主城100平米“满分”户型,会不会打爆二手房?

从目前已知市场信息来看，这一趋势已成必然，佐证了我前不久那篇《警惕！楼市或将进入“两低”时代》并不是空穴来风。开发商们已经搞懂了，成都每年成交20万套二手房是稳定可持续的，这20万套二手房的背后，就是20万个新的需求，只要不让这些新的需求加太大的杠杆，那么他们中的部分人，完全有可能会重新入市。

而新房和二手房的战争由此开始！

过去，成都楼市的新房和二手房一直有一条泾渭分明的线，基本以300万级为界限，大家井水不犯河水。成都每年成交的20多万套二手房中，70%以上都在200万以内；而近10万套的新房中，总价大多在400万以上。可以看到，二手房和新房房源的总价段很少重叠。但随着市场行情的不断下探，这条线正在变得越来越模糊。新房开始要掀桌子，抢二手房的客户了。

而今天我要聊的这个项目，大家应该不陌生，我曾经在《一个好房子，笑傲主城区》中说过，它大概是成都四五百万最值得买的项目之一，它就是建发招商·源启金沙的2期。

源启金沙1期 示范区 实景

今天，它即将推出最新一批的产品，会直接就掀掉二手房的桌子，大概率会是一个超级爆款。原因如下：

一是这次它主推约100平米的三房户型。它就是目前（截止发稿）成都主城区在售面积最小的产品，具有唯一性；

二是它的品质碾压相似面积段所有竞品。1.8的容积率，全T2小高层，全南北朝向，全精装，品质与高端改善定位的1期产品力保持一致，并共享整个大盘的会所配套；

三是它并不是在一个犄角旮旯的地方，而是主城青羊区三环边的外金沙板块。这里有百仁公园和优质学区，生活氛围和配套水平完全不因为面积小而有丝毫降低。

如果我们综合地段、配套、土地、规划、产品等全维度的评分体系的话，它应该是当前市场上最接近“满分”的那一个，且总价可控，值得大家积极关注。

可能有人会问：100平的三房，不就是刚需产品吗？能有什么好说的？

如果你这么想，那就错了。源启金沙这个100平户型，是我目前见过的、同面积段里产品力最强的一个，没有之一。

首先，土地优越。

时间回到2024年12月31日，建发房产、招商蛇口合作拿下外金沙百仁片区4宗连襟地，合计约158.45亩。

这4宗连襟地，目前已经开发了2宗，主力产品基本在400-600万区间，且卖得七七八八了，而目前上新的为全新地块，容积率依然是1.8，面积段100-120平，其中100平户型是绝对主力。

在当前成都楼市，89-110平的小面积段产品中，土地容积率有2.0的，也有2.5的，但1.8这么低的容积率，本身土地市场就不多，开发商拿来做高低配，或者拿来做豪宅大平层，我都不奇怪，而用来做100平米户型的，源启金沙是唯一一个，太舍得了。

其次，总图漂亮。

项目所有楼栋实现了全南北朝向，全阵列布局，楼间距在31米-47米之间，相对宽裕，与市场上很多改善甚至豪宅定位的产品比，也不输半点；是当前市场上相似面积段楼盘中，总图中最舒展的一张。

这张漂亮的总图，一方面是源于1.8容积率足够富余；二方面，不管是千万级的建发·海耀，还是百万级的源启金沙，它们都遵循统同一个逻辑，即土地应该服务于人，总图的奢侈才是真正的奢侈。

第三、形态优越。

项目所有楼栋均为16-17F小高层，且全2梯2户，这个配置不说吊打市场上其他相似面积段新房，但碾压市场上绝大多数相似面积段的二手房肯定是不带一点含糊的。

最后，产品力强。

建发招商·源启金沙的产品力，值得拿出来重点说一说。毕竟它是一个约158亩的大盘，4个地块的品质基本要保持一致，所以它并不会因为100平米的户型偏小，就降低产品标准，这大概是源启金沙与市场上其他相似面积产品最大的区别之一。

据悉，新上100平户型的产品力，和源启金沙1期400-600万级的128-183平户型产品力保持一致，包括建筑立面、园林景观、公共区域，并共享整个大盘地上地下双层超过30个的“超级会所综合体”。

建筑立面

项目南立面，除了大面积的蓝灰色中空LOW-E玻璃外，其余墙体基本都为香槟金铝板，以及局部深灰色铝板和镀锌铁板。而北立面除了局部漆面外，其他部分整体上也保持了一致，这应该是成都100平户型能够接近“零漆感”的最强立面之一。

1期住宅建筑外立面局部特写

景观园林

中式园林一直是建发的强项，而这次依然会延续整个大盘的宋式美学，以“清新儒雅，精致飘逸”为总体特征，让归家的动线犹如穿行画中，体会游园的乐趣。

1期景观园林 实景

会所配套

新组团自带架空层会所，也共享158亩大盘的“超级会所综合体”，有了大盘的加持，业主不用担心会所空间不够，或者功能不够丰富，恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、篮球馆，都是你的运动休闲和社交空间，而全盘1331户高净值业主的支撑，也能保证会所的运营不成摆设。

1期下沉式会所部分空间 实景

公共区域

公区的品质也保持一致，社区大门采用了仿木纹铝板、捶打花纹金属板门头、古铜色不锈钢等材质；高定的单元大堂，采用了青玉色奢石和非遗技艺的竹编、漆器等；这并非简单的材质堆砌，而是将宋代“焚香、点茶、挂画、插花”四般闲事的意境融入到公区场景中，让精神疗愈悄无声息的融入到归家仪式中。

