畏、对战略的克制、对现金流的守护。信任一旦碎了，重建要十年之功；靠囤地、加杠杆赌未来的老路，再也走不通了。万科的未来，或许如有人说的“总会花开”，但前提是先“清掉旧账”“承认旧伤”——否则，春天的花开在地雷上，只会是更惨烈的崩塌。
万科的故事，值得每个企业、每个投资者琢磨：在周期的谷底，你是选择“算清旧账再出发”，还是继续“捂着眼赌明天”？答案，或许就藏在“820亿”这个数字里。
（本文仅代表个人观点）
