【澳洲房市拍卖周报｜5月25日–5月31日】

      自从澳洲5月12日的预算案方案陆续公布，澳洲人对于税改的担忧甚至逐渐超过了对加息的担忧。5月份以来，澳洲的房产拍卖一直处于一种不温不火的状态，主要首府城市里除了阿德莱德，其余城市的波动都比较大。预算案公布到现在，澳洲房市并没有像预期那样好转，反而降低了部分澳洲人，特别是年轻人买房的信心。加之目前澳联储4.35%的现金利率以及人们对6月16日加息的担忧，澳洲居民对未来的房价，供给等都表示了担忧。

这一轮的澳洲房市与上上周相比差距其实不算很大，为首的两座首府城市，悉尼与墨尔本的房产拍卖清盘率还是处于50%左右的区间，墨尔本稍高，为57%。其中悉尼的房产计划拍卖套数为1272套，墨尔本则为1221套。布里斯班与堪培拉两城同样与上一轮差距不大，房产拍卖率分别为25%与42%，与之前相比各有跌涨。阿德莱德依旧是几座首府城市里最稳定的存在，这也是这段时间阿德莱德房市被众多人看好的原因，房产拍卖总套数为152套，规模虽然不算大，但拍卖率却与墨尔本持平，为57%，在如今澳洲房市如此多变的情况下，阿德莱德算是一股清流。

联邦预算案公布数周后，澳洲官方仍持续围绕税改展开舆论攻势，而其核心论据之一，正是年轻人住房拥有率的持续下滑。为首次置业者创造更公平的竞争环境，一直是工党税收改革方案的核心卖点之一。该方案涉及对负扣税和资本利得税的调整。数据显示，在 2001 年至 2021 年 的 20 年间，25 至 34 岁人群的住房拥有率下降了 7 个百分点，降幅明显高于其他年龄群体。不仅年轻人置业率的下降令人担忧，城市之间的房市分化也越发趋于明显，在高端房产市场的表现中，阿德莱德的表现明显好于悉尼墨尔本，这也间接表示了在如今不确定性升温，高利率环境下，买家越发开始谨慎。

📝 三点小建议（投资者）

1.别看空置率低，要看租客真实的支付能力

全澳租赁市场依然偏紧，4月住宅空置率约1.2%；但同期数据显示，4月家庭支出环比下降1.9%，可选消费下滑 0.8%，失业率升至4.5%，工资年增仅3.3%，仍低于4.2%的4月CPI。对投资者而言，这意味着并非所有租得出去的房子都还能轻松提租。更稳的做法，是优先选择就业结构更分散、租客更稳定、租金占收入比不过高的板块，把租金增长预期调低一点，先守住租客质量，再谈收益率。

2.把再融资空间当成资产的一部分，不只是贷款动作

ABS 最新数据显示，3月季度投资者新房贷笔数下降5.3%，自住贷款下降6.9%，首次置业者贷款也下降4.3%，说明边际买家的信用扩张已经放慢。对投资者来说，未来市场会更偏好那些杠杆没打满、DTI 更低、现金缓冲更厚的人。现在买房，除了看租金回报，更要问自己：如果 12 个月后要再融资、重估值或换银行，这套资产是否依然好批、好贷、好转身？

3.别只看供应，还要看落地

备注：数据仅为参考，做决定前，建议再复核本市当周最终数据与下周预告场次。

在结尾，祝愿大家都能买 / 卖到心仪房源，祝拍卖顺利！🏠✨