普法课堂|共有房产无法分割?法院判决:拍卖分钱!

数名亲属因继承取得某市区两套房屋的按份共有权，份额分别为 31%、34.5%、34.5% 。其中一人长期在境外生活，客观上无法管理使用房屋，遂起诉要求另外两人受让房屋并支付折价补偿款；若无法实现，则请求法院判令拍卖、变卖房屋后按份额分配价款。然而，两名被告明确表示不愿受让，也不同意原告提出的评估价格，仅同意通过拍卖、变卖方式分割。

法院经审查认为，涉案房屋评估报告形成于此案审理期间，至本案审理时已超过有效期；无法客观反映当前市值，不能直接作为折价补偿依据。同时被告拒绝受让，双方未形成合意，缺乏履行基础，不予支持。在此情况下，法院对备位的变价分割请求继续审理。

案涉房屋均为成套住宅，实物分割将严重减损其使用价值和交易价值，而三方共有基础已因长期分离和意见分歧而丧失。法院最终判决：三方在180日内共同将房屋拍卖或变卖，所得价款按 31%、34.5%、34.5% 的比例分配，相关税费亦按此比例承担。

共有物分割纠纷中，确认份额远不等于纠纷解决。当房产无法实物分割且共有人对折价补偿无法达成一致时，仅确认份额将使财产权益长期悬置，导致后续履行与执行缺乏依据而陷入僵局。

本案法院依法审查当事人的备位请求，在先位请求丧失履行基础时，继续审查备位请求。此举既尊重当事人处分权，又避免二次诉讼的程序空转；更重要的是，裁判明确了变现路径和分配比例，使判决具备可执行内容，为强制执行提供了清晰依据，切实打通了从权利确认到财产变现的“最后一公里”。

若您也遇到共有财产分割难题，有几点值得注意：

一是共有基础丧失后，协商不成的，可依法请求法院分割，不必长期搁置；

二是在诉讼中可根据实际情况设计先位、备位请求，为法院一次性化解纠纷提供更充分的裁判空间；

三是对于住宅类房产，实物分割往往不可行，折价和变价是更现实的选择，建议提前对市场价值有所预判，以合理调整诉讼预期。

声明：

本文内容基于司法公开信息整理编写，所有当事人信息均已做去敏化处理，旨在普法交流，不构成个案法律意见。如有具体问题，请咨询专业律师。

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