＂继母子房产份额之争:登记份额与出资贡献孰轻孰重?＂——从江某与鲁某共有物分割纠纷案析不动产登记公示效力与出资贡献的司法权衡

【导语】 

一套登记为各占50%份额的共有房屋，继母主张实际出资人应享有全部租金收益，继子坚持按登记份额分割十五年来229万元租金。当《放弃房产协议》被生效判决认定未履行，当出资贡献与登记份额产生冲突时，法院如何认定租金分配规则？本案确立了不动产登记公示效力在共有物分割中的优先地位。

【案情全景扫描】 

当事人关系： 

• 江某：继母，与鲁某父亲曾系恋人关系     
• 鲁某：继子，涉案房屋登记共有人     
• 特殊关系：继母子+房产共有人双重关系 

房产基本信息： 

• 位置：北京市朝阳区光熙家园房屋     
• 登记时间：2009年2月12日     
• 登记份额：江某50%，鲁某50%（按份共有） 
• 租赁期间：2010年12月21日至2025年12月31日     
• 租金总额：2,298,000元（均由江某收取） 

关键争议文件： 

• 《放弃房产协议书》（2015年签署）：约定鲁某份额降至25%
• 生效判决：（2025）京03民终4181号民事判决书：认定上述协议未实际履行     

【法院裁判逻辑深度解析】 

焦点一：不动产登记公示效力的绝对性 

江某主张： 

• 实际出资人为江某与鲁某父亲     
• 鲁某仅"挂名"登记，未实际出资 
• 出资贡献应决定收益分配     

法院认定逻辑： 

1.登记效力优先原则

o不动产登记具有公示公信效力（判决书第8页） 

o未经法定程序不得变更登记份额 

2.另案生效判决的拘束力

o（2025）京03民终4181号判决已确认各占50%份额 

o当事人受生效判决既判力约束 

焦点二：租金收益与出资贡献的分离原则 

江某抗辩理由： 

• 租金用于偿还贷款及共同生活支出     
• 鲁某未履行出资义务不应享有收益权     

法院裁判观点： 

1.收益权独立原则

o租金收益基于所有权产生，与出资来源无关 

o按份共有人按份额享有收益权是法定权利 

2.用途抗辩的局限性

o租金用途不影响按份分割规则 

o如存在合理用途应另行主张抵销 

焦点三：共有物分割纠纷的诉讼时效适用 

江某时效抗辩： 

• 十五年未主张权利，应适用诉讼时效     
• 租金返还属于债权请求权     

法院认定标准： 

1.物权请求权属性

o共有物分割纠纷属于物权纠纷 

o不适用诉讼时效规定（判决书第9页） 

2.持续侵权状态

o租金收益持续产生，侵权行为持续存在 

o诉讼时效从最后一次侵权行为结束时起算 

【共有物分割纠纷四大裁判规则】 

一、不动产登记效力优先规则 

1.公示公信原则

o登记内容推定正确 

o第三人可信赖登记内容 

2.变更登记程序要求

o须通过法定程序变更登记 

o私下协议不产生物权变动效力 

二、租金收益分配标准 

1.份额比例原则

o按登记份额比例分配 

o与实际出资比例脱钩 

2.收取人责任规则

o实际收取人负有分配义务 

o用途正当性需另行证明 

三、诉讼时效适用边界 

1.物权请求权排除时效

o确认物权、分割共有物不适用时效 

o基于物权产生的返还请求权同样排除 

2.债权请求权适用时效

o合同纠纷适用三年普通时效 

o需严格区分物权与债权关系 

四、家庭因素考量限度 

1.家庭关系不影响物权规则

o亲属关系不改变物权法定原则 

o家庭内部约定需符合法律形式 

2.公序良俗适用边界

o不排除物权法的适用 

o不能以家庭伦理替代法律规定 

【共有房产风险防范指南】 

对共有人的法律建议 

1.登记环节规范

o明确登记份额及共有方式 

o避免"代持"等不规范安排 

2.收益分配机制

o建立书面收益分配协议 

o定期结算并保留凭证 

对实际出资人的保护措施 

1.出资证据保存

o完整保存出资凭证 

o明确资金性质（借款/出资） 

2.法律关系明确化

o签订书面借款协议 

o通过正规渠道变更登记 

对律师的办案指引 

1.案件定性精准化

o准确区分物权与债权纠纷 

o正确适用诉讼时效规定 

2.证据组织策略

o重点围绕登记效力组织证据 

o出资证据作为辅助论证 

本案通过二审判决再次确认了不动产登记公示效力的优先地位，明确了家庭内部财产安排不得对抗法定物权规则。提示公众在房产登记时应当审慎确定份额比例，同时为共有物分割纠纷提供了"登记优先、出资补充"的裁判规则指引。