审理房地产纠纷司法文件汇编（2026版）
审理劳动争议纠纷司法文件汇编（2026版）
审理民间借贷纠纷司法文件汇编（2026版）
审理交通事故纠纷司法文件汇编（2026版）
审理建设工程合同纠纷司法文件汇编（2026年版）
转载请注明来源：类案同判规则公众号！
北京市第三中级人民法院
二手房买卖中违约金纠纷的裁判观点
01、合同无法继续履行的，当事人以履行为前提有关违约金的诉讼请求如何处理？
实践中，一方提出继续履行合同并主张违约金，而合同因房屋被查封等客观因素暂时无法判断是否能够继续履行的，有不同的处理方式。
第一种是判决合同解除，基于继续履行主张的违约金与合同被解除后承担违约责任的违约金前提基础不同，故不予处理，可另案解决；
第二种是认为合同能否继续履行尚无法作出判断，当事人可待合同能否履行情况明确后，再行主张；
第三种是向当事人释明是否变更诉讼请求，在当事人坚持不变更诉讼请求的情况下驳回。
第四种意见认为，当事人坚持不变更诉讼请求的，对于其要求继续履行的诉讼请求应予驳回，但对于其要求对方承担违约责任的诉讼请求应当予以支持。
前三种处理意见基本原则相同，只是具体处理存在差异。第四种意见的处理与之不同，涉及到逾期履行违约金[9]和解除合同违约金能否并用的问题。在此予以阐释。
在房屋买卖合同中，当事人对于违约的约定，如下约定居多：逾期付款15日内，违约金×；超出15日内，解除合同，违约金×。这种情况下，如果一方要求继续履行，且要求对方承担逾期履行的违约金，是否可以在诉讼中支持该违约金。一种观点认为，导致合同解除的行为仅存在一个行为，即逾期付款，因此，不能对于同一违约行为支持两种违约金，因此应直接驳回当事人的诉讼请求；另一种观点认为，在逾期付款15日内的，守约方无合同解除权，其所享有的，仅是对违约方违约责任的追究，因此，在合同尚未解除时逾期付款的违约金应当支持。
对此，我们倾向于认为合同约定逾期付款期限承担不同的违约责任，应是一种选择适用，即同一违约行为，不同程度选择适用不同违约责任承担，因此，如果一方的违约行为仍在持续中，且合同是否继续履行不明确的情况下，直接支持短期内违约的违约金，可能会造成后续合同不能继续履行时再行计算违约金存在一定难度。因此，合同无法继续履行的，当事人要求继续履行，且要求支付违约金的，应当向当事人进行释明，询问当事人是否变更诉讼请求，如果当事人坚持不变更，则应当判决驳回当事人的诉讼请求。关于违约金问题，以在合同解除时一并考量为宜。
02、双方违约情形下，违约金如何处理？
双方违约是指合同双方当事人分别违背了自己的合同义务。实践中有以下不同的处理方式：
Ⅰ、不区分违约情形和程度，因双方违约，故对于违约金的诉讼请求不予支持；
Ⅱ、区分违约程度，但对于违约金的诉讼请求不予支持；
Ⅲ、违约程度不同，根本违约方应当承担违约责任，另一方有违约行为的可以酌减根本违约方的违约责任。
对于“双方违约”，理论上有不同的观点。根据《合同法》第120条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。从文意解释角度看，是应当肯定双方违约的。根据这一规定，对于双方违约的，不能因双方都有违约行为而直接免除双方的违约责任，而是应当根据各方不同的违约行为和情形分别承担违约责任。同时，因为房屋买卖合同系双务合同，双方各自义务中可能是有对价性和牵连性的，对于这种情况可以通过履行抗辩权的方式解决，而不需要通过双方违约解决，例如支付价款和交付房屋之间是对价性义务，在约定有履行顺序的情况下，先履行一方迟延履行导致后履行一方履行迟延的，则可以通过先履行抗辩权规则解决，又例如办理购房资质审核是办理网签备案手续的前提条件，二者履行上具有牵连性，如果是买受人购房资质审核迟延履行导致网签手续办理迟延的，也可以通过履行抗辩权解决。对于不具有这种对价性和牵连性的义务，则应当按照各自的违约情形分别承担责任，例如迟延支付物业交割保证金与预期迁出户口。
具体而言，应当分以下情形：
在双方所负义务无牵连性的情况下构成的双方违约，亦即，双方互负的合同义务是彼此独立的，其各自违反这些互负独立的义务不产生履行抗辩权的问题，应各自承担相应的违约责任。
在双方均违约的情形下，违约行为交织在一起，造成同一损害后果的，应区分违约情形以及对损害后果的影响。且在判决中应分别明确的写明双方的违约行为和分别应当承担的违约责任。对于同一损害后果的发生双方都有责任，则可以适用与有过失规则，双方同等责任的，认定双方违约但互不承担违约责任；能够区分不同违约程度的，则可以作为酌减违约严重一方违约责任的参考。
