机构纪要丨北京二手房回暖解读及趋势研判

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发言人 问：北京主城区的库存情况如何，以及价格变化的主要原因是什么？

发言人 答：目前北京主城区的400万以下库存正在急速消耗，居住价格已经升至550万且在加速消耗。主城中，东城区东直门的老房子在去年九月出现了破价情况，西城区西直门的房子也在十月份出现类似情况，导致整体库存减少，主城房价下跌至接近15年前的水平。因此，目前北京总价较低、小户型的房子成为抢手货，成交量有所增加。

发言人 问：议价空间方面有何变化？

发言人 答：议价空间经历了去年较大的回调后，逐渐回到正常运行范围。从年初的12%到16%降至1月份下半月的7.2%至10.3%，再到1月份中旬后急速收缩至8.5至10.9，目前正逐步回调到一个合理的区间。

发言人 问：库存下滑的主要原因有哪些？

发言人 答：库存下滑主要有两个原因：一是小户型库存消耗占主要原因的45%；二是2014年底到2016年7月份购房的部分房主，尤其是主城区房主，在房价下降到2015年10月至12月水平后，进行了车牌操作，导致这部分房源减少。

发言人 问：对于550万以下的房子，当前溢价空间是什么样的？当前北京主城区刚需房的特点及未来走势如何？

发言人 答：目前，在北京主城区，550万以内的低总价房子溢价空间已经回归到一个合理的低价水平，大约在5.9%至7.2%之间。而550万到890万之间的房源，溢价空间目前在7.4%至8.8%之间，但仍存在明显的上升趋势，预计春节前会有所下降。北京主城区真正的刚需房为890万以下的房子，这部分房源由于低总价房源的成交活跃，导致550万到890万之间的房源也开始出现挂牌出售的现象，预计其溢价空间会在春节前降至正常水平5.5%至7.5%之间。同时，部分热门板块因房源稀缺，价格将在未来几个月内有所体现。

发言人 问：在890万到1500万之间的房子，目前的议价空间是怎样的情况？

发言人 答：目前890万到1500万之间的议价空间在12到15之间，整体上主城区特别是高核心地段的价格预计在3到4月会企稳，但成交量由于部分房主的操作，可能会延续一月下半月的状态，大约在1月15号到1月31号之间。

发言人 问：次合金地段的情况如何？

发言人 答：次合金地段主要指四环到五环之间的区域，目前该区域内房源供应充足，挂牌量主要集中在600万以上到1300万之间的自建房和改善型居住用房。这一阶段低总价房源较多，尤其是在88年到2000年之间的房源，对市场价格有一定影响，导致房价虚高上升。

发言人 问：四环到五环之间是否与车牌相关？

发言人 答：是的，四环到五环之间是车牌爆发区，预计有3200多套至3350套左右的车牌需求量，这会带来集中测盘和低总价房源的关注度提升，从而导致短期内价格出现虚高现象。

发言人 问：目前四环到五环之间整体市场环境复杂性体现在哪里？

发言人 答：四环到五环之间的市场环境复杂在于低总价房源的价格波动上，市场变化不清晰导致部分业主观望，市场稳定后再挂牌出售。尽管挂牌量有所下降，但由于拆迁和征收工作的推进，整体成交量预计会有所上升。

发言人 问：在88年以后到2000年之间的房子，目前的溢价空间如何？

发言人 答：这一区间房子的溢价空间已经从10%下降到4%到5%之间，接近正常议价水平。而在500万以上到1000万之间的房源，成交相对平稳，议价空间稳定在9%到11.2%之间。

发言人 问：对于1000万以上房源的情况如何？

发言人 答：1000万以上房源是北京二手房市场的核心区，挂牌量持续增长，尤其是东边区域如九仙桥至十里堡一带。这部分房源客户定价坚持，目前东部的溢价空间在14%到18%，而西部客户抛盘后更多选择大换小，因此东部溢价空间相对较低。

