最新统计数据显示，受传统淡季影响，2月河西二手房成交明显“降温”，河西一共成交了153套二手房，环比1月的360套，成交量缩水超5成。
尽管总量收缩，但成交结构不乏亮点：以200-500万为代表的刚需及改善房源稳居成交主力，占比高达52%；同时，高总价豪宅成交节奏没有明显放缓，依旧卖了5套千万级豪宅，最高成交总价1218万，高端市场的购买力在淡季依然稳健。
作为河西发展最为成熟的板块，河西中在2月份，以76套的成交量继续发挥市场“压舱石”的作用。其中，还有4套二手房成交总价超千万，成交总价最高的是涟城357㎡联排别墅，成交总价1218万。
1、成交小区分布均衡化，没有明显的头部效应。
从具体小区来看，2月成交分布较为分散，并没有出现单一小区集中放量的情况。成交量靠前的小区分别是：奥体新城植物园系列（6套）、东渡新锐国际（5套）；江湾城、宏图上水云锦、银城西堤并列第三，各成交了4套。
2、200-500w占市场成交主力，千万级豪宅成交4套。
从成交总价区间来看，成交结构呈现鲜明的“橄榄型”特征：两端占比低、中间段占比高。具体来看：
1、总价200w以内的小户型学区房成交量持续放大。代表性小区包括紫鑫国际公寓、雨润国际广场、东渡新锐国际、紫金西区、嘉业国际城等，以五六十平起的单室套或两室户型为主，最低总价80多万起，充分满足了“花小钱办大事”的购房需求。
2、200-500w的总价段仍为市场成交的绝对主力，占比河西中部总成交的42%，该区间覆盖了刚需和改善型需求，户型结构也较为多元，两房、三房，甚至四房都有，能够满足不同家庭结构和总价承受能力的需求。
3、500w以上总价的改善型需求，随着总价的提升，成交量逐步下降。除了部分学区驱动外，自住改善意味更加明显，成交小区也多集中在房龄更新的次新房小区，比如海玥名都、宏图上水云锦、金隅紫京府、颐和源璟、越秀和樾府等。
4、总价超千万的豪宅成交4套，高端购买力稳健。这一成交量环比1月仅减少1套，高端市场热度得以延续。这4套房源都是200㎡以上的改善型产品，其中，长江华府、苏宁檀悦、华润悦府各成交一套210-244㎡的大平层；另外1套则是涟城的精装联排别墅，357㎡成交总价1218万。
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02 河西南
河西南在2月份成交了58套二手房，其中，总价超千万的豪宅成交1套，就是万科翡翠滨江232㎡江景大平层，1150万成交。
1、河西南卖得最好的小区是海峡城。
从成交分布来看，河西南各小区表现较为均衡，覆盖面广。从早期的星八客等入门级楼盘，到近年来交付的海珀滨江、紫阙、金茂府、天鹅堡、万科翡翠滨江等品质次新，各价格梯队的小区均有成交。其中，成交量最高的小区是海峡城，一共卖了10套二手房。
海峡城的成交量一直非常不错，现在2万出头的单价就能买得到，横向对比河西或者其他板块的新房和次新房，价格优势也是显而易见的。海峡城丰富的面积段选择、舒适的户型设计、便捷的地段配套，对于预算有限的刚需和改善客来说，它也是现阶段河西门槛最友好的上车机会。
2、二手房成交以刚需刚改为主，千万级豪宅成交1套。
在上个月的成交中，河西南近70%的成交都是200-500w的刚需刚改房，500-1000w的中高端改善占比约22%，而总价超千万的豪宅也录得1套成交，就是万科翡翠滨江232㎡江景大平层，成交价1150万。
随着商业配套日渐成熟、产业持续入驻、学区趋于稳定、居住氛围愈发浓厚，河西南正在成为200-500w预算刚需及刚改家庭的性价比首选。无论是早期的星八客，还是鱼嘴板块的鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦等次新房，又或者是鱼背的海珀滨江、青奥村等明星流量小区，都凭借高性价比成为买房人安家河西的热门选择。
而对于预算500w以上的品质改善客群，紫阙、天鹅堡、万科翡翠、金茂府、海珀二期等高品质次新小区，则提供了更丰富的选择，从143㎡的舒适四房，到230㎡的终改大平层，它们凭借各具特色的产品力与稀缺的景观资源，精准承接了河西中高端改善需求。
