贵阳观山湖区二手房待售量翻番,市场分化加剧
观山湖区这个地方,过去几年一直被当作贵阳的门面在说,金融城在那,万达广场在那,各种商业配套都往那堆,按理说应该是最抗跌的板块,但现在你去看二手房挂牌数据就会发现,待售量直接翻了一倍多,这个变化速度快到让很多人反应不过来,因为大家习惯性觉得配套好的地方就该保值,但市场不是这么运转的,真正决定房子能不能卖出去的,从来不是你有多少个商场,而是买房的人手里还有没有钱,以及他们对未来收入预期是涨还是跌。
观山湖区待售量暴增这件事,表面上看是供应多了,实际上反映的是需求塌了,你看那些挂出来的房子,很多都是这两年高位接盘的改善型住房,业主当初买的时候想的是住得更舒服,或者给孩子更好的教育资源,但现在发现月供压力太大,或者工作不稳定,必须得把房子出手回笼资金,这种时候就会出现一个现象,就是大家同时往外卖,但接盘的人越来越少,价格自然就下来了,而且是那种你降一点没人看,再降一点还是没人看,最后只能咬牙大幅降价才可能成交的状态。
很多人觉得房价要么一起涨要么一起跌,但现实里根本不是这样,观山湖区待售量翻番的同时,贵阳老城区那些地段好、总价低的小户型反而成交速度还可以,这就是分化,不是所有房子都卖不出去,而是那些总价高、月供重、对买家资金要求严格的房子卖不动了,因为现在能拿出首付的人本来就少,这些人里面愿意背高月供的就更少,他们会很理性地算账,同样的钱我是买观山湖区一套大三居扛着压力还,还不如买老城区一套小两居轻松点,反正配套也够用。
这种分化一旦开始就很难逆转,因为它不是政策能直接解决的问题,你就算把首付比例降到两成,把利率降到三点几,也改变不了一个事实,就是普通人的收入预期在往下走,他们不敢背债,不敢把未来二三十年的现金流都锁死在房贷上,所以高总价的房子自然就没人接,业主挂得越多,市场信心就越差,形成一个负向循环。
你去看那些挂牌的房源就能感觉到,很多业主已经不是在等好价钱了,而是在抢着出逃,价格一周一个样,上周还挂280万,这周直接改成260万,再过两周可能就240万了,这种降价速度说明什么,说明业主心里清楚,现在不是能不能卖个好价的问题,是能不能卖出去的问题,只要有人愿意接手,少赚点甚至小亏一点都认了,因为他们更怕的是房子砸在手里,每个月还要继续还贷,那才是真正的煎熬。
而且这种心态会传染,一个小区里只要有一套房子大幅降价成交了,其他业主马上就会跟着调价,因为没人愿意自己的房子成为小区里最贵的那一套,最后就是整个片区的挂牌价都在往下走,表面上看是业主之间在互相竞争,实际上是整个市场的定价逻辑在重构,过去那种＂我这房子值多少钱＂的思维不管用了,现在是＂市场愿意出多少钱＂说了算。
观山湖区这个情况短期内很难扭转,因为待售量翻番不是一天两天能消化掉的,你想想看,就算现在成交速度恢复到正常水平,把这些房子都卖出去也得大半年甚至一年,而这段时间里还会有新的房源继续挂出来,供需关系根本平衡不了,所以价格大概率还会继续往下探,直到出现一个让买家觉得真便宜的价位,市场才可能重新活跃起来。
但这不代表观山湖区就没价值了,它的配套确实在那,交通也在完善,只是现在这个阶段,市场需要的不是配套,需要的是流动性和确定性,等到整体经济预期稳住了,大家手里有余钱了,这些配套的价值才会重新被认可,只不过那个时候的价格,可能已经比现在低了一大截。
小贴士：如果你现在持有观山湖区的房产,别着急在这个时候割肉,除非你真的有现金流压力必须出手,因为现在卖就是亏得最多的时候,不如等市场情绪稳定一点再说,如果你想买房,观山湖区的房子可以多看看多比价,但别指望抄底,因为底在哪没人知道,总价低流动性好的小户型永远比大户型更安全。
