7月楼市淡季不淡:二手房连涨5个月,新房供给收缩反而稳住了市场

7月楼市淡季不淡

二手房连涨5个月，新房供给收缩反而稳住了市场

2026年8月5日 | 格子间报告

北京链家华纺易城店的客户经理张飞最近有点忙。他统计了一下7月的门店数据——二手成交量同比增长了20%，带看量同比增加了46.53%。来找房子的以年轻人首次置业为主，低首付、低利率、公积金贷款首付比例下调，几重利好叠在一起，把他忙得够呛。

这恰好是整个7月楼市的缩影。按惯例，7月受高温多雨影响，是传统销售淡季。但中指研究院8月1日发布的数据显示，7月20个重点城市二手住宅成交12.5万套，同比增长9.3%；100个城市新建住宅成交面积同比增长约4%。京沪二手房成交规模更是连续5个月同比增长。

但"淡季不淡"的背后，藏着一个有趣的现象：新房供给收缩得比成交还快，反而成了稳定市场的一股力量。而城市之间的分化、价格之间的背离，正把楼市推向一个全新的阶段。

二手房的量涨了，但价还在跌

先看一组数据。7月，北京二手住宅网签14037套，同比增长9.8%；上海二手商品房网签23078套，同比增长19%。深圳7月二手房成交量同比增长3.0%，增幅虽比上月收窄，但仍维持正增长。一线城市整体二手房成交面积约458万平方米，同比逆势增长16%。

累计看，1至7月20城二手住宅成交88.5万套，同比增长6.1%。从去年"小阳春"算起，核心城市二手房的成交中枢已经明显上移。

但量在涨，价在跌。7月百城二手住宅均价12584元/平方米，环比下跌0.44%，同比下跌7.37%。100个城市里，8个城市环比上涨，92个城市下跌。即便是一线城市，二手住宅价格环比也跌了0.25%。

普睿数智董事长丁祖昱说了句很到位的话："'以价换量'是支撑二手房成交的主要动力。"翻译一下就是——房价跌到位了，刚需敢进场了。北京链家的张飞也印证了这个判断：他门店的买家主要是年轻人首次置业，不是因为看好涨势，而是因为价格够低了，加上政策给力，门槛降下来了。

2026年7月重点城市二手房成交

数据来源：北京住建委/上海房地产交易中心/中指研究院（2026年8月1日发布）

新房供给收缩反而成了稳定力量

新房市场的故事更有意思。7月重点50城新房成交面积约1161万平方米，环比下降23%。但同比只降了4%，而3到6月这四个月的月均成交面积是1544万平方米——上半年的集中推盘把基数抬高了。

真正值得注意的是供给端。7月重点50城新建商品住宅新增供应面积约674万平方米，环比减少35%、同比下降36%。当月成交面积是供应面积的1.72倍——卖出去的比新推出来的多得多。

普睿数智的数据还显示，重点30城7月新房狭义库存约1.63亿平方米，30城中有26城库存同比下降。杭州去化周期约8.3个月，深圳、天津、上海、宁波、厦门也都在18个月以内。

丁祖昱对此有个判断："尽管新房成交回落，但供应收缩得更快，供给收缩正在成为稳定新房市场的重要力量。"这听起来有点反直觉——供给减少怎么还是好事？但道理不复杂：过去几年，新开工面积持续小于销售面积，库存自然往下走，价格就不容易再大跌。1至5月全国住宅新开工面积1.31亿平方米，同比下降23.4%；而新建住宅销售面积2.60亿平方米，同比下降12.1%。开工卖一半，供应缩得比需求快。

深圳涨了64%，三四线跌了5%

7月100城新房成交面积同比增长约4%，但这个数字掩盖了巨大的内部分化。

一线城市同比增长14%。其中，北京+2%、上海+17%、广州+2%，深圳最猛——+64%。深圳市房地产信息平台数据显示，7月全市新建商品房成交3773套，同比增长19.3%；其中住宅成交2664套，同比增长32.5%。深圳中介协会认为，7月环比回落属于正常季节性波动，但同比超三成的增长，表明核心区限购优化等政策推动下，新房真实购买力依然充沛。

二线城市同比增长9%，苏州、南京、杭州、宁波等城市同比增长超20%。而三四线城市同比下降5%，延续疲弱态势。

价格也在分化。7月一线城市新建住宅价格环比上涨0.63%，同比上涨5.40%；二线城市环比上涨0.14%；三四线代表城市环比下跌0.07%，同比下跌2.41%。深圳贝壳研究院的数据更细致——7月深圳二手房各梯队价格分化明显：500万元以内刚需房源成交均价环比下跌1.3%，500万至1000万元改善房源微涨0.1%，1000万元以上高端房源环比上涨5.7%。深圳贝壳研究院院长肖小平的分析是：核心城市优质资产受追捧与部分城市去化压力并存，市场正从"普涨普跌"走向"分层分化的精细化运行"新阶段。

从"促进成交"到"安全屏障"

