“我记得去年出租商铺开票是5个点啊，怎么今年变成3了？”
这是我们最近发现开错了发票的问题。确实，这个变化不少人都没注意到——2026年1月1日起，小规模纳税人出租不动产的增值税征收率，从5%调整为3%。
今天就来聊聊这个容易被忽视的重要变化。
一、2026年新规：出租不动产税率统一调整为3%
根据2026年1月1日起施行的《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（2026年第10号），明确规定了：
小规模纳税人发生除销售、出租不动产或者转让土地使用权之外的增值税应税交易，依照3%征收率减按1%征收率征收增值税。
这句话翻译过来就是：出租不动产被明确排除在1%减征优惠之外，必须按法定的3%征收率计算缴纳增值税。
简单说：2025年及之前，小规模纳税人出租非住房适用5%征收率；2026年起，这个数字变成了3%。
二、具体怎么算？一张表看懂
出租主体 不动产类型 2026年征收率 说明
小规模纳税人（企业/个体户） 商铺、写字楼等非住房 3% 2026年新规，不再适用1%减征
小规模纳税人（企业/个体户） 住房 1.5% 需符合住房租赁企业资质
自然人（个人） 非住房 3% 2026年新规
自然人（个人） 住房 1.5% 个人出租住房的优惠政策延续
住房租赁企业 向个人出租住房 1.5% 需备案，2021年24号公告延续
注意：上述税率仅适用于小规模纳税人。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税的，仍然适用5%征收率。
三、免税门槛还在吗？
很多小规模纳税人关心的是：月租金10万以下还免税吗？
答案是：免税政策依然有效。
小规模纳税人出租不动产，仍可享受月销售额10万元（季度30万元）以下免征增值税的优惠。
但有两个重要提醒：
1. 开专票必须交税：如果承租方要求开具增值税专用发票，即使月租金未超10万，也需要缴纳增值税。
2. 免税只免增值税：免征增值税后，附加税、房产税、个人所得税等其他税种仍需按规定缴纳。
四、几个常见问题
Q1：我是一家小公司，出租名下商铺，月租金8万，开普票要交多少税？
A：月租金8万<10万，免征增值税。0元。
Q2：同样的情况，如果对方要求开专票呢？
A：开专票就不能享受免税，需要按3%缴纳增值税。8万×3%=2400元。
Q3：我是个人，出租一套住宅，月租金5000元，税率多少？
A：个人出租住房适用1.5%征收率。月租金5000元<10万，开普票可免征增值税。
Q4：2025年签的租赁合同，2026年才开发票，按哪个税率？
A：以纳税义务发生时间为准。如果租金是2026年收取或2026年申报纳税的，适用2026年新规3%的税率。
六、最后提醒
税率从5%调整到3%，对小规模纳税人来说其实是减负——税率降低了2个百分点。
但如果你习惯了按5%开票或报税，要注意及时调整，避免多交税款。同时，10万/月的免税门槛依然有效，符合条件的可以合理享受。
本文仅供参考，具体执行请以当地税务机关规定为准。
