房产交易税费随笔

个人交易住宅相关税收法规和哈尔滨本地税收政策，分享给读者希望有所帮助。

1、增值税及附加

增值税通常指房产中介所说的大税，2026年1月1日起下调到3%（之前为5%），加上附加税综合税负率3.18%。

现行税收优惠政策，个人出售购买满两年（含两年）的住宅免增值税（不再区分普通和非普通住宅），两年起算时点为契税完税时间和房产登记时间孰早。该税收政策仅考虑取得持有住宅的时间，与取得住宅和交易住宅价格不相关。

2、个人所得税

个人所得税分差额征收和核定征收两种方式

（1）差额征收：适用于有契税完税凭证、购房发票等材料齐全情形，差额征收=（不含增值税交易价格-取得价格-税费等合理支出）*20%；

（2）核定征收：适用于完税凭证、发票不齐全情形，核定征收=不含增值税交易价格*1%。

现行税收优惠政策，一是个人出售“满五唯一”（持有5年，家庭名下唯一住宅）住宅免税；二是出售自有住房后1年内在同一地级市重新买房，卖房时已缴纳的个税可申请退税，新购住房价格高于旧有房屋的全额退还，否则按比例退还。

3、印花税：个人住宅买卖免税。

4、土地增值税：个人住宅买卖免税。

5、契税：买方交纳，和买方（含家庭）名下房产套数和房产面积相关，如果是首套或第二套住宅且面积不超过140㎡税率为1%（计税基数同样为不含增值税的金额）。

6、税务系统核定交易价格

以上相关税种实际缴纳都要以住宅的交易价格为计算基数，现行住宅交易过户登记前税务会核定住宅的交易价格，如果买卖双方的交易价格高于税务核定价格按双方交易价格交税；反之按税务核定价格交税。

有些情形属于价格明显偏低的正当理由，税务不另行核定计税价，比如：凭司法判决书、裁定书过户，公开拍卖过户；另有部分地区针对直系亲属和近亲属（兄弟姐妹）之间低于市场价的政策，但要求交易价格不能低于取得价格，但哈尔滨地区没有该政策。

7、买卖还是赠与

现实中近亲属之间可能因为种种原因非为买卖而转移房产，选择买卖还是赠与值得考量。以下是相关考量因素：

（1）契税：买卖情况下有税收优惠政策（和买受人名下房产套数和交易房产面积相关），多数买卖情况下适用1%的税率；但赠与情况下没有优惠政策，适用3%的税率。前述情况不包含婚姻存续期间夫妻之间转移房产，该情形下免税。

（2）增值税及附加：买卖情况下是否交税与持有该房产是否满两年相关，满两年不交税、反之按3.18%交税；赠与情况下不交税。

（3）个人所得税：买卖情况下可能需要交税（交易价格大于取得价格+合理费用）；赠与情况下不交税，受赠人继承原房主房产原值，但后续出售仍面临个税计税成本较高的问题。

（4）土地增值税：均无需缴纳。

（5）印花税：买卖免税，赠与按万分之2.5缴纳（金额较小，决策不相关因素）。

温馨提示：本文为法律知识普及不构成正式法律意见，如遇具体纠纷请咨询专业律师。