发言人 问：五环以外区域的情况怎么样？

发言人 答：五环以外区域目前仍有大量库存，客户群体理性，定价较为坚持。尽管有一部分客户入住，但由于互联网大厂裁员等因素，贷款购买力集中在北五环外和东五环外，使得这一区域房源仍面临较大的库存压力。

发言人 问：在1月10号以后，大厂的整体挂牌量有怎样的变化情况？目前昌平区的房租挂牌量大约是多少？

发言人 答：在1月10号以后，大厂的整体挂牌量出现了一波上涨，郊区的挂牌量也相应有所增加。昌平区目前的房租挂牌量大约在850套到900套左右。

发言人 问：近期新增的挂牌房源主要包含了哪些情况？

发言人 答：新增的挂牌房源中大部分是因为业主离开北京而产生的抛盘，这部分新增挂牌房源并不会转化为购买力。

发言人 问：最近北京二手房市场出现了怎样的库存变化？

发言人 答：虽然部分库存有所减少，但整体上出现了不降反增的现象，主要原因有两个：一是大厂挂牌量增加；二是部分企业将供应链公司破产后转移到其他城市，带动了部分购房需求。

发言人 问：目前北京的购房力是否有所转移，以及转移到了哪些地区？

发言人 答：北京的部分购房力在春节期间转移到了南方的中部省份城市，如杭州，转化成交比例约为42%到45%。

发言人 问：近期北京出台的政策对主城区和郊区二手房市场有何影响？

发言人 答：政策出台后，主城区受益于成交量上升和融资环境改善，而郊区则由于缺乏相应的政策支持，二手房挂牌量可能继续增加，形成分化走势。

发言人 问：从目前情况预测，北京二手房月均成交量会如何变化？

发言人 答：预计进入四月份后，北京二手房月均成交量可能会下降到13500至14700套左右，相较于去年有所减少。

发言人 问：对于北京主城区和郊区的小户型及大户型房产，预计成交量会有何变化？

发言人 答：主城区的小户型可能会出现成交量上升的情况，而大户型受整体溢价空间影响，成交量可能相对稳定；郊区的小户型受政策影响会有议价空间下降的趋势，整体成交量可能会出现下跌。

发言人 问：拆迁政策对北京新房市场特别是高总价房源的影响如何？

发言人 答：下半年北京的拆迁补偿比例有所提升，平均达到1.3，这将带动1500万以下新房的成交，对于1500万以上的房源，开发商可能会进一步加大折扣优惠力度。

发言人 问：上海方面，最近有一些政策动态，比如支持二手保障性住房回收，这是否意味着政府已经判断价格跌到位，并且二手房价格底可能在何时出现？

发言人 答：上海方面确实采取了明确的策略，即通过保障性住房回收等措施，显示出政府认为当前价格已接近合理区间。目前上海的二手住房签约价格已稳定在2015年3月的水平。政府上个月底召集专家讨论后，决定开始实施保障房的相关政策。如果市场价格触及预估平均线，更多城市可能会跟进类似政策。政府希望通过干预减少挂牌库存，以实现量价平衡线的提升。

发言人 问：上海市场近期有哪些具体动作，以及这些动作的目标是什么？

发言人 答：上海市场近期经历了平稳的市场阶段，并采取了一系列行政手段来增加购买力和降低二手房库存。例如，调整了人才引进政策、增值税优惠政策，并对部分招商引资企业给予补贴。这些措施旨在提高量价平衡线，通过增加需求和优化供应结构，使得市场价格更为稳定，同时减轻市场库存压力。去年下半年特别是八月份以后，成交量持续走高，表明政府通过各种方式有效提升了市场活跃度和整体库存消化速度。

发言人 问：北京和上海在房地产市场调控上采取了哪些类似手段？

发言人 答：北京和上海都运用了行政手段来稳定房地产市场，比如通过保障房的购买政策和特定房源的贷款支持等方式。它们的目标是将整体成交量保持在一个合理的水平，二手房库存控制在量价平衡线以下。例如，上海和北京当前的成交量稳定在15000到16500之间，政府判断这一溢价空间（约在33.35到6之间）是绝对合理的。

