房价又涨了!美国二手房价格创新高,房贷利率仍高达6.49%

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随着春季购房旺季接近尾声，期待房价回落的美国购房者恐怕又要失望了。美国与伊朗冲突升级及其引发的通胀压力，令抵押贷款利率持续维持高位。与此同时，市场担忧美联储可能进一步加息以遏制通胀，也加剧了房地产市场的不确定性。而一项旨在增加住房供应、缓解未来几年购房压力的两党住房法案，若未被美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）否决，将于7月10日（周五）午夜至7月11日（周六）凌晨自动生效。

根据房地美（Freddie Mac）本周公布的数据，美国30年期固定抵押贷款平均利率升至6.49%，接近今年以来最高水平。抵押贷款利率通常与美国10年期国债收益率走势基本一致，而10年期国债收益率又与市场的通胀预期密切相关。由于投资者担忧油价上涨以及中东局势持续紧张可能推高通胀，并最终促使美联储进一步加息，10年期国债收益率（与债券价格走势相反）一直维持在较高水平。

虽然近期美伊达成初步协议，一度缓解了债券市场的担忧，但本周局势再次升级，美国对伊朗发动新一轮空袭，推动国际油价及10年期国债收益率再度走高。尽管近期经济环境承压，房地产平台Zillow仍预计抵押贷款利率将在未来逐步回落，到2026年底降至约6.3%，不过这一水平仍将高于2025年底。

Zillow高级经济学家卡拉·吴（Kara Ng）表示：“如果2026年底抵押贷款利率接近6.3%，将略高于购房者在2025年秋冬季所经历的利率水平。这意味着，相较于去年，购房负担可能重新加重，而不是继续改善。”目前已有迹象显示，抵押贷款利率持续维持在6%以上，正令不少潜在购房者选择观望。

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）7月9日（周四）发布的数据，美国6月份二手房销量较5月份下降2.4%，对于通常属于房地产销售旺季的春季市场而言，这一表现令人失望。不过，与去年同期相比，销量仍增长2.8%。美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示：“房屋销售量每月的波动，反映出购房者对抵押贷款利率和住房负担能力变化极为敏感。”

尽管成交量有所下降，但房价依然保持上涨趋势。美国房地产经纪人协会数据显示，6月份美国二手房售价中位数达到44.06万美元，创下历史新高。业内人士指出，抵押贷款利率只是影响住房可负担性的因素之一。

长期以来，美国住房供应不足同样推高了房价，有限的房源持续吸引大量买家竞争。为缓解这一问题，美国国会上个月通过了《21世纪住房之路法案》（Housing for the 21st Century Act），旨在增加住房供应。根据法案内容，将简化预制房屋（在工厂建造后运输至现场安装的住房）的审批和建设流程，并通过提供补助金及可豁免贷款，帮助业主翻修年久失修的住房，同时推出多项措施增加市场房源。

不过，上个月特朗普突然决定暂缓签署该法案，使其未能立即生效。他当时在社交媒体发文称，与降低利率相比，这项法案“微不足道”，随后又形容其“令人昏昏欲睡”。根据美国法律，如果特朗普在周五晚之前既不签署、也不正式否决该法案，该法案将自动生效。分析人士认为，这项法案不会立刻改善美国大部分地区住房供应紧张和房价高企的问题，但从长期来看，有望逐步增加住房供应，并缓解购房压力。