【亦周地产】新房成交同比降幅扩大,二手房成交同比涨幅扩大;广州公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见 | 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年7月27日发布的报告《新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅扩大；广州公开征求<广州市住房发展“十五五”规划>意见——房地产行业第30周周报（2026年7月18日-2026年7月24日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大；新房库存面积与去化周期同环比均下降。

新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。第30周47城新房成交面积210.0万平，环比上升9.2%，环比增速提升了24.3个百分点；同比下降14.4%，同比降幅扩大了1.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.1%、18.2%、3.0%，同比增速分别为15.9%、2.4%、-39.6%，一线城市同比涨幅扩大11.8个百分点，二线城市同比涨幅收窄5.0个百分点、三四线城市同比降幅扩大3.0个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。第30周23城二手房成交面积为233.7万平，环比上升3.9%，环比增速较上周提升了7.0个百分点，同比上升8.2%，同比涨幅较上周扩大了4.1个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为2.0%、6.5%、2.2%，同比增速分别为9.2%、4.8%、14.4%，一线城市同比涨幅较上周收窄了0.3个百分点，二线城市同比增速较上周提升了7.7个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了3.1个百分点。

新房库存面积与去化周期同环比均下降。截至第30周末，13城新房库存面积6203.0万平方米，环比增速为-14.9%，同比增速为-22.6%；去化周期14.2个月，环比下降2.2个月，同比下降4.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.3、15.0、20.8个月，一线城市环比上升0.4个月，二、三四线城市环比分别下降0.4、48.5个月；一、二、三四线城市同比分别下降2.9、0.4、45.3个月。

土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨；溢价率同环比均下跌。第29周百城全类型成交土地规划建筑面积为1016.6万平，环比上升45.3%，同比下降16.0%；成交土地总价为182.3亿元，环比上升34.0%，同比下降2.5%；楼面均价为1793.1元/平，环比下降7.7%，同比上升16.1%；土地溢价率为4.4%，环比下降0.1个百分点，同比下降1.0个百分点。

房企国内债券总发行量环比上升、同比下降。第30周房地产行业国内债券总发行量为171.6亿元，环比上升5.1%，同比下降20.2%。总偿还量为110.2亿元，环比下降36.9%，同比下降50.5%；净融资额为61.4亿元。

板块相对收益有所下降。第30周房地产行业绝对收益为-3.3%，较上周上升1.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-6.0%，较上周下降6.4pct。房地产板块PE为9.86X，较上周下降0.16X。

7月21日，广州住建局公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见。意见稿明确，“十五五”时期，广州将稳定住房市场，多措并举释放住房消费潜力，改革完善商品房基础性制度，其中提到“稳步有序推进现房销售制”。同时，优化住房供给，更好满足居民住房保障需求，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。广州还将加力城市更新，创新推动老旧小区有序改造。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

   1.1 重点城市新房成交情况跟踪

   1.2 重点城市新房库存情况跟踪

   1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

   2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

   2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第30周：7月18日-7月24日）相比于上周，新房成交面积环比由负转正、同比降幅扩大，二手房成交面积环比由负转正、同比涨幅扩大；新房库存面积同环比均下降；一线城市新房库存面积去化周期环比上升，二、三四线城市环比均下降；一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同比均下降。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周47个城市新房成交套数为1.9万套，环比上升8.3%，环比增速提升26.3个百分点；同比下降14.2%，同比降幅扩大了2.1个百分点；新房成交面积为210.0万平方米，环比上升9.2%，环比增速提升了24.3个百分点；同比下降14.4%，同比降幅扩大了1.0个百分点。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.4、0.8、0.6万套，环比增速分别为1.4%、12.9%、7.0%，同比增速分别为15.7%、-6.7%、-32.1%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为43.8、99.5、66.8万平方米，环比增速分别为1.1%、18.2%、3.0%，同比增速分别为15.9%、2.4%、-39.6%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