发言人 问：上海和北京目前面临的郊区问题有何不同？北京在二手房市场调控方面有何可能的政策动作？

发言人 答：上海为解决郊区问题采取了大规模招商引资策略，吸引大型生产型企业落户，尤其是医疗行业，并要求在2到3年内引进一定数量的企业以提供大量工作岗位。而北京由于其首都地位，无法像上海那样定制化郊区政策，目前郊区面临的问题主要是二手房库存盘活以及老龄化问题。北京也在尝试以房养老模式，将郊区二手房交给政府托管并出租运营，以减少库存。北京正在探索城市级的保障管理和安居集团运作模式，通过系统性托管、共有产权和以房养老等方式来盘活郊区二手房市场。北京郊区二手房库存问题较为明显，政府正在考虑采取相应措施减少库存，如出台针对低总价段保障房的收储计划等。

发言人 问：上海和北京二手房市场未来发展的趋势是什么？对于北京今年二手房市场的整体预测是什么？

发言人 答：上海二手房市场调整较为明显，目前执行的政策对北京具有参考价值。上海已实施针对部分价段二手房出售的政策，预计北京将在类似时间点开始实施相关措施。由于行政政策的变化，北京在价格下跌至2015年10月至12月期间可能会启动房价调控机制。若政策启动，北京下半年二手房成交量可能会有所提升。预计北京今年二手房销量将在14000单以上，下半年可能根据市场情况启动销售或收储计划，采取刺激性市场措施。如果实施这些政策，北京下半年月均成交量有望稳定在15500单以上。

发言人 问：上海这次执行的政策中，具体针对哪些区域，以及对房子的要求是什么？

发言人 答：上海目前执行的政策主要针对浦东新区、静安区和徐汇区这三个区域。政策规定是针对2000年以前、单价低于7折的房子。满足单套70平米且总价不超过400万的房子，其均价大约在55000到6万之间。

发言人 问：银行的资金提供方是哪家？首批资产的合作情况如何？

发言人 答：银行的资金提供方为中国建设银行。首批资产的合作情况如果顺利，预计今年会有三批计划，第一批在上半年Q1执行，第二批在Q2，第三批在年底的Q3到Q4期间。

发言人 问：北京是否也有类似上海的政策消息传出？

发言人 答：目前有一些市场传闻提到北京可能在抄作业，比如针对2000年以前的房子进行相关政策，但具体情况还未得到官方证实。

发言人 问：贷款补贴或购房总价补贴是否可能应用于二手房市场？

发言人 答：地方财政资金可能会拿出一部分用于给购房贷款贴息或直接提供购房总价补贴，这种补贴有可能会落到二手房市场上，尤其是在郊区。

发言人 问：关于新房和二手房库存，能否提供最新数据？

发言人 答：目前全市维度上，新房可售库存大约有52300套，其中主城区未领证但年内可销售的库存约13000套。郊区库存较大，部分区域的新房价格与二手房价格出现较大差价，二手房具有一定优质房源。

发言人 问：对于拆迁计划，今年的拆迁总量预计何时公布？去年的拆迁总量是多少？

发言人 答：今年的拆迁总量计划在2月10号左右公布，去年的拆迁总量约为621到631之间。

发言人 问：学区房方面，今年的投资趋势有何变化？

发言人 答：建议投资者今年尽量避开海淀学区房投资，尤其是17年到22年之间的热门学区房，因为学位供应紧张，溢价空间大，且需求量有所下降。而西城区和东城区的部分学区房相对坚挺，但在购买时需谨慎对待价格虚高的房源。

发言人 问：对于新房购买者，有哪些购房建议？

发言人 答：购买新房的客户，如果预算较低，建议上半年关注核心区和次核心区的房子，下半年可考虑非核心区房源。对于中等总价的房子，建议在4月中旬至8月中旬这段时间购房，此时市场关注度较低，房东让步空间较大。而对于外五环区域，建议谨慎对待，因为目前郊区房价未企稳，溢价空间不明显。