代持房产、借名买房,离婚时如何确权分割?

     张某与李某2020年登记结婚，婚后夫妻二人计划购置一套房产，但因夫妻名下已有两套房产，受当地限购政策限制，无法再次购房。二人商议后，决定以张某父母的名义购房，口头约定房屋由夫妻全款出资，实际归夫妻共同所有，只是暂时登记在父母名下。全部购房款、税费、装修费用均由张某、李某夫妻共同财产支付，房屋交付后一直由夫妻二人实际居住使用。

     2025年，夫妻二人因感情破裂起诉离婚，李某主张案涉房屋为夫妻共同财产，要求依法分割。但张某及父母当庭否认代持事实，辩称房屋是父母自行出资购买，属于父母个人财产，不同意分割。

1、司法实践中，家庭成员之间的借名买房、房产代持，大多都是口头形式，因此不能仅以无书面代持合同为由否定代持关系。还需要结合购房背景、资金来源、出资主体、房屋占有使用等全部事实，综合判断代持的真实性。

    2、本案中，案涉房屋虽登记在张某父母名下，但全部购房资金、税费均源自夫妻婚内共同财产，房屋长期由夫妻实际居住使用，产权证件、购房原始资料也均由夫妻保管，张某父母从未参与出资、还贷及房屋管理，足以认定双方存在真实的借名代持合意。

     3、常见的房产代持情形及离婚分割规则：

   （1）夫妻借亲友名义购房

    出于限购、贷款资质不足等原因，很多夫妻会选择借用父母、亲友名义买房。这类代持大多没有书面协议，一旦离婚翻脸，极易爆发权属纠纷。

    可认定代持、支持分割：夫妻全程出资、实际居住管控、留存购房资料，即便无书面代持协议，可认定代持真实有效，房产按夫妻共同财产分割。

    无法认定代持、无权分房：父母全额出资登记在父母名下，夫妻无实质代持合意，属于父母个人财产或为避限购、逃债、转移财产的恶意代持。

   （2）夫妻婚内替他人代持房产

夫妻一方私自以自己名义，帮第三方代持房产，离婚时引发财产争议。重点要区分真实代持和借代持隐匿婚内财产的情况：

   真实代持：有完整代持佐证、资金清晰可查，能证明房产与婚内财产无关，离婚不予分割。

   虚假代持（隐匿财产）：无有效佐证、资金混乱，属于刻意转移婚内财产。查实后房产按共同财产分割，隐匿方可少分或不分财产。

 1、确定代持合意

    不动产登记只是对外公示效力，对于亲属代持无书面协议的情况，需要通过各类客观事实佐证买房初衷，推翻对方的赠与说法。

   2、固定出资凭证

    梳理完整购房、税费、装修支出凭证，证明资金源自夫妻共同财产，杜绝对方以借款、赠与进行抗辩。

3、实际占有的事实

    留存居住、证件保管等相关证据，证明登记人仅为挂名，形成完整事实闭环。