但它在未来5年，会彻底改变你卖的每一套房、你经手的每一个小区、你给客户推荐的每一处资产。

一、十五五规划，到底说了什么？

二、六大重点任务，哪一个跟你有关？

三、对房地产市场的影响：分化会加剧

四、对购房者的影响：买房逻辑要变了

• 核心区老破小（主城区、近地铁、带优质学区）

• 纳入改造计划后，房价上涨10%-25%，租金提升10%-30%
• 最适合：首次置业、刚需上车、学区房需求

• 纳入改造计划的次新小区（房龄15-30年、楼栋结构完好）

• 改造后单价可提升8%-12%，流动性显著增强
• 最适合：改善型置业、长期持有

• 符合条件的C/D级危房（原拆原建）

• 通过原拆原建，户均面积可适度增加，资产价值直接翻倍
• 最适合：有房一族、改善居住条件

• 远郊期房、无配套老破大

• 没有纳入改造计划，流动性持续萎缩，房价加速下跌
• 坚决避开

• 房龄超30年且无改造规划的房产

• 结构安全风险高，改造成本高，短期内难有实质性利好
• 谨慎购买

五、对从业者的影响：行业主线彻底转型

• 万科：万物云（社区服务）、泊寓（长租公寓）
• 龙湖：冠寓（长租公寓）、龙湖智创生活（物业服务）
• 华润：万象生活（商业运营）、华润物业

• 城市更新项目经理
• 存量资产运营专员
• 社区增值服务管家（养老、托育、家政、团餐）
• 老旧小区改造咨询师

• 提前布局存量房业务（二手房买卖、房屋托管）
• 拓展社区增值服务（与物业合作，提供养老、托育、家政等服务）
• 学习城市更新政策，成为老旧小区改造咨询师，为业主提供专业建议

六、十五五规划，跟十四五有什么区别？

七、未来5年，谁能吃到15万亿红利？

• 国企房企（中国海外发展、越秀地产、招商蛇口等）

• 一线城市核心地段有低成本土储、旧改项目资源
• 处理复杂旧改关系具备优势，市场份额将进一步提升

• 头部物业服务企业（万物云、碧桂园服务、龙湖智创生活等）

• 物业服务进家庭政策利好
• 社区增值服务（养老、托育、团餐等）将成为新的业绩增长点

• 建筑建材企业（东方雨虹、北新建材、科顺股份等）

• 率先受益于旧改带来的修缮需求和材料升级红利
• 可从单一材料商向产品+服务的系统服务商转型

• 文商旅策划企业

• 老旧厂房、街区改造为沉浸式消费场景的需求增长
• 具备商业运营、场景策划能力的从业者和企业将获得大量业务机会

• 需要等待风险共担机制细化落地

• 需要尽快转型学习

• 远郊新区如果没有产业导入和人口流入，项目会陷入困境

八、给春哥读者的实操建议

• 告别盲目追新，优先选择核心城区、房龄15-30年、近地铁/学区、纳入改造计划的老小区
• 坚决避开远郊期房、无配套老破大，规避贬值风险
• 关注本地老旧小区改造计划，提前布局，改造前买入，改造后享受增值

• 提升存量资产运营能力，学习老旧小区改造政策、REITs、资产证券化等知识
• 转型运营型人才，从销售型转向运营型
• 拓展社区增值服务，养老、托育、家政、团餐等，都是新的业绩增长点

• 提前布局存量房业务，二手房买卖、房屋托管
• 拓展社区增值服务，与物业合作，提供养老、托育、家政等服务
• 学习城市更新政策，成为老旧小区改造咨询师，为业主提供专业建议

九、结语：十五五规划，不是救市，是转型