13个城市新房库存套数为66.0万套，环比增速为-7.6%，同比增速为-18.9%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为44.0、16.2、5.8万套，环比增速分别为0.8%、15.2%、-57.8%，同比增速分别为-12.5%、-3.4%、-59.6%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为27.7、5.9、8.3、2.1万套，环比增速分别为1.4%、-0.3%、-0.5%、1.0%，同比增速分别为-13.9%、-2.6%、-10.9%、-23.5%。

在新房库存套数去化周期方面，13个城市新房库存套数去化周期为17.2个月，环比下降0.8个月，同比下降3.0个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.3、16.0、44.2个月，一、二线城市环比分别上升0.6、2.6个月，三四线城市环比下降49.5个月；一、三四线城市同比分别下降2.3、21.8个月，二线城市同比上升1.0个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为30.5、6.2、13.7、9.1个月，北京、上海、广州、深圳环比分别上升0.8、0.1、0.6、0.7个月；北京同比上升1.3个月，上海、广州、深圳同比分别下降1.3、1.6、6.1个月。

13个城市新房库存面积为6203.0万平方米，环比增速为-14.9%，同比增速为-22.6%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为3631.0、2124.0、448.0万平米，环比增速分别为0.4%、-3.3%、-69.7%，同比增速分别为-12.1%、1.0%、-74.9%。

在新房库存面积去化周期方面，13个城市新房库存面积去化周期为14.2个月，环比下降2.2个月，同比下降4.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.3、15.0、20.8个月，一线城市环比上升0.4个月，二、三四线城市环比分别下降0.4、48.5个月；一、二、三四线城市同比分别下降2.9、0.4、45.3个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周23个城市二手房成交套数为2.6万套，环比上升5.8%，同比上升8.2%；成交面积为233.7万平方米，环比上升3.9%，环比增速较上周提升了7.0个百分点，同比上升8.2%，同比涨幅较上周扩大了4.1个百分点。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为1.0、1.2、0.4万套，环比增速分别为2.8%、8.3%、6.2%，同比增速分别为10.5%、3.7%、17.1%；一、二、三四线城市成交面积分别为82.6、102.5、48.5万平方米，环比增速分别为2.0%、6.5%、2.2%，同比增速分别为9.2%、4.8%、14.4%。

土地市场方面，我们选取2026年第29周 (7月13日-7月19日)的数据，土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨。从城市能级来看，一线城市环比量价齐升、同比量涨价跌，二线城市同环比均量价齐升，三线城市同环比均量价齐跌；一线城市溢价率环比不变、同比下跌，二线城市溢价率环比下跌、同比上涨，三线城市溢价率环比上涨、同比下跌。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为1016.6万平方米，环比上升45.3%，同比下降16.0%；成交土地总价为182.3亿元，环比上升34.0%，同比下降2.5%；成交土地楼面均价为1793.1元/平，环比下降7.7%，同比上升16.1%；百城成交土地溢价率为4.4%，环比下降0.1个百分点，同比下降1.0个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为264.4、353.0、399.2万平方米，环比增速分别为509.2%、20.9%、-2.3%，同比增速分别为594.6%、15.5%、-54.0%；一、二、三线城市成交土地总价分别为15.3、139.4、27.7亿元，环比增速分别为919.3%、75.0%、-51.4%，同比增速分别为-33.7%、47.7%、-60.3%；一、二、三线城市平均楼面价分别为576.9、3948.7、692.8元/平，环比增速分别为67.3%、44.8%、-50.2%，同比增速分别为-90.5%、27.9%、-13.7%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.0%、5.1%、4.4%，一线城市环比不变，二线城市环比下降5.7个百分点，三线城市环比上升3.0个百分点；一、三线城市同比分别下降28.7、0.9个百分点，二线城市同比上升3.6个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为138.2万平方米，环比上升10.1%，同比下降18.7%；成交住宅土地总价为112.6亿元，环比上升13.1%，同比上升2.0%；成交住宅土地楼面均价为8147.0元/平方米，环比上升2.7%，同比上升25.5%；百城成交住宅类用地溢价率为6.0%，环比下降8.8个百分点，同比下降4.2个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市土地建筑面积分别为0.0、91.4、46.8万平方米，环比增速分别为0.0%、151.6%、-47.5%，同比增速分别为-100.0%、21.8%、-49.4%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为0.0、99.0、13.6亿元，环比增速分别为0.0%、54.2%、-61.6%，同比增速分别为-100.0%、90.8%、-63.2%；二、三线城市住宅类平均楼面价分别为10831.6、2903.6元/平，环比增速分别为-38.7%、-26.8%，同比增速分别为56.6%、-27.3%；二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为7.9%、4.1%，二线城市环比下降26.7个百分点，三线城市环比上升1.7个百分点，二线城市同比上升3.8个百分点，三线城市同比下降1.8个百分点。

