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黄奇帆罕见发声:中国老人手握巨量房产,建议“倒过来按揭”补充养老金

2026-04-20 00:01:15

编者按 /Introduction

黄奇帆发言现场

（图片来源：虹桥经济论坛官网）

当你老了，头发白了，睡意昏沉，但手里还握着一套值几百万的房子，却要靠着微薄的退休金生活。这笔“沉睡的财富”，能否唤醒为晚年的尊严？

在2025年11月的第八届虹桥国际经济论坛上，原全国人大财经委副主任委员、重庆市原市长黄奇帆抛出了一个颇具分量的建议——建立老年人房产“倒按揭”体系。

面对中国深度老龄化的加速狂奔，以及房地产市场从增量开发向存量运营的艰难转型，“房产倒按揭”究竟是一剂激活银发经济的良方，还是另一个需要警惕的金融陷阱？

什么是房产倒按揭

黄奇帆提出的“倒按揭”，在金融学上通常被称为 “住房反向抵押贷款” （Reverse Mortgage）。

与传统按揭买房不同：传统按揭是你向银行借钱买房，每月还贷，房子最终归你；而倒按揭是银行或保险机构向你“买房”，每月给你发钱，直到你去世，房子归金融机构所有。

通俗点讲，就是“以房养老”的升级版。

黄奇帆在这次发言中，为其赋予了更具体的中国式内涵：

目标群体：拥有自有房产的城镇老年人，特别是拥有多套房产或虽然只有一套但价值较高、且子女不在身边或无继承需求的老人。
运作模式：将老年人沉淀在房产中的巨大财富，通过金融工具转化为持续的、稳定的现金流，用于支付养老社区、护理、医疗等费用。
风险管控：他特别强调，必须强化立法规范、完善监管，不能重蹈当年某些“以房养老”骗局的覆辙。

为什么此时重提倒按揭

黄奇帆在这个时间节点重提这一模式，背后有着深刻的宏观逻辑。

1. 老龄化“压顶”，养老金缺口隐现

中国正在经历全球规模最大、速度最快的老龄化进程。截至2025年，60岁及以上人口已突破3亿。尽管社保体系不断完善，但养老金替代率（退休后收入占退休前收入的比例）仍面临压力。对于大多数城市普通退休职工而言，仅靠养老金难以维持退休前的生活品质，更别提应对失能、半失能状态下的高额护理费用。

2. 房地产“变天”，从增量开发到存量盘活

正如黄奇帆此前多次判断，中国房地产已告别“五年翻一番”的暴涨时代。新房开发量腰斩，大量房产沉淀在老年人手中。数据显示，中国城镇家庭住房拥有率极高，但其中相当一部分是老年人持有的“老破小”或远郊房。这些房产流动性差，难以变现，形成了 “房子值钱，手里没钱” 的窘境。

3. 银发经济急需“源头活水”

国家正在大力发展银发经济，但最大的痛点在于支付能力不足。如果仅靠政府的财政补贴，银发产业难以形成商业闭环。黄奇帆直言，如果老年人能通过“倒按揭”每月多出几千元收入，那么养老社区、康复医疗、适老化改造、乃至家政机器人等银发产业，都将获得巨大的消费市场支撑。

理想很丰满

如果能够顺利推行，“房产倒按揭”将实现黄奇帆所说的 “一举几得” ，甚至可能成为撬动经济循环的关键支点。

1. 对个人：尊严养老

它让“房奴”在晚年变成“房主”的受益者。对于独居老人或丁克家庭，这相当于利用房产的终值价值，换取晚年更好的生活质量，避免因无人继承而让房产沦为“遗产税”的负担或无人问津的“死资产”。

2. 对金融：长期资产配置

这为保险资金和养老基金提供了一个超长期的、收益相对稳定的资产配置渠道。通过发行REITs或打包成金融产品，能够吸纳目前趴在银行账上的巨额居民储蓄，形成“居民存款—金融产品—养老消费—经济增长”的良性循环。

3. 对社会：缓解政府压力

如果大量老年人通过“倒按揭”解决了养老资金问题，就能极大缓解公共财政在基本养老上的压力，让政府能够将更多资源投入到兜底性的贫困老人和失能老人照护中去。

现实很骨感

尽管前景诱人，但“倒按揭”在中国并非新概念。早在十多年前，北京、上海、南京等地就曾试点过“以房养老”，但最终均因反响平平或陷入骗局而草草收场。黄奇帆这次重提，能否破局，必须直面以下四个核心难点。

1. 传统观念的“硬壁垒”

“但存方寸地，留与子孙耕”。在绝大多数中国人的观念里，房产不仅是居住空间，更是家庭财富传承的核心载体。如果一个老人将房子抵押给金融机构，即使子女不需要这套房，也往往会被社会舆论视为“子女不孝”。如何克服“重继承、轻享受”的传统观念，是推行该制度的第一道心理关。

2. 房价波动的“金融风险”

这是金融机构最大的顾虑。倒按揭的本质是金融机构在赌“老人去世时间”和“未来房价走势”。如果老人活得太久（长寿风险），或者未来房价大幅下跌（市场风险），金融机构收房时发现房产价值不足以覆盖已支付的养老金本息，将产生巨额亏损。如何建立风险共担机制，或者引入政府担保基金来兜底这种不确定性，是商业模式能否成立的关键。