来源：人民法院案例库
2024-17-5-201-016
于某与李某豪执行异议案
——房产拍卖中案外人以房屋租赁权为由提出执行异议的处理规则
关键词
执行 执行异议 案外人异议 房屋租赁权 排除执行
裁判理由
法院生效裁判认为，本案争议焦点有二：一是于某和胡某良之间的租赁关系是否真实、合法、有效；二是于某占有使用房屋的具体时间究竟是在法院查封和抵押权设立时间之前还是之后。具体分析如下：
第一，于某前后两次陈述的内容存在矛盾，其在确认不再有其他合同后，经告知先前合同承载的租赁权不得对抗房屋之抵押权，就再次提出还有其他签订于抵押设立之前的租赁合同。对于前后言辞的不一致，于某并未提供合理的、足以让人信服的解释，而自行推翻了先前的陈述，根据当事人陈述与证据认定规则，可信度较低。
第二，根据于某陈述及其提供的书证，对于同一房屋，于某和胡某良先后签订了三份租赁合同，除租期开始日期和保证金外，并无其他实质性内容变更，这有违常理，不符合通常租赁合同的订立习惯。于某对此并未作出合理解释，故对三份租赁合同的真实有效性存疑。
第三，于某提供的杨浦区人民法院调解书和借条反映的两个债权，债权数额与两份租赁合同的保证金一致，时间吻合，考虑到执行法院曾告知其不同租赁时间所产生的不同法律后果，难以排除于某为谋取自身最大利益捏造证据的可能。
因此，于某自述的事实、举证的书证存在多处矛盾，租赁合同本身未经依法登记备案，合同的真实性、合法性以及实际履行情况均未经诉讼或其他合法程序确认。根据执行审查中有限、审慎实体审查原则，不宜在执行程序中界定租赁关系的真实有效性。综上，于某主张的异议缺乏必要的基础事实，不能阻却法院强制执行行为。故法院依法作出如上裁判。
裁判要旨
对于案外人主张房屋租赁权要求排除执行的异议审查，应当秉持审慎、有限实体审查的原则，准确认定案外人所主张租赁权的真实性，通过审查租赁合同签订、租赁物的占有使用等细节情况，考察当事人主张的事实之间是否存在相互矛盾之处，防止案外人和被执行人相互串通、利用案外人异议程序恶意阻却执行。
关联索引
《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第238条（本案适用的是2012年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第227条）
执行异议：上海市闵行区人民法院（2015）闵执异字第5号执行裁定（2015年5月27日）
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