03、守约方明确表示不同意返还定金，且同时主张违约金的如何处理？
实践中，有判决认为违约方向守约方支付的定金已作为违约方违约行为的补充，故在不要求守约方返还定金的情况下，对守约方关于违约金的主张不再支持。根据《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。据此，违约金与定金是一种择一关系，即二者只能选择其一适用。房屋买卖合同纠纷中，定金通常都是买受人向出卖人支付的，且在合同正常履行情况下通常是作为合同价款的一部分。在买受人违约的情况下，出卖人不同意返还定金且另行主张违约金的，法院应当向当事人释明，要求当事人作出选择，不能在当事人未作出选择的情况下依职权进行选择。
04、违约金调整中释明权的行使问题
法院如果对违约金作出调整，在当事人没有申请或者抗辩的情况下，必须进行释明，没有释明的不能进行调整。应当注意的是，释明过程应当充分公开，使全部当事人都知晓，释明过程中表述仅仅作出程序性的提示、说明。
（1）法院能否依职权调整违约金？
违约金调整包括增加和减少两方面，在本次调研所包含的案例中，涉及违约金调整的，全部为违约金减少，没有增加违约金的判决。判决违约金酌减一般有三种情况：一是依据当事人申请或抗辩酌减；二是裁判文书未明确表示是因当事人申请还是法院依职权酌减；三是法院依职权主动调整违约金，包括当事人未应诉答辩，如公告、缺席审判的案件，法院可基于合同正义和公平原则，结合违约程度和守约方损失，主动调整。
【我们认为】，违约金条款是当事人之间自愿达成的约定，作为合同约定的内容，应当充分尊重当事人的意思自治，对于违约金调整应当进行严格限制，调整的前提是基于当事人的申请，在当事人不申请调整的情况下，包括当事人没有应诉答辩的，一般情况下法院不能主动对违约金作出调整。但在特殊情况下，双方利益过分失衡，法院可对违约金进行一定调整。
（2）当事人提出“不同意支付违约金”的抗辩主张，可否将其理解为“主张违约金过高的一种表达形式”？
【我们认为】不能仅凭不同意支付违约金的表述认为其中包含着要求调整违约金的意思，应当具体区分当事人不同意支付违约金的理由。对于抗辩自己没有违约，不应承担违约责任的，不能当然的认为当事人就违约金过高或者过低做出了抗辩[10]；对于承认违约行为，同时提出其他理由（如客观障碍导致违约、与有过失等）主张自己不应承担违约金的，则可以理解为当事人对违约金调整提出了申请，只是这里申请的是减去所有的违约金。
05、实际损失认定应考虑的因素
（1）一般情形下，买受人违约的，出卖人的损失体现为其对于房屋价款利息的期待利益的丧失，应当以出卖人的利息损失作为其实际损失的基础。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。出卖人违约的，意味着买受人无法按时取得房屋，其居住使用权利将会受到影响，此时可以参考同类房屋的租金价格确定损失。
（2）“房屋价格上涨因素”如何把握？
房屋价格变动因素能否作为判断调整违约金的因素实践中做法不完全一致。大部分判决中并未将房屋价格上涨因素作为调整违约金的考虑因素，亦有部分考虑房屋价格上涨的因素，不支持违约金或者对违约金作出调整。但对于如何审查房屋价格变动、需要的基本证据等内容缺乏表述。
【我们认为】，房屋价格变动是一个市场现象，具有很强的不确定性，且房屋买卖合同纠纷通常都有多种违约行为并存，违约情形比较复杂。因此房屋市场价格不宜作为调整违约金的一般要素，应当区分不同情形确定，例如：出卖人违约，但不构成根本违约，判决合同继续履行的，出卖人承担违约责任，因继续履行本身也是违约责任的承担方式之一，加之房屋价格上涨的具体情形，可以认为履行本身使得买受人因出卖人违约而遭受的损失有所减少，因此可以酌减出卖人的违约责任。又如，买受人违约导致合同被解除，房屋价格上涨使得出卖人因买卖合同无法履行而受的损失减少或者实际上并没有损失，这种情况下房屋价格变动也会作为影响违约金调整的因素。
（3）房屋差价损失如何确定？
一、双方协商确定的，从其约定；
二、双方不能协商确定的：
（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。需要特别强调的是，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
