最近，不少地方国企开始进场收购存量二手房。郑州、南京、苏州……一批批“以旧换新”的名单公布。政策初衷是好的：你把手里的老房子卖给国企，拿着钱去买新房。国企收了旧房，再去库存、托市场。一箭双雕。
这不就是“二道贩子”吗？国企低价收一批旧房，然后呢？再卖出去？如果最后还是卖给老百姓，那市场多了什么？少了什么？什么都没变，只是左手倒右手。
楼市的根本问题，不是旧房换新房，是流动性枯竭。
01 流动性不足，才是真病灶
现在很多城市的问题，不是房价太贵，是房子卖不动。为什么卖不动？因为链条断了。
以前，刚需上车买老破小，改善卖老破小换次新，顶豪卖次新换豪宅。一环扣一环，资金从顶流到中产再到刚需，整个市场像一条河流，水是活的。现在，刚需不买了，改善卖不掉，顶豪也被卡住。河水结冰了，一动不动。
国企下场收旧房，本意是当“破冰船”。可如果收了之后，只是囤在手里，或者简单再挂出来卖，那冰只是被挪了个地方，还是没化。
真正的破冰，是让这条河重新流动起来。
02 国企别当“二道贩子”，要当“水库”
那国企该怎么做？答案是：把收来的旧房，变成长期持有的租赁资产。
举个例子。你在郑州有套老破小，卖不掉。国企按市场价七折收了。然后不是转手加价卖，而是花点钱改造一下，变成保障性租赁住房、人才公寓，租给刚毕业的大学生、新市民。租客住得稳，国企有稳定租金回报，几年后还能发行REITs退出。
这样一来，几个好处：第一，卖旧房的业主拿到了钱，可以去买新房，激活新房市场。第二，租房市场多了优质房源，租金稳定。第三，国企不是“倒卖”，是“运营”，符合“房住不炒”的定位。
这才是激活自我循环。国企应该当“水库”，在旱季放水、雨季蓄水，而不是当“倒爷”。
03 单靠国企不够，还得让老百姓“想买、敢买”
当然，光靠国企收房还不够。老百姓为什么不敢买？两个原因：没钱，没信心。
没钱，是真没钱。这几年收入增长放缓，甚至下降。首付凑得齐，月供扛不住。政策可以降利率、降首付，但不能替老百姓涨工资。
没信心，是怕买亏。房价还在跌，今天买了明天就贬值。政策可以喊“止跌回稳”，但市场的信心不是喊出来的。
国企下场收购二手房，是一次重要的尝试。但如果只停留在“以旧换新”的层面，那只是多了一个超大规模的“中介”。真正的价值，在于把收来的房子变成长期租赁资产，激活整个市场的流动性。
水活了，鱼才能活。
留言区话题：
#你觉得国企收购旧房，该按什么价格收？##如果国企把旧房改成人才公寓，你愿意租吗？#
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