2026年上半年，上海二手房市场交出了一份韧性十足的“期中成绩单”。数据显示，1至6月全市二手房累计成交约14.7万套，创下近五年同期新高，同比增幅约13%。这波行情并非全面普涨，而是呈现出鲜明的结构性特征。
从区域表现来看，浦东新区依然是当之无愧的“成交王”，5月单月二手住宅成交达5250套，稳居全市首位。此外，宝山等板块凭借较高的性价比和成熟的配套，也成为新房与二手房市场的热点区域。
这一轮市场的活跃主要由三类购买群体驱动。首先是“新上海人”刚需，在“沪七条”新政将非沪籍购房社保年限缩短至1年的利好下，30岁左右、在张江或陆家嘴工作的年轻人成为300万以内房源的绝对主力。其次是本地家庭的置换潮，他们通过“卖一买一”优化资产配置，推动了600万至1500万改善型房源的成交。最后是新经济精英，他们将上海核心地段的豪宅视为抗风险的“保险柜”，推高了顶豪市场的活跃度。
关于外环外的二手房情况，其整体表现依然活跃，1月份外环外房源成交占比曾高达43%，是预算有限的年轻刚需“上车”的首选。但随着置换链条的打通，进入5月后，外环外成交量环比略有下降，部分购买力开始向配套更成熟的外环内传导。
至于临港新城和崇明岛，两者走势呈现分化。临港新城面临一定的去化压力，3月份网签数据处于历史低位，部分投资型楼盘价格较巅峰期有明显回调。而崇明岛作为上海的房价“洼地”，大部分区域属非限购区，新房均价约2.5万-2.8万/㎡，二手房约1.5万-1.7万/㎡，凭借极低的上车门槛吸引了部分刚需和养老置业群体，但5月份整体成交量也出现了小幅回落。总体而言，上海楼市正从单一刚需驱动转向刚需、改善与高端资产配置三维并行的多元格局。
