机构纪要丨上海热点片区二手房成交分析

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发言人 问：上海今年春节前的房地产市场表现如何？

发言人 答：今年春节前，上海的房地产市场呈现出了小阳春提前的现象。具体表现为一月份的网签数据达到了22,2834套，而实时成交量（即定金量）更是达到了24,350套，比正常月份都要高。这一成交量的回升和价格反弹主要得益于两个原因：一是春节时间较晚导致部分学区房购买需求提前释放；二是去年四季度上海房价出现较大回调后，到一月时市场上的活跃买家更加积极入市，并且在房价相对稳定的情况下放量成交。

发言人 问：上海房价为何出现反弹，供需关系有何变化？

发言人 答：房价反弹的原因主要有两点：首先，由于春节时间延后，部分购房者对学区房的需求提前，带动了成交；其次，去年四季度上海房价跌幅较大，到一月份随着舆论环境改善，购房者对之前回调到的价格形成了共识，促使买卖双方积极活跃在市场中。此外，一月份挂牌量大幅度下降，从4月份的12万套降至8.7万套，导致市场上高性价比房源供小于求，挂牌价被抬升，但实际上成交价依然保持稳定状态。

发言人 问：前滩板块二手房成交情况如何？

发言人 答：在前滩板块，2025年二手房成交走势较多，尤其在第一季度成交量较高，达到了近八年来二手房成交率最高的水平，累计成交约237套。价格方面，得益于学区属性、产品新以及政策变化等因素，整个前滩板块逆势上涨，尤其是一房价格涨幅高达10%左右，且从2025年1月至2026年1月的13个月内，价格稳中有升。尽管7、8月份上海整体成交量下滑，但前滩板块价格仍保持稳定，主要是由于挂牌量较少和学区政策变化带来的需求支撑。同时，一房、两房和三房的价格均有不同程度上涨，其中一房价格上涨较为明显，而两房和三房的价格涨幅相对较小。

发言人 问：在三房供应量较少的情况下，其价格表现如何？

发言人 答：由于三房供应量少，成交占比约为25%，价格相对稳定。同比2025年第一季度，价格增幅在5%到8%区间。尽管2022年成交量不如2025年高，但挂牌量较少，整体价格依然保持稳定。

发言人 问：当前板块的市场状况如何？对于特定板块的成交量和价格走势有何预测？

发言人 答：目前该板块处于卖方市场，买家主要为有刚性学区需求的群体，对两房的需求受益于周边新房供应。尽管新房租赁面积可能对其造成一定冲击，但学区优势仍主导了市场，价格微调5%左右。预计2026年成交量可能比2024年有所下降，但仍能维持每月15套左右的成交量，全年成交约180套。价格方面，整体预算下来可能会微调5%左右，但不会有太大影响。

发言人 问：杨东片区的成交情况如何？

发言人 答：杨东片区在2016年1月份的成交表现一般，总成交套数为23套，成交均价为71500元/平方米，比12月份下降了8000元/平方米，跌幅比例为10%。一月份成交数据受到样本差异影响较大，品质改善型房源和刚需小户型均有交易，且10万以上单价的成交未包含在内。

发言人 问：杨东片区过去几个月的成交均价变动情况是怎样的？

发言人 答：从2025年8月至12月，杨东片区的成交均价呈现递减趋势。其中，9月份成交均价为88200元/平方米，比8月份下降1800元/平方米；12月份成交均价为79500元/平方米，相比11月份下跌了8.1%。整个2025年1月至12月的成交均价为86200元/平方米，较2024年同期的90600元/平方米下降了4400元/平方米，跌幅为7.19%。

发言人 问：杨东片区内绿城、香梅花园和部分小区的成交数据如何？

发言人 答：绿城小区2025年总成交套数为52套，成交均价为84082元/平方米，较2024年的成交均价90600元/平方米下跌了6500元/平方米。香梅花园2025年成交46套，成交均价为86700元/平方米，较2024年的成交均价89400元/平方米下跌了2700元/平方米。中央公寓和东河公寓的成交数据也有所波动，具体表现为成交套数、单价及成交均价的增减变化。

