这类房产,居然可以套利

昨天，我发表了题目为《快进快出，炒房牢记这四点！》的文章，跟广大网友分享了我如何借鉴富爸爸穷爸爸的房产投资案例，仅仅三个多月完成了南京龙湖新壹城双钥匙公寓从买进到改造翻新，空置到找到租户后把这套房产当做标准化理财产品最终卖出变现的全部流程。

图，富爸爸穷爸爸

最终这套把瑕疵彻底改造的南京市江宁区龙湖新壹城32平米双钥匙商住公寓放在淘宝资产拍卖平台，经过24人报名，80轮出价最终以房价39.58万成交，带租约楼上楼下每月租金1400元整套共2800元，折合租金回报率8.4%！

图，淘宝拍卖链接

而竞买人周总在成功拍下后联系上了我，经过沟通后了解，周总看中的也是这套房子带租户能够马上收租金，租金回报率达到了8.4%！

更厉害的是，周总是用信用贷款买下的这套高租金回报率的房产，贷款利率3%，而这套被周总收购的房产的租金回报率为8.4%，减去物业费和可能的空置期和维护费用的净租金回报率为7%，套利空间为7%-3%就是净收益率4%！

不仅仅这套公寓可以像周总这样套利，还能用央行给出的套利方案更广泛套利，比如1月17日央行发布商业地产包括商住两用房贷款新政，首付比例从五成降到三成，就是给出了明显的信号，让广大房产投资者可以用商住公寓套利成交。

图，央行1.17 新政

我们按照央行关于商住公寓最新政策三成首付比例计算，上述周总贷款27万，首付13万的十年等额本息贷款利率4%计算，每月还款2733元。而租金每月2800元，不仅覆盖月供，十年后贷款还清房子就全部属于周总。

图，等额本息方案

我们看到，两种套利方案各有千秋，第一种套利方案每年可以套利4%，第二种套利方案是十年还清贷款后可以套利总房价的70%比例。

不管那种套利方案，前提就是高租金收益，租金都要可以覆盖月供。

正好昨天我的文章中我还引用了全世界房产投资经典富爸爸穷爸爸一书的核心观点就是:

资产=把钱放进你口袋

负债=把钱拿走

自住房=负债

出租房=正资产

我增加一条那就是套利=月租金-月供

本文完稿于2026年3月29日下午

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