1期 社区大门实景

综上，我们会发现源启金沙新推100平产品，绝对是市场上一个另类，1.8容积率+全T2+全南北朝向+高改品质，让它处于绝对的降维打击位：总价比它低的，品质没它好，品质比它好的，总价肯定比它高；主打一个小面积、高品质的差异化市场。

说完宏观的产品，我们来看看今天主角——100平户型的具体设计。

该户型采用的是20%板率+入户光厅的设计，实际得房率约在108-115%之间（含入户光厅），在行业内属于第一梯队，大体相当于传统约120-130平的二手房面积。除此以外，该户型还从居住的实用性和舒适度出发，默默做了不少人性化的设计。

例如：

该户型充分利用新规红利，为每户配送了约21平米的入户光厅，占到了整个户型面积的约20%，与1期128-183平的入户光厅面积相当，并没有因为产品面积小，就缩小赠送的尺度。并且，该光厅的形态很好，能够兼顾生活阳台和入户花园的功能，非常实用。

该户型采用了三卧室的设计，但最小的次卧开间都没有低于3米，且最小的次卧进深也不低于3.6米，这是源启金沙设计团队内部的黄金标准，也是企业价值观的又一体现。

在源启金沙看来，次卧必须要保证放的下一张1.5米的床+2个床头柜+1个衣柜，如果要保证衣柜门正常开合，最理想的进深就是在3.5-3.6米；而市面上很多进深3.2米的卧室就做不到这一点。通过这些数据，我们就能看出源启金沙在做设计时，是真的在考虑业主入住后的生活，而不仅仅是为了让户型看上去更好卖。

精装方面，这次上新的100平户型，精装标准与1期保持一致，采用了迭代4.0精装体系——颜值高、品质好、功能全、智能化等。值得一提的是，作为销冠红盘的源启金沙，本次精装契合青年置业的需求有了一些巧思设计，例如强大的收纳系统配置：玄关区的800库、洞洞板、零食柜，通高柜体的收纳体量远超户型段标准；厨房收纳系统可以说是“纳米级”细致，餐具、碗碟、杯具都设计了系统收纳位，这些细节都是根据年轻群体生活习惯进行设计的。

1期精装实景图

到这里，相信大家又能看出一个明显的区别。在很多楼盘里，最小面积的户型往往像是边角余料，位置最差，景观最次，楼间距最近，但在源启金沙，100平户型就是主力，更是主角，除了面积小一点，其他什么都没变。

项目位于外金沙板块，周边有金沙城、西派金沙、金沙一号院等项目，城市界面良好，生活氛围浓厚。

外金沙这个板块，在整个主城区，算是购房者比较青睐的位置，毕竟离三环近，还有两大王牌配套。

一是教育资源。

项目南侧一街之隔，就依次坐落着成都市泡桐树中学百仁校区、成都实验小学尚雅校区和成都市第六幼儿园百仁校区，均为名校正宗分校，学区的含金量极高。

其中，实小尚雅校区是成都市实验小学“一校三区”、同一法人统一管理的正宗直属校区。更重要的是，青羊区目前仍执行单校划片政策；实小尚雅的对口初中有两所，一所是树德实验中学清波校区，另一所就是家门口的泡中百仁分校，也都是好学校。从幼儿园到初中，有望实现目送式上下学。

二是生态环境。

生态方面，项目西南侧紧邻成都环城生态带的七大绿楔之一，规划有1700亩的百仁公园，目前部分已呈现；2公里范围内还有黄忠公园、苏坡公园、金沙遗址公园、金沙滨河公园等，共计2400余亩的生态体系。

相对而言，地铁稍远，目前已经开通的27号线蜀鑫路站距离项目约1.2公里，2号线茶店子站距离项目约1.4公里；而商业有丰富的社区商业可以满足日常生活，而3.5公里内则有山姆会员、龙湖西宸天街等。

此外，社区还自带1500平商业水街，让生活在这里的烟火气息浓厚，日常生活需求更便捷地得到满足。最后，项目定制的社区巴士可往返项目和2号线羊犀立交站，让业主出行更加便捷。

建发招商·源启金沙100平户型的总价大约在300-350万之间，它的评估逻辑很简单，就三个层次：

首先，是当前唯一。

目前成都两三百万级的产品，一只手数得过来，而在越秀天悦云萃4期89平户型没亮相之前，100平户型就是当前成都楼市的最小户型；也是相似面积段中产品品质最高的。

其次，是未来罕有。

我相信，未来成都的新房市场，小户型会越来越多；但我不相信，会有几个产品能超过源启金沙。你见过哪个开发商拿1.8的容积率给你做100平户型了？你见过哪个小户型的立面、园林、装修看齐128-183平的高改了？你见过哪个小户型配套“超级会所综合体”了？还配套青羊八区的优质学校！我不敢说绝对没有，但大概率罕有。

最后，是吊打二手。

源启金沙100平户型对二手房是绝对碾压的，1.8的容积率吊打绝大多数的二手房小区；2梯2户纯板楼，全南北朝向，超高的得房率也是全面碾压；至于大面积的铝板，优异的公区，现代的物业，居住体验更是传统二手小区无法比拟的。

因此，源启金沙以“五城区+小面积+低总价+高品质+好学区”构成了极强的爆款逻辑，绝对值得城西有换房需求的购房者积极关注，样板间近期即将亮相，值得期待。