中央

住建部：住建部党组召开会议，强调高质量推进城市更新，加力落实城镇老旧小区改造、完整社区建设等民生工作，解决群众急难愁盼问题。

央行：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

六部委：六部委集中出台一系列楼市“组合拳”政策，打破此前“单点松绑、效果有限”的惯性路径，7月成为本轮楼市调整中最接近“政策底”的关键观测窗口。

国家统计局：国家统计局发布2026年上半年全国分省市房地产投资数据。从房地产开发投资情况来看，13个省市上半年投资额超千亿。排在前三名的分别是广东、浙江和江苏，上半年投资额分别为3968亿元、3944.7亿元和3801.9亿元。

国家统计局：根据国家统计局及各地住建部门数据，2026年上半年房地产市场相关数据显示，一线城市房价连续上涨、库存持续下降、二手房交易活跃，市场出现一些积极变化。

六部委：六部委集中出台楼市组合拳，央行3000亿保障房专项再贷款7月全额投放，“卖一买一”个税退税政策延续至2027年底，住建部“四个取消”加速落地。上半年房地产开发投资广东3968亿元、浙江3944.7亿元、江苏3801.9亿元居前三。

商务部：商务部等九部门联合印发《关于促进家政服务业高质量发展的若干政策措施》，围绕信用核验、服务标准、用工保障、收费规范出台全链条新规，搭建全国统一家政信用平台，推行电子上门服务证。

财政部：财政部公布上半年财政收支情况，全国政府性基金预算收入1.5万亿元，同比下降21.6%。其中，地方政府性基金预算本级收入1.3万亿元，同比下降25.6%，国有土地使用权出让收入9778亿元，同比下降31.5%。

地方

上海：上海大吴淞宝山启动区控制性详细规划正式公示，规划范围横跨宝山、浦东、杨浦、静安四区，总面积约110平方公里，其中先行启动区面积12.6平方公里。

深圳：深圳宝安区对西乡中心地区法定图则08-07地块进行实施深化，拆分出08-07-01地块，用地性质调整为二类居住用地，容积率3.1，规划容积1.6万平方米。

杭州：杭州市规划和自然资源局发布杭规划资源告[2026]R019号公告，挂牌出让富阳区银湖单元1宗低密宅地，出让面积28.4亩，起始总价1.5亿元，将于2026年8月18日正式出让。

福州：福州四城区2026年第五次土拍落幕。原计划出让13幅地块，因2幅宅地取消出让，实际拍卖11幅，最终10幅地块成功拍出，成交总面积约321.3亩，成交总价30.8亿元。

广州：广州天河马场项目三大标段完成开标，北住宅地块由中建二局联合体以24.9亿元中标，南住宅及SKP商业地块均由中铁系央企牵头承建，项目全面进入实质建设阶段。

深圳：1) 深圳市南山区蛇口半山海景别墅一套独栋住宅近日在阿里法拍平台完成拍卖。据此，此拍卖共吸引18名买家参与竞拍，经167轮竞价、120次延时后，最终以8708万元成交，溢价率达360.01%，成交单价约30.9万元/平方米。

