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核心城市的核心房产?

  • 2026-04-20 00:36:28
核心城市的核心房产?
这几年房价下行，北京许多地方比最高点都跌了40%有的甚至50%，这让高位买房的人痛心不已，毕竟买个房子就得伤筋动骨：东拼西借凑首付，再贷款个20年，半辈子都压在房子上了。
像回龙观地区，房子早期是经济适用房，回迁房等为主等，后期因为距离海淀上地、西二旗等大型科技园区域比较近，再加上房价比海淀低很多，成了许多北漂一代码农的首选置业地。IT软件行业前些年处在上升发展期，码农们的工资也水涨船高，再加上国家一些积分落户政策，回龙观的房价也像吹气似的膨胀了起来。
最近几年，随着人工智能的大力发展，软件行业的发展节奏放缓，再加上国家的大力管控，各个IT公司裁员潮降薪潮此起彼伏。许多40+没达到特殊级别的人员，常常面临着被裁下岗。而这个岁数正是上有老下有小的年纪，再加上房贷的压力，到最后可能就是断供，挥泪卖房。因为不稳定性的加剧，许多小年轻宁可选择租房，也不会买房，导致了房价的进一步下跌。
老房子因为使用年限有限和配套设施的老化，成了房价下跌阶段首当其冲的。
我观察到，一个片区里楼龄较新、装修设计较好及配套设施比较完善的房子，一般比较抗跌。像清河板块的橡树湾、西三旗的世华龙樾等。在周边二手房都跌倒5万一平的时候，这两个小区还能保持8/9万一平的价格，是真的挺抗跌。
聊了挺多，好像有些跑题哈。到底什么算是核心城市的核心房产呢？这个话是许多大v都会提到的：买房子要买核心城市的核心房产。
那么核心城市怎么考虑？我觉得像北上广深、杭州、重庆、武汉、成都等省会城市都能算核心城市。当然一些产业少，人口外溢的省会城市就算了。随着生育率的下降，留得住人，留得住人才，才能发展的好。通过这几年各个城市的抢人大战，也可见一二。
是不是北京只有二环里的房产才算核心房产呢？当然不是。二环里的许多老房子，虽然一些带着学区的光环，价格仍然坚挺，但10年20年后呢，还会有市场吗？这个真的不好说。
看现在国家的政策，要教育平衡化，北京很多区都开始建名校的分校。比较成功的有朝阳区的人大附分校，现在已经成了朝阳区前三的一梯队学校。朝阳区因为这些年好苗子的外溢，在2013年建立了北京中学，因为政府的大力支持，短短十年已经成了朝阳区排名前二的学校。我想不久的将来，朝阳区的孩子们就不会再跑到西城、海淀去上学了。那样的话，西城的书包市场还会有多大？谁又会成为最后的接盘侠？
不过最近又有了新的声音：一老破小危改房整体拆除，原址重建，居民已搬入新居。这确实可以作为老破小改革的方向，不过在没有大规模实施前，谁又能保证会成为那个幸运儿？
当然二三环里的次新房，抗跌属性还是比较好，可以作为核心房产的备选。不过动辄千万+的价格，也不是我这样的小老百姓可以觊觎的。
通过橡树湾、世华龙樾的抗跌，也让我想明白了一件事。核心房产不一定是在一个城市的中心。一个区块里的好房子就可以称为核心房产。
现在北京划分了许多区域，像通州政务区，亦庄经济开发区，未来科学城东区能源谷西区医药谷，丽泽商务区等等。一个区域能否发展好，还是要看这个区域的产业。区域产业多产业行景好，打工人手里才有钱，也才能加速区域里房产的流动性，进而推高房价。
以后会寻找各个区域里的好房子，大家多多关注。
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