上海这些地方的二手房,劝你先别买!

2026上半年，上海二手房成交量火热，房东心态回暖。

相比2025年底，淘笋盘的难度上升。

本文简单总结一下，上海买二手房需要回避的3种情形，帮助大家避坑。

01. 房价反弹的房子，不要买！

2026上半年，上海不少二手房（主要是1000万以下）价格反弹。

在之前的文章里多次强调过了：去杠杆周期，二手房忽略反弹的房子，只看新低价的房子。

前两天的视频里还提到，反弹房源的显著特征——外地杠杆侠买的房子。

越是缺钱的买房人，越是害怕踏空，下单的时候就越着急。

浦东属于重灾区了。

例如次新房的陆家嘴锦绣前城，2025年底成交价已降至900万：

目前中高区的最低挂牌价却大幅反弹至1150万：

还有证大花园这种学区老破大：

只能说，外地杠杆侠们喜欢买的房子，还是别太乐观。

去杠杆周期里逆势而为，从哪里弹起来的，都会回到原位。

还有一些，是低价房源卖断货了，也不建议现在买。

例如宝华城市之星，今年年初143㎡大三房还成交了1350万：

目前挂牌价最低的大三房，达到了1520万：

其实，这个134㎡之前最低挂牌价到过1299万...

02. 解禁新房多的区域，不要买！

比较典型的就是虹口和杨浦，在2026-27年将解禁海量新房。

解禁清单如下：

03. 周边新房供应多的区域，不要买！

上海最坚挺的徐汇滨江和前滩区域，也开始受到周围新房供应的冲击。

中信君廷在几个月前还是风光无限：

现在安澜上海这种均价4000万的楼盘，也开始供应2400万起的169㎡，直接抢占了该总价段的二手房市场：

就算你房龄刚过10年、风韵犹存，但毕竟也是个真石漆掉皮货。

高总价（纯消费型）的买家都是喜新厌旧的，转身就投向3.5代抬板住宅的怀抱。

徐汇滨江只是刚开始感受到新房的威胁。

前滩二手房在周边一圈新房的打压下，已经萎靡了半年了。

雲启滨江、前滩元境、前滩公馆、前滩滨江道、前滩尚品、前滩东方湾轮番上阵，绞杀二手房。

最新的消息，三林新天地规划，还将供应12幅宅地。

量大管够。

前滩的二手房都是2020年前后的限价减配品种，溢价经不起这么折腾。

现在也就是买学区房的家长，在着急下单买前滩的二手房。

还有种本以为高枕无忧，结果被突然“偷袭”的情况，在古美那边。

东兰路12号线上盖地块商改住，预计将供应900-1000套新房住宅，一下子打破了古美缺新房的僵局。

万源城的房东看了之后，估计都坐不住了，新房估计最多也就10万/㎡：

04. 总结

归根结底，以上3种情况的二手房，从全城对比、租售比角度，都是没有性价比的。

所以才怕比价效应、怕新房解禁、怕周边新房的竞争。

打铁还需自身硬，如果本身的房价就很有吸引力了，也就不用担心那么多场外因素。

我在知识星球内部总结了全上海相对划算的新房和二手房源。