杭州：杭州市规划和自然资源局挂牌的4宗涉宅地块将于7月21日开启限时竞价，总出让面积超16.8万㎡，起始总价约31.2亿元。

北京：1）北京保障房中心正式开启2026年度新毕业大学生及青年人才专项配租。此次配租房源共计3300套，在前期配租基础上全面升级，保障范围扩容、服务流程优化。

上海：“空间赋能：楼宇经济与现代服务业双向共生”活动在浦东前滩中心举办。浦东拥有超过2000幢商办楼宇，2025年GDP达18769亿元，同比增长5.7%。

海南：海南自贸港落地全国首批DR基准利率贷款。工商银行海南省分行、招商银行海口分行、浦发银行海口分行集中落地三笔DR基准利率贷款。

成都：成都市人民政府办公厅近日印发《成都市自建房全生命周期管理办法》，明确严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。新规将于2026年8月10日起正式施行，有效期5年。

杭州：杭州钱塘区成功出让一宗住宅用地，杭州天墅置业有限公司（天阳）以7.6亿元竞得元成单元QT040101-02地块，成交楼面价1.2万元/平方米，溢价率38.39%。地块起价5.5亿元，起始楼面价8500元/平方米。

金华：金华永康经济开发区长城区块02-06地块因无人报价流拍，地块出让面积1.8万平方米，起始楼面价1199元/㎡。

景德镇：景德镇市自然资源和规划局发布拍卖出让公告，拟出让1宗普通商品住房用地，地块面积6.39万平方米，起始价2.03亿元，将于8月11日举行拍卖。

广州：广州住建局公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见，从供需调节、品质导向、人才支持等多维度释放楼市调控新信号。

北京：北京市交通委员会印发新修订的《北京市互联网租赁自行车运营服务监督管理办法（试行）》，将共享电动自行车纳入监管范围。

杭州：杭州迎来本月第二场土拍，共出让4宗涉宅用地，其中3宗地块溢价超30%，1宗底价成交，成交金额约39.8亿元。

广州：广州加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不断完善住房市场体系和保障体系，房地产市场风险化解成效显著，推动居民居住水平从“住有所居”向“住有宜居”迈进。

成都：成都市2宗涉宅用地顺利完成出让，总土地出让面积约7.2万平方米，总规划建筑面积约13.9万平方米，总成交金额6.7亿元，均以底价成交。

杭州：三套杭州核心地段高端豪宅正式上架阿里资产平台，涵盖良渚独栋别墅、钱江新城江景大平层、拱墅武林城市顶豪三种类型，均为首次拍卖且取消限购，面向全国竞拍。

武汉：武汉市自然资源和城乡建设局发布武告字（2026年）13号公告，决定以拍卖方式出让1宗地块的国有建设用地使用权。据介绍，该地块编号为P（2026年）060号，位于洪山区园林路以东、丰福路以南。土地面积约2.4万平方米，规划建筑面积约5.1万平方米，用地性质为住宅用地。

海口：海口市长秀片区XY0601025-2地块完成出让，3家房企经过111轮竞价，最终由山西华中房地产开发有限公司以1.8亿元成交，折合楼面价9554元/㎡，溢价率39%。

福清：福清市2026年度第九次、第十次国有建设用地使用权公开拍卖活动举行，两宗商住地块成功出让，总成交金额8亿元，另有一宗地块因故取消出让。

本周（7月18日-7月24日），在大盘表现方面，上证指数收于3814点，较上周上升50.04点，涨跌幅为1.3%；创业板指收于3481点，较上周上升52.24点，涨跌幅为1.5%；沪深300指数收于4649点，较上周上升120.10点，涨跌幅为2.7%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨幅靠前的行业依次为有色金属、石油石化、煤炭，涨幅分别为4.9%、4.8%、3.3%；跌幅前三的行业依次为综合、建筑材料、传媒，跌幅分别为8.1%、7.1%、5.4%。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.3%，较上周上升1.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-6.0%，较上周下降6.4pct。房地产板块PE为9.86X，较上周下降0.16X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为滨江集团、保利发展、招商蛇口，涨跌幅分别为2.4%、1.9%、1.5%，涨跌幅靠后的三家公司依次为金地集团、新城控股、万科A，涨跌幅分别为-1.8%、-1.5%、-1.0%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、建发国际集团、美的置业，涨跌幅分别为8.6%、3.5%、1.7%，涨跌幅靠后的三家公司依次为华润置地、越秀地产、碧桂园，涨跌幅分别为-3.1%、-2.7%、-2.2%。

