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昌平买房避坑思路必备·二手房篇(一)

2026-03-20 18:14:43

昌平买房避坑思路必备·二手房篇(一)

因为之前做了个小手术，停更了一段时间，后期会逐步补上

我计划用两周的时间，给大家梳理一下整个昌平区的买房思路，核心脉络围绕流通性、保值性这两点

我将整个昌平区的主要居住片区划分为四个大片区，给大家做逐步分析

分别包括

1、老城区（西关环岛、鼓楼大街、东关）

2、大沙河片区（高教园、南邵）

3、回龙观（龙域、朱辛庄、回龙观、霍营等地）

4、天北地区（天通苑、北七家）

今天先从老城区·西关环岛开始

西关环岛发展弱一半是因为位置太边缘，一半是因为高速路隔

位置边缘且无规划，导致西关环岛在整个老城区中，房价整体最低

高速路隔导致片区分化，东片区房价高于西边

从成交量来看，交易主力都集中在京藏高速以东的范围内，就是东北角的位置

因为这边配套更成熟

片区老化也比较严重，主流交易以90年左右的6层无电梯的老板楼为主

比较有代表性的是建明里小区，目前80㎡的两居最新成交价是2.4万/㎡

较22年高点回调45%，较去年同期回调18.2%

要说明的是，这个数据在同片区可以兼顾流通的同类型小区内表现算是不错的了

静心苑较去年同期回调32%，现在单价1.7万就可以入手了

这类房子是片区交易的主流，总价基本在150-200万就可以上车一个正规两居了

所以推不推荐入手？

不推荐：理由有2

1、跌势未减，未来无助力

2、从自住角度去考虑买房时，我们不妨用租金来综合对比下合不合适买

实际上判断一个老破小（非学区）适不适合入手有一个很实用的标准，就是你用最低首付去买这套房子，看一下租金能不能够覆盖住月供，如果可以覆盖住，那这套房子可以作为考虑范围，如果覆盖不住且有较大差距时，不如租房

因为买这套房子，不仅没有给你减轻压力，反而增大了

以建明里为例，80㎡两居租金在2700元/月，按照最低首付去买，组合贷（公积金120万计算），月供大概在6200元，超了一倍的租金

也就是说，买这套房子相较于租，不仅每个月多支出3000多的现金，还要支付一笔接近40万的首付现金，且要承担房价继续下调的风险

对于一个刚需上车家庭来讲，负担更重了，实属没有必要，所以跟建明里同类型的房子大家可以用这个方法去考虑一下

那这个片区有没有稍微好一些的且流通还可以的房子呢，有的

蓝郡国际花园，2005-2009年的纯商低密带电梯的洋房社区，目前成交价在2.8万/㎡，较高点回调37.57%

整体表现是好于片区，好于昌平平均水平的

但在过去一年断崖式下降，因为去年还保持3.5万/㎡的价格，导致流通变弱

总结下西关环岛片区的买房思路：

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昌平买房必看：昌平这两类片区入手需谨慎

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