网签近10万套!北京二手房卖爆了

彭红侠/发自北京

北京二手房成交量持续保持高位。

北京市住建委统计数据显示，6月全市二手房网签16618套，创5年同期新高，同比增长9.77%。前6个月，北京二手住宅网签量达到93583套，仅次于2021年同期，站上近5年高位。

价格也在上调。多家机构监测显示，自2月份起，北京二手房价格已结束连续10个月环比下跌，实现了连续4个月的小幅上涨。

“量在往上走，价在慢慢抬，市场在温和修复。”北京丰台区一链家房产经纪人李芸表示。她所关注的小区，去年底价格还在探底，今年春节后，涨价房源开始增多，到了四五月份，新上房源的挂牌周期也明显缩短，有些房子几周就成交，业主也不像往年着急降价了。

华泰证券称，今年以来，房地产市场复苏并非仅源自政策驱动，也不仅是季节性因素，而是多方面共振的结果：房价快速调整后，购房门槛进入刚需可接受区间；低总价房屋“租金月供差”进入平衡区，驱动刚需租转购以及稳健投资性入场。

01 连续3个月领跑5年同期水平

把视线拉长，这轮回暖的起点清晰可见。

中指研究院数据显示，自2026年2月起，北京二手房价格结束了10连跌，至今已连续4个月小幅上涨。成交量上，3月成交量接近2万套，创近15个月新高；四五月微有回调，6月网签再次回升至16618套，连续3个月领跑5年同期水平。

面对二手房市场回暖，合硕机构首席分析师郭毅分析认为，是政策红利、供需格局优化和城市基本面支撑的共同结果。

“政策宽松与信贷支持激活了需求，叠加入学等刚性需求，共同修复了楼市信心。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

市场的温度在微观处体现得更真切。

北京顺义南竺园附近一家房地产中介门店的经纪人高振光表示，6月份，店里成交了14套，比5月多成交了4成多，客户多是刚需首置的年轻人，“很多人租房好几年了，一算月供和租金差不多，干脆就买了。”

29岁的林悦就是这类置业的代表之一，她在今年上半年购入了自己的首套房子。

“预算只有230万元，还在四环内。”这听起来像是天方夜谭，但她做到了。3月，林悦在北京石景山八角一带，以228万元总价拿下了一套45平方米的老破小，“这房子比2021年高点便宜了快100万元，虽然楼龄老，但离地铁500米，我算过通勤时间，值。”

在北京朝阳一家外企工作的张磊，则代表了改善性需求，他在去年底就想卖掉老破小换套大三居，但因市场冷清，挂牌3个月无人问津。今年3月，看房人突然多了起来，十几天后房子以略低于预期的价格成交。“买家是刚需，但出价很果断，不像去年那样一味压价。”

拿到房款后，张磊迅速锁定了目标小区的一套二手三居，谈判时心态从容。“我知道他也急，因为同户型刚成交一套，他怕再拖就卖不上这个价了。”

最终，张磊比最初预算少花了约5%，置换了新房。

“这半年最大的感受就是，买家和卖家都在奔着成交而来，不再是犹犹豫豫了。”上述房地产经纪人表示。

02 内生购买力充足

以往“小阳春”过后，受学区成交收尾、购房者观望情绪抬头影响，成交量常有回落，但今年市场却走出独立行情。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，6月，北京二手房16618套的网签规模环比小幅上行，说明市场内生购买力充足，前期积压需求仍在有序释放。

从上半年整体成交结构来看，北京二手房市场刚需属性突出。有机构数据显示，2026年上半年，北京300万元以下刚需房源成交占比达55.6%，500万元以下房源成交占比突破80%。

这意味着，在北京二手房交易中，较低总价的刚需、刚改房源，是本轮市场成交的主力。

为何刚需、刚改房成交占比如此高？中指研究院认为，主要源于前期房价持续回调，部分房源总价降至刚需可承受区间，性价比凸显，吸引了部分观望需求入市。

另外，二手房价格也在小幅下滑。有机构称，北京300万元以内房源前5月成交均价从19680元/平方米降到19320元/平方米，累计跌了1.83%，刚需老破小仍处于以价换量阶段。

从区域分化行情来看，北京楼市冷热差异显著：东城、西城、海淀、朝阳等核心城区144平方米以上改善性大户型5月环比上涨0.7%；反观远郊市场成交遇冷，平谷、延庆、怀柔等区域二手房成交合计占全市比重不足5%，板块均价普遍低于2 万元/平方米，房价仍存在3%~5%的下行空间。

这种分化未来会持续多久？58安居客研究院院长张波认为，随着市场信心全面修复，后续远郊改善性需求也将逐步释放，分化幅度不会进一步拉大。

严跃进认为，北京核心区优质房源库存被持续消化后，局部回暖还会延续。然而，远郊板块因缺乏配套支撑，去化难将成为未来二三年市场常态。

03 为后续市场修复积蓄动能

多位受访人士表示，上半年，北京二手房市场修复背后，来自政策端的精准发力。

北京不再区分首套和二套房商贷利率，二套房公积金首付比例下调至25%，多子女家庭购房限制进一步放宽，换房个税退税优惠也延续至2027年底。

这些措施从成本端和预期端同时为市场加温。一位在北京五道口工作的科技从业者表示，看房时不再像去年那样担心“站岗”，这种心态的变化，既有对当下价格的认可，也源于优质供给不断入市带来的信心重建。

在中指研究院看来，低总价、小户型房源是本轮行情的核心支撑，反映出二手房的性价比优势对刚需客群的吸引力。短期看，随着核心城市二手房成交持续放量，市场活跃度有望逐步向更大面积、更高总价段扩散，为后续市场稳步修复积蓄动能。