昆明全年二手房成交榜,有没有你家?

导语：

昆明二手房市场里，哪个小区卖得最好？

猜猜看

……

你可能想不到，是世纪城。

哪些二手小区卖得最好？

最近铭腾机构发布的数据显示，2025年昆明二手房成交体量占到了新房+二手房总量的52%，而均价却比新房低了3000元/㎡左右，定格在8921元/㎡。

换句话说，市场上每成交两套房，就有一套是二手房——价格，依然是很多人上车的关键。

从成交结构来看，高层依旧是绝对主力，全年卖出近3.1万套，占整体成交的84%，均价约8609元/㎡。

洋房和别墅分别占11%和5%，均价稍高一些，别墅建面均价突破1.2万元/㎡，不过你懂的，现实的二手别墅成交并不看单价。

世纪城登顶二手套数成交top1

在这样以刚需为主的市场里，世纪城以482套的成交位列全年第一。有意思的是，这个小区套均面积达到156㎡，套均总价125万元——并不是传统意义上的“上车盘”。

为什么是它呀？

实际上，世纪城的位置谈不上顶尖，广福路与饵季路交汇一带，属于南市区中段。

但它胜在综合条件均衡：生活配套齐全，单价却仅8000元/㎡左右，这对很多需要大空间的家庭来说，吸引力不小。更何况，小区多以16-18层的板楼为主，公摊也不大，相比同期许多30层以上的塔楼，居住密度和舒适度明显更优。

当然，房龄超过15年、周边高峰时段难免拥堵，这些也是实情。不过从维护状态和挂牌情况看，它依然活跃——目前在售房源约380多套，去年成交却超过480套，成交/挂牌比大于1，在二手市场里并不多见。

（单价七八千也可在世纪城买到还不错的房源了，来自贝壳）

随手翻翻贝壳平台，还能看到这样的房源：迎春苑低楼层130㎡三房挂牌88万，忆春苑高楼层149㎡带车位报117万……听起来，确实让人心动。

更重要的是，前期一手业主买入价格成本够低，卖家不容易纠结/惜售——往往更能快速成交。

除了世纪城，榜单上其他项目也勾勒出市场的清晰轮廓：

极致刚需，速度取胜

天骄北麓紧随其后，全年成交450套，主打小户型、低总价，套均面积甚至只有46平米，套均价格竟然只要34万，不过胜在周边配套成熟，很符合刚需客的预期。

这类总价极低的“上车盘”，始终有坚实的市场基础，只要价格到位，去化速度通常较快，南市区新螺蛳湾板块还有个类似的子君欣景花园，总共18-25层，也是超低总价的产品。

（天骄北麓因密度较大被人诟病，但不影响它低总价转手快）

内部市场，自成一体

再看榜单第三位/洋房榜单第一位——长水航城。这个位于机场板块的配套小区，去年成交了425套，表现相当扎实。有意思的是，它在贝壳上的挂牌房源只有172套，还不到全年成交量的一半。

这种“内部消化”特征也很明显：毕竟位置远离主城靠近机场，单价仅约4583元/㎡，入手门槛低，交易多围绕机场及相关单位职工展开，俨然形成了一个稳定的内部循环。

从另一个角度看，近几年或未来几年长水机场周边也不会有类似竞品小区，它的地位短期内难以撼动。

凭“书包”跳出价格战

万科城明显有点“不一样”，作为2020年后才交付的次新小区，它凭216套的年成交跻身第十三位，套均总价138万元，单价超过1.35万元/㎡，是前二十名里少数单价破万的纯高层项目。

它走红的理由，很大程度上与其教育资源有关——在众多上榜的以价格取胜的楼盘里，这也算是差异化了。

同样房龄较新的还有融创昆明文旅城，不过相比当年的一手价格，亏损出货最为明显，如今二手房业主的心态，或许要复杂许多。

（但是不得不说，融创昆明文旅城部分地块实际也是高端玩家，另外头排观滇的房源也很少有卖家出让）

高端市场老项目依旧突出

高价区间里，俊发滇池ONE的表现显得格外突出。该项目在洋房和别墅两类榜单均名列前茅，全年洋房成交195套、别墅63套，整体套均总价达304万元。

算下来，光是洋房+别墅两类产品，就贡献了约6.29亿元的成交额——这体量，放在任何一个新盘身上，都相当可观。

类似恒大云玺这样10年前的别墅小区，在二手市场上依旧能打。

果然，10年了，别墅洋房还是老面孔，一个新来的、能打的都没有……

流动性高的二手房有什么特征？

纵观整个TOP20榜单，大部分仍是房龄10年上下的次新综合大盘，俊发城、润城、海伦国际、魅力之城、盛唐城等熟悉的楼盘多属此类，产品以高层塔楼为主，价格7000~9000居多，内部竞争也非常激烈。

有意思的是，这些项目的平均成交面积大多仍维持在百平以上。对普通购房者而言，在配套相对成熟的地段，用这样的总价就能买到房龄不算老、管理跟得上的三房，确实是个务实的选择。

毕竟，同样的预算若放在新房市场，恐怕只能买到远郊了。

当中还有一个特别的存在——房龄超过25年的新迎小区，去年成交212套，套均总价仅44万元，也是榜上唯一的老小区，能上榜除了价格极度亲民（单价7200左右），大概也和位置处于二环内，配套齐全，加上小区规模大、房源量充足有关。

若从板块看，世纪城-新螺蛳湾板块的集聚效应惊人。

再次对比一下区域，可以发现世纪城-新螺蛳湾板块五个项目（世纪城、新亚洲体育城、万科魅力之城、海伦国际、子君欣景花园、俊发观云海）全年成交套数就已经达到了2147套，甚至占到top20成交的38%，也是主城中二手绝对成交主力，单价6000-8500元/㎡，典型刚需+首改阵地。

类似总价百万左右、配套极其成熟、房龄适中的大型社区，也是未来二手房成交的主力社区。

而度假区板块，西南海、万科银海泊岸，以及草海板块的融创昆明文旅城，虽量上不及世纪城/螺蛳湾，但凭借改善、旅居或生态属性，价格大有突破之势，构成了市场的另一极。

（银海泊岸该地块2019-2020年前后交付，12层洋房，上述价格性价比不错的，来自贝壳）

西南海/西南海上、银海泊岸类似度假区内高性价比洋房产品的优势在二手市场上颇有优势。

二手房市场，才是真实的市场。

发现没，能够跑出来的小区，未必是完美的房子，但一定是某种“硬通货”。褪去房企的营销泡沫后，最终还是客户需求+产品价值的叠加。