为退休打算,想在北京买套二手房,考虑将来保值出售最好能挂个靠谱学区?

我在北京北二环工作，想就近买一套二手房。主要需求：一是工作单位附近刚需自住十年到十五年左右；二是退休后想在北京留一套房，北京就医方便。三是学区虽然不是刚需（暂时没规划下一代在北京发展）但考虑的二手房将来保值出售，最好能挂个靠谱学区。

目前看了两个片区的二手房。一个是小西天志强北园、志强南园。感觉小西天那边出行不太方便，离北站很近。但挨着河边遛弯有个去处。二是南锣鼓巷中戏宿舍楼（多层），挂黑芝麻小学，周边就是胡同景区。

犹豫的地方是二环里开车不方便，南锣鼓巷腾迁后有可能不适合居住，更像个景区，会不会将来少了点人气？另外，这两个片区都是八几年二手房，流动性怎么样？有个房子中戏产权，规划用地，涉及什么手续？

章哥：

1、先说两句学区吧。常规建议是如果短期用不上学位，那如果不是总价较高（基本千万以上）的改善房，那考虑好了再买学区房。

因为学区房是从2012年底出现，至2016年完全形成的，2023年达到最巅峰，也就是溢价最高，之后开始略有走弱。就因为人口高峰是从2007年开始的（2013年入学），2017年是顶点（2023年入学），之后就开始大趋势逆转。而今年是明确的入学人数减少的年份，要至少持续到2032年，之后是否转好则看今年的出生人口吧。

在高峰期的那几年，东西海学区房普遍溢价率在30%以上，高的甚至50%。现在降了一些，平均在25%，高的40%。之后低谷期的几年是否能撑住溢价，看政策和行情吧。

之所以不建议在用不到学位的情况下买学区房，就是因为溢价部分是闲置的。以500万来说，大致100多万是利用不到价值的，居住的性价比低了25%，租金也少了这比例，还要承担这部分溢价的保值风险。所以考虑好再买吧。

2、不过看您的选房思路是有赌一把的意思，当然也可以。比如小西天一带，学区热度不高，溢价也就偏低，如果将来成为热门学区就是利好，不成功也不会吃亏。

这片区的开发商以老华远为主，基本都是回迁房+安置房+老公房，普通小区吧。但既然用大炮的名字命名了，侧面说明质量还是不错的。

出行角度看自己的感受，但这边跟北站没关系，隔着河道+公路呢。另外火车站在投资保值角度属于“无效配套”，甚至有可能起到负面作用，所以没必要提这个。

3、南锣的那自然就是标准的学区房了，溢价率应该就是平均值。去年有网友也看过这里的房子，600来万的小两居租金9000左右，租售比700吧。说明能得到450万左右的居住体验，扣除成本的租金收益率在1.5-1.6%左右，虽然明显低于北京平均值，但和同期银行利率来讲还是不错的。

二环里的开车还行吧，堵的基本都是环路。而且胡同里难的不是开车，而是怎么停车，需要刻苦训练磨蹭工夫。腾退是好事儿，减了人气儿才更适合居住，否则人越多越是劣势。

4、老公房的流动性肯定弱啊，这是最突出的劣势了。尤其是学区功能减弱之后，房子越老就越不好卖了呗。这就跟退休老头儿似的，能在外边挂衔儿的时候还行，有额外收入相当于学区溢价。而一旦没了外快，那还有几个老娘们儿往上扑啊？

但优劣势都是你可以转换的。老公房的流动性差，对应的却是租金收益相对高（扣除溢价部分），而且价格走势相对稳定，肯定跟随板块大盘，占不到便宜也不吃亏。

不过还是提醒一下。参照东亚文化圈儿的学区房先例，各国在人口高峰之后，学区房溢价都普遍的逐年下降。也有能支撑住的，基本都是对口最牛资源+宜居+总价高的，毕竟房子是用来住的，学区功能下降之后，居住功能会更被重视。何况总价高的房子本来就溢价相对低，算是相对兼顾的。但不太宜居的老房就不好说了，学区功能被减弱+不太宜居+溢价高，请问优势在哪里？

5、中戏的那就是央产房，不是规划用地而是划拨用地。具体手续跟您没什么关系，都是业主去办，您只是按照市场价交钱过户就行了。如果已经是商品房产权，那就更是直接过户了。

6、总之建议是考虑好学区房的特点，然后计算一下溢价是否值？居住的性价比是否能接受？保值风险是否愿意承担？最后判断赌赢的概率有多高？常规建议是尽量选择溢价低的，这样就算赌输了也无所谓。

仅供参考。

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