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03 江心洲
上个月，江心洲一共成交了19套二手房，成交量环比1月上涨约27%，岛南、岛中、岛北多个住宅小区都有所成交。岛南板块：成交量最高的是洲岛家园，共成交6套。虽是安置房小区，但由仁恒代建、精装交付，小区品质不输普通商品房。目前80多万起就可以入手一套83㎡三房，无论是买给父母养老分巢，还是年轻刚需上车河西，都极具吸引力。同区域的仁恒江湾世纪成交2套169-180㎡改善大平层，承接高端居住需求。
岛北板块：低密产品表现稳定。叠墅代表桃花园著成交3套；洋房产品中，升龙公园道、保利紫荆公馆、胜科星洲府各成交1套，岛北也是凭借低密和纯粹的居住环境，赢得了不少市场关注。
岛中板块：仁恒绿洲新岛凭借便捷的地段和成熟配套，性价比优势凸显，上月成交2套二手房。岛中另一隐奢豪宅—江岛华庭，也有一套132㎡带露台的顶跃户型成交，单价高达5.7万/㎡，稀缺产品的价值韧性可见一斑。
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关于二月“春节档”河西二手房成交情况，凯旋也做了几点总结：
1、1月河西市场二手房市场整体显著升温，呈现“淡季不淡”的特点，河西成交高达360套，创十个月以来新高。但2月份本来就短，加上受到春节假期返乡及阴雨雪天气影响，市场成交量比一月大幅回落，但和往年春节月相比正常合理。
2、市场情绪和预期能看到明显的变化，买家也不再是一边倒的看跌很等价格进一步下行，自住改善和孩子上学这样的需求，有人赶在“金三银四”之前率先下手。持续近5年的楼市下行使得南京市场泡沫全无，跌无可跌，部分卖家干脆撤销挂牌，但也有一些卖家赶在年前想把房子及时处置，买卖双方有机会达成共识。2月份成交多以有比较迫切的居住需求为主，主要由于价格到位，政策面暖风频吹，以及市场上部分成熟小区房源性价比凸显，有居住改善需求的购房者选择在春节前后定夺。
3、由于市场完全以自住为导向，无论中低端还是高端，2月份各板块均呈现出雨露均沾的特点，成交的集中度没有往常明显。值得一提的是，海峡城成交量交达到10套，在2月遥遥领先于其他小区。而部分改善楼盘月成交能达到3套以上，像河西中的宏图上水云锦、江湾城、颐和源璟以及海玥名都，河西南的万科翡翠滨江、金茂府、天鹅堡等，在市场上产品力比较领先，但总价千万级以内的改善产品率先发力。
4、2月份千万级以上二手房成交也较为坚挺，我们看到河西至少有5套千万级的成交，相比上个月仅减少1-2套，降幅低于大盘。过去一年其实风口上的行业或投资机会能够取得不错的收益，因此高端购买力该出手时就出手，但也体现很强的居住属性。
5、进入2026年，市场环境其实已经发生较大变化。《求是》杂志稳预期为新年房地产市场定调、A股开年强势站上4000点，贵金属价格波动，芯片、人工智能、人形机器人、商业航天等新赛道释放出经济产业活力，总体而言大家对于投资（或投机）的关注度在上升，储蓄等稳健配置的热度有所下降。对于楼市而言，从房地产市场本身的定调，到新兴产业和资本市场的赚钱效应带来新的购买力，以及人民币升值，整体金属等资源类价格上涨传导的通胀，都指向2026年的房地产价格会有所改观，大家要有一个清晰的认知。虽然当下中东局势会给全球金融市场带来波动，但资源类价格上涨传导通胀的局面比较清晰。
6、基于这个认知，随着各层级小区价格到位，以价换量已经开始显现，部分小区连续成交。改善品质的次新房或口碑房之前买不起，现在可以体面上车；河西板块之前高攀不起，现在可以开始考虑；四房之前无法企及，现在也开始进入预算内。上述需求会来自近期非常值得下手的客群，符合自身条件的房源可以果断下手。相对于河西中热门楼盘已经开始放量，河西南、江心洲不错的楼盘也要抓紧捡漏机会。
在金三银四到来的年前这段时间，对于有实际刚性和改善自住或教育需求的客群，在如今市场情绪企稳，但价格尚未明显上行的阶段，对于买家依然是下手的好时机。如果青睐次新豪宅，择机下手，当下位置机会大于风险。今年情绪未必会一直悲观下去，乐观的因素在不断积累。
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