买二手房住了两年称发现是凶宅,能退房吗?怎么认定卖方隐瞒?

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买二手房住了2年才说发现是“凶宅”,而且当初的合同有特别约定“买方已知悉房屋产权及居住情况，卖方无隐瞒”，这种情况还能退房吗？如何判断卖方是否有隐瞒行为？

基本案情：2021年10月，陈先生花55万买了套二手房，两年后他到法院起诉原房主王女士，要求撤销房屋买卖合同。陈先生说2023年8月自己偶然从小区居民处得知，2015年时王女士的母亲在这套房里自缢身亡，而当初王女士说自己的母亲是在医院病亡的，王女士隐瞒了凶宅的情况属于欺诈，所以要求撤销房屋买卖合同。

大家都知道打官司原告主张的未必真的是事实，还得看被告怎么说，双方怎么举证。

被告王女士答辩，不认可陈先生的说法，称当时房屋售价低于同期同类房屋，已经考虑到母亲非正常死亡的因素。而且这事是公开的事实，小区业主和中介都知道，无需隐瞒也隐瞒不了。陈先生就是因为房价低才自愿购买的，且合同有“买方已知悉房屋产权及居住情况，卖方及营销中心无隐瞒”的特别约定，自己不存在隐瞒和欺诈的问题。

显然，王女士的母亲在这套房里自缢身亡是事实，按通常理解屋内发生这种非正常死亡，确实会影响房屋价值。那本案的关键就是，购房时陈先生是否知道这事，王女士对此是否有隐瞒？结合原被告对事实的陈述，以及合同中的相关条款，大家觉得谁的主张成立呢？

其实，懂行的细品就能发现王女士说法的问题。原告主张的是买房时被告没告知房内发生非正常死亡事件，构成欺诈。但被告的答辩并没有正面回答这问题，而绕着弯找理由，一会说成交价低于市场价，一会说小区里的人都知道，但这案子的关键是交易时有没有告知买方这件事，因为向买方如实介绍房屋情况是卖方的义务。至于合同里“买方已知悉房屋居住情况”的约定，并不能证明陈先生知道房子是凶宅。正规操作应该是在合同或相关书面文件中有相应告知条款，明确提示房屋发生过非正常死亡事件。本案在合同无任何这方面的提示条款的情况下，强调“买方已知悉房屋居住情况”这条，反倒让人感觉王女士确实存在故意隐瞒的行为。法院据此判决撤销房屋买卖合同，判令王女士返还购房款、中介费、税款等款项。王女士上诉，鄂州中院二审维持原判。

本文作者：杨文战律师,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。工作电话：18610482938

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