发言人 问：杨东片区近半年的成交数据如何？

发言人 答：杨东片区近半年的成交数据显示，该区域是价值洼地，部分户型和小区价格较低，性价比突出。从2025年12月至2026年1月，单个小区的价格趋于稳定。

发言人 问：请毛总分享一下连阳片区二手房成交情况。连阳片区2025年的二手房成交数据怎样？

发言人 答：连阳片区位于内环内，紧邻世纪公园，占地4.4平方公里，拥有16个住宅小区和5个别墅区，配套齐全。购买群体主要分为四部分：置换改善需求、陆家嘴金融圈经营人士、张江高科技人才以及外企高管等。其中，仁恒河滨城是区域内成交量最高、成交金额最大的楼盘，对整体市场有显著影响力。2025年连阳板块共成交408套房子，成交金额为58.37亿，同比下降了15.2%。成交总面积5.7万方，套均总价1430万，下降了3.75%。2024年9月增值税减免政策带来大量成交，但2025年后成交量明显减少，月均成交仅34至35套。房价方面，2025年经历回撤，11月至12月及1月份整体下降了约14%，均价为88900元/平方米。

发言人 问：为什么最近连阳区二手房成交量增多？

发言人 答：近期成交量增多主要是由于学区房价格在4月28号之前有所下降，大量客户抓住机会年前购房。同时，由于之前价格较高，迟迟未下手的客户看到价格下降后认为已到相对低点，纷纷决定购买。此外，部分房源单价降低，总价下降，使得性价比较高的房源更容易成交。

发言人 问：最近一个月（截止目前）连阳市场的表现如何？

发言人 答：截至当前，2026年1月份联合市场成交量为47套，成交均价为89300元/平方米，相比2025年12月份的38套和29.14万的成交均价，市场呈现量升价稳的状态，且过去五周平均每周成交约10.4套，显示出市场成交量增多，挂牌量减少，整体库存和挂牌房源都在下降。

发言人 问：上海最近二手房冰山指数连续两周保持上涨的原因有哪些？

发言人 答：上海冰山指数上涨主要是由于挂牌量明显下滑，春节前出现了高性价比房源快速去化的情况，但卖家并未像以往那样在春节后大量挂牌补充房源，导致在高性价比房源被成交后，挂牌价逐渐抬升。虽然成交价保持稳定，但由于高性价比房源的减少，卖价出现了抬升。

发言人 问：一月份二手房议价空间情况如何？业主和购房者的心态博弈怎么样？

发言人 答：一月份二手房议价空间并没有显著收窄，基本保持平稳状态。目前市场中，大部分购房者仍倾向于议价，尤其是对于学区房这类刚性需求的买家，他们更愿意接受原价购买。不过，随着春节后房东出售意愿增强，预计未来一段时间内可能会迎来一个挂牌高峰。

发言人 问：上海地区2023年一季度或3月、4月份二手房成交量和价的走势如何？

发言人 答：一季度二手房成交量预计不错，尤其是3月和4月会有较好的表现，成交量会较去年同期上升。价格方面，房价大幅下跌的可能性不大，上涨的概率也较小，可能会出现一个平稳的状态。真正的考验可能出现在5月到7月之间，那时成交过后，成交量可能会相对恒定。

发言人 问：对于有购房打算的投资者，是更推荐购买新房还是二手房？哪类房产保值性更好？

发言人 答：建议根据性价比来选择，目前上海二手房供应的性价比更高，新房市场已经接近尾声，部分豪宅项目的性价比不如二手房。从产品层面看，新房并没有本质迭代，与二手房相比，二手房尤其是优质二手房的保值增值性并不逊色，甚至在某些方面，二手房的房龄边际变化较小，增值保值性可能更强。