高管变动公告：

上海临港 ：独立董事原清海辞职。

金科股份 ：独立董事封和平辞职。

中国国贸 ：支陆逊因退休辞去公司总经理职务。

股权变动公告：

荣盛发展 ：控股股东荣盛控股及其一致行动人荣盛建设于2026年6月10日至7月16日因司法强制执行被动减持公司1.3亿股，占公司总股本3.05%。减持后，荣盛控股及其一致行动人合计持股由16.3亿股（37.53%）降至15亿股（34.48%），权益变动触及1%整数倍。

中洲控股 ：1）控股股东中洲集团所持公司4,209.9万股（占公司总股本6.33%）司法冻结到期日由原2022年8月5日变更为2027年1月18日。截至公告日，中洲集团累计被冻结1亿股，占其持股28.68%，占总股本15.09%。2）控股股东中洲集团所持公司4,209.9万股（占公司总股本6.33%）司法冻结到期日由原2022年8月5日变更为2027年1月18日。截至公告日，中洲集团累计被冻结1亿股，占其持股28.68%，占总股本15.09%。

天保基建 ：公司实际控制人由天津港保税区国有资产监督管理局变更为天津港保税区管理委员会（天津空港经济区管理委员会）。

经营数据公告：

合生创展 ：2026年6月物业合约销售金额6亿元，物业合约销售面积1.5万平。1-6月累计物业合约销售金额29.7亿元，累计物业合约销售面积16.8万平。

滨江集团 ：公司在杭州新增2宗住宅用地，规划建筑面积合计12.3万平，成交总价合计8.8亿元。其中杭政储出[2026]55号地块（2.29万平，容积率1.85）总价0.7亿元，杭政储出[2026]56号地块（3.99万平，容积率2.01）总价8.1亿元。

融信中国 ：2026年6月合同销售金额0.2亿元，合同销售面积2.1万平。1-6月累计合同销售金额12.9亿元，累计合同销售面积11.3万平。

凤凰股份：2026年第二季度合同销售金额3.4亿元，同比增长115.11%；合同销售面积1.6万平，同比增长132.76%。上半年无新增土储，无新开工，无竣工面积。

业绩预告：

越秀地产 ：预计2026年上半年权益持有人应占盈利约0.5亿元至1亿元，同比下降90%至95%；核心净利润约0.5亿元至1亿元，同比下降90%至95%。业绩下降主要由于项目结转周期影响，入账物业收入和合联营投资收益减少，以及房地产市场深度调整致毛利同比下降。上半年合同销售约505亿元，克而瑞排名第八，经营性现金流净流入超100亿元，现金结余超500亿元。

其他重要公告：

中国金茂 ：全资附属公司上海金茂投资管理集团完成发行2026年度第二期中期票据，实际发行规模25亿元，票面利率2.20%，期限5.0年（附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），募集资金拟用于偿还其他到期票据。

京能置业：公司拟开展永续债权融资，金额不超过30亿元，无固定期限，利率不高于同期贷款市场报价利率，无需提供担保，资金用于项目建设及偿还存量借款。

武商集团 ：公司拟发行2026年度第四期超短期融资券，发行规模5亿元，期限270天，无担保，由兴业银行担任牵头主承销商及簿记管理人。

浦东金桥 ：公司拟发行2026年度第一期中期票据，发行规模8.0亿元，期限3年，无担保。

衢州信安发展 ：公司拟发行2026年度第一期中期票据，发行规模5亿元，期限不超过3年，无担保。

本周房企国内债券总发行量环比上升、同比下降，总偿还量同环比均下降。2026年第30周（7月18日-7月24日）房地产行业国内债券总发行量为171.6亿元，环比上升5.1%，同比下降20.2%（前值：58.8%）。总偿还量为110.2亿元，环比下降36.9%，同比下降50.5%（前值：67.2%）；净融资额为61.4亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为招商蛇口、临港集团、张江集团，发行量分别为20.0、20.0、15.0亿元。本周债券偿还量最大的房企为上海金茂、中国电建地产、浦东土控，偿还量分别为25.0、12.5、11.7亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。