郭某、贝某与陈某执行复议案——房产存在原居住人员非正常死亡事件是否属于司法拍卖应当披露的重要信息？

关键词：执行 | 执行复议案件 | 网络司法拍卖 | 重要信息披露 | 非正常死亡事件

一、基本案情

        广东省揭阳市中级人民法院（以下简称揭阳中院）在执行被执行人陈某附带民事赔偿、退赔、附带民事公益赔偿、罚金、没收违法所得、没收个人全部财产一案过程中，于2023年6月15日至16日，在司法拍卖网络平台上公开拍卖登记在陈某、王某名下位于广东省深圳市某路的21A、22A房屋（以下简称案涉房屋）。

        2023年6月16日，郭某、贝某以人民币48,216,726元的最高价竞得该房屋，并缴清竞拍款。同年7月5日，揭阳中院作出执行裁定，确认21A房归郭某所有、22A房归贝某所有。

        2023年7月25日，郭某、贝某提出书面异议，认为法院未在拍卖公告中披露案涉房屋曾发生原居住人员高空坠楼事件，导致其在竞买时产生重大误解，购买用于居住的目的无法实现，请求撤销拍卖裁定并退还全部拍卖款项。

        经查，案涉房屋于2021年11月23日发生高空坠楼事件，造成1人死亡。

二、裁判结果

• 揭阳中院（2023年8月15日）：以执行法院未掌握相关信息、竞拍标的物瑕疵风险由竞拍者自行承担等为由，驳回郭某、贝某的异议请求。
• 广东省高级人民法院（2024年2月23日）：撤销揭阳中院相关裁定，要求退还买受人支付的拍卖款。

三、裁判理由

本案争议焦点为：应否撤销对案涉房屋的拍卖行为，并退还拍卖款。

        法院认为，保障案件当事人、竞买人的知情权，是网络司法拍卖的基本要求。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款、第十三条第十一项、第三十一条第一项的规定，执行法院在拍卖前应全面、客观披露拍卖标的物信息。

1. 非正常死亡事件属于应当披露的重要信息

       法律虽未明文规定“非正常死亡事件”是否必须披露，但实践中越来越多法院将其作为必要信息。传统民俗文化中，普通民众普遍有“趋吉避凶”“择吉居住”的心理。房屋内发生自杀、凶杀等非正常死亡事件（俗称“凶宅”），会给居住者带来负面心理影响，显著影响房屋交易价值，构成房屋的重大瑕疵，属于应当披露的“重要信息”。

2. “瑕疵不担保原则”不适用于此类情形

       法院在拍卖公告中虽声明“竞买人视为接受一切已知和未知瑕疵”“不承担瑕疵担保责任”，但这些声明通常适用于房屋的物理属性（如结构、质量、外观等）。而作为居住用途的房屋，承载着人们的情感与生活期待，曾发生非正常死亡事件不属于“瑕疵不担保原则”的适用范畴。

3. 结论

         案涉房屋拍卖公告未披露一年前曾发生跳楼自杀的非正常死亡事件，属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的情形，应当撤销拍卖并退还拍卖款。

四、裁判要旨

执行中，人民法院拍卖的房屋存在原居住人员非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于应当披露拍卖财产的重要信息。在网络司法拍卖中对该信息未予披露，拍卖成交后，买受人据此主张构成重大误解请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。

五、关联索引

• 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第12条第2款、第13条第（11）项、第31条第（1）项

执行：广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52执604号之十八执行裁定（2023年7月5日）

执行异议：广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52执异34号执行裁定（2023年8月15日）

执行复议：广东省高级人民法院（2023）粤执复769号执行裁定（2024年2月23日）