7月30日，中共中央政治局召开会议。关于房地产的表述只有五个字："稳定房地产市场。"但这句话出现的位置值得琢磨——会议将其纳入"切实筑牢安全屏障"的框架之中。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶解读认为，"安全屏障"的提法更具主动防御色彩，强化了安全底线思维。政策重心已经从短期促进成交，转向城市更新、"好房子"、存量住房改造、住房消费等更高频的关键词。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的判断更具体："今年第三季度，新房及二手房市场继续保持止跌回稳态势，二手房市场活跃度更高，新房有局部市场支撑，市场整体稳定的局面不会改变。"他的逻辑是：新房方面，重点城市"好房子"热销和城市更新带来的旧城区置换需求会提供支撑；二手房方面，房价低位带动刚需入市的态势还会保持，挂牌量触顶或回落会巩固房价稳定预期，从而释放前期积累的观望需求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进的提醒也值得注意：市场复苏过程中仍存在一定不确定性，尤其对未来走势的预期尚需进一步巩固。

土地市场：冷热分化更极端

房地产市场的分化也传导到了土地端。7月，300城住宅用地成交2498万平方米，同比下降25%；土地出让金1342亿元，同比下降13%。1至7月累计，300城宅地成交1.6亿平方米，同比下降22.7%；出让金7340亿元，同比下降27.9%。

总量在缩，但核心城市的优质地块依然抢手。7月28日，上海杨浦区平凉社区八埭头组合地块经219轮竞价，由保利发展与华润置地联合体以161.2亿元竞得，成交楼面价102023元/平方米，溢价率35.83%，刷新上海年内宅地总价纪录及杨浦滨江板块楼面价纪录。8月4日，上海第七批次地块进入现场竞价，浦东唐镇地块经47轮竞拍，中旅与招商蛇口联合体以15.8亿元拿下，楼面价48114元/平方米，溢价率28.45%。

头部房企对核心区位"确定性"地块的参拍意愿依然强烈，但冷热分化同样显著——大量非核心城市地块以底价成交甚至流拍。资源在向少数城市集聚。

从"普涨普跌"到"分层分化"

把7月的数据摊开来看，会发现楼市正在经历一次深刻的结构性转变。

第一个变化是新房和二手房的角色转换。上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比已经达到50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省市的二手住宅交易面积超过新建商品住宅。过去以新房销售为主的增量交易格局，正在加快向新房和二手房并举转变。二手房成为市场流动性的核心，置换链条能否打通，直接决定新房市场能不能修复。

第二个变化是价格信号开始"分层"。新房因为"好房子"项目集中入市，结构性上涨0.26%；二手房因为92城还在调整，整体下跌0.44%。同一座城市内部，刚需房源、改善房源、高端房源走出了三条完全不同的曲线。以前是"全城一起涨"或"全城一起跌"，现在变成"同一座城市里，有人涨有人跌"。

第三个变化是城市之间的分化彻底拉开。一线城市新房成交同比+14%，二线+9%，三四线-5%。这不是"一线城市先行一步"的节奏，而是市场资源配置向核心城市集聚的结构性趋势。前7个月，典型房企销售权益金额排名前两位的中海地产（1375.1亿元）和保利发展（1182亿元），拿地也几乎全部集中在核心城市。头部房企用脚投票。

曹晶晶说了一句很有分量的话：未来新房销售预计延续筑底修复态势，城市间、项目间分化或进一步加深。这意味着，整体数据在改善，但个体体验可能千差万别。你在深圳南山买的房子，和你在一个三四线城市买的房子，未来走势可能是两个完全不同的故事。

严跃进认为，7月楼市走出"淡季不淡"行情，是政策持续托底、核心城市需求支撑、优质改善房源集中入市等多重因素共同作用的结果。随着"金九银十"传统旺季临近，核心城市成交有望进一步回暖。

但城市间、板块间的分化仍将是主旋律。楼市正在从一个"所有人都买同一个故事"的时代，走向"每个城市、每个板块、每个楼盘都在讲自己的故事"的时代。这或许才是"止跌回稳"最真实的含义——不是一起涨，而是各自找到各自的位置。

数据来源与核查说明

本文所有数据均经多源交叉验证，核心数据来源如下：

1. 中指研究院：7月百城价格指数、20城二手房成交、100城新房成交面积（2026年8月1日发布，经证券时报/凤凰网/新浪财经/腾讯新闻交叉验证）

2. 普睿数智研究中心（丁祖昱评楼市）：7月50城新房成交面积、50城新增供应面积、30城库存、一线城市二手房成交面积、典型房企权益销售金额（经券商中国/新浪财经交叉验证）

3. 北京市住房和城乡建设委员会：7月北京二手住宅网签量14037套（经央广网/中证报/证券日报交叉验证）

4. 上海市房地产交易中心官网：7月上海二手房网签量23078套（经央广网交叉验证）

5. 深圳市房地产信息平台：7月深圳新房成交数据（经澎湃新闻/证券日报交叉验证）

6. 深圳贝壳研究院（肖小平）：7月深圳二手房各梯队价格数据（经网易/澎湃新闻交叉验证）

7. 北京链家研究院：7月北京二手房成交及价格数据（经央广网交叉验证）

8. 国家统计局：全国商品房待售面积、住宅新开工面积、销售面积数据（经央广网交叉验证）

9. 上海易居房地产研究院（严跃进）：8城二手房挂牌量数据（经央广网交叉验证）

10. 广东省住房政策研究中心（李宇嘉）、中指研究院指数研究部（曹晶晶）：市场趋势分析引述（经证券日报交叉验证）

11. 中共中央政治局会议（7月30日）：房地产政策表述（经央广网/证券日报/中指研究院交叉验证）

本文不构成任何投资建议。楼市有风险，购房需谨慎。