要旨:
案外人在符合相应情形时可以通过执行异议排除登记在被执行人名下房屋的执行，可选择适用最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八和第二十九条。案外人在符合第二十九条规定的情形时，优先选择这一条。
法条:
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
区别:
1、适用主体范围
第二十八条：适用于一般不动产买受人，主体范围包括自然人、单位或其他民事主体，不限于房地产开发企业名下的不动产。
第二十九条：专门针对商品房消费者，且要求被执行人必须是房地产开发企业，保护的是购买一手房用于居住的自然人。
2、保护目的与权利顺位
第二十八条：侧重保护无过错一般买受人物权期待权，权利顺位低于建设工程价款优先受偿权、抵押权等法定优先权。
第二十九条：着重保护商品房消费者生存权，其权利可优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。
3、构成要件差异
第二十八条：需满足“查封前已合法占有不动产”“非因买受人自身原因未办理过户登记”“需已支付全部价款，或按合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行”等条件。
第二十九条：未明确要求占有，但要求“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”“已支付价款超过合同约定总价款的50%”。
4、适用场景与选择
若房屋存在法定优先权（如抵押权），一般适用第二十九条更有利于保护消费者权益；若无法定优先权，两者可择一适用。
若符合第二十九条条件，通常优先适用以获得更强保护；若不符合第二十九条但符合第二十八条，可选择适用第二十八条排除一般金钱债权执行。
案例:
中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2025）最高法执复23号
复议申请人（案外人）：郑某林。
委托诉讼代理人：杨某，辽宁盛达律师事务所律师。
申请执行人：西藏某某有限公司。
委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。
被执行人：盘锦某某房地产开发有限责任公司。
复议申请人郑某林不服山西省高级人民法院（以下简称山西高院）（2024）晋执异7号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
山西高院在执行申请执行人西藏某某有限公司与被执行人盘锦某某房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案中，案外人郑某林向山西高院提出执行异议，对山西高院查封的坐落于辽宁省盘锦市兴隆台区**小区**号的房屋（以下简称案涉房屋）主张所有权，请求中止对该房屋及项下土地的查封并排除执行。主要理由是：2015年7月30日,郑某府与盘锦某某房地产开发有限责任公司签订《房屋抵顶欠款协议》,用盘锦某某房地产开发有限责任公司名下房屋抵顶北京某某建工集团有限公司对郑某府的欠款及利息350万元，抵顶的房屋包括案涉房屋。2015年7月31日，郑某府与其父亲郑某林签订授权委托书，委托其父亲郑某林代自己处理抵顶的房屋，包括案涉房屋。郑某林认为，其在法院查封房屋之前已经与盘锦某某房地产开发有限责任公司签订合法有效的《房屋抵顶欠款协议》，付清了购房款，并且占有入住至今。郑某林认为因山西高院查封房屋的行为，导致其无法继续居住并且无法办理房屋不动产登记手续，据此依法提出执行异议申请。
山西高院查明，申请执行人西藏某某有限公司与被执行人盘锦某某房地产开发有限责任公司借款合同纠纷执行一案，案外人王某生等595套房户主于2017年6月22日向山西高院提出案外人异议，山西高院依法受理并审查后，于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，认定争议的595套房屋中83套房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的条件，能够排除法院的执行，对其余512套房屋排除执行的申请不予支持，并据此裁定中止山西高院查封的盘锦某某房地产开发有限责任公司坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区**小区**期**房屋的执行并解除对该83套房屋的查封。该案595套房户主及争议房产中，包括郑某林及案涉房屋。
山西高院认为，依照《执行异议复议规定》第十五条第二款“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理”的规定，郑某林曾于2017年就案涉房屋向山西高院提出过案外人异议，山西高院已依法作出（2017）晋执异7号执行裁定，不予支持其异议请求，现其就同一执行标的再次向山西高院提出异议，不符合执行异议案件的受理条件，依法应予驳回。山西高院依照《执行异议复议规定》第二条第一款、第三款规定，于2024年2月4日作出（2024）晋执异7号执行裁定，驳回郑某林的异议申请。
郑某林不服山西高院（2024）晋执异7号执行裁定，向本院申请复议,请求撤销山西高院（2024）晋执异7号执行裁定。理由为：山西高院在2017年8月23日作出的（2017）晋执异7号执行裁定上未载明复议申请人的详细信息及认定同一执行标的房产位置信息（枫丹白露Ｂ××-×-×××室）。山西高院在认定事实错误并且理由和依据不充分情况下，以复议申请人就同一标的重复提出申请为由，驳回其执行异议申请，不符合法律规定。
西藏某某有限公司提供书面意见称，山西高院作出的（2024）晋执异7号执行裁定认定事实正确、证据充分，适用法律正确。复议申请人郑某林的复议请求没有事实根据和法律依据，不应得到支持。主要事实及理由为：山西高院（2017）晋执异7号执行裁定及卷宗中《法院查封枫丹白露Ｂ区执行异议申请人推荐签字表》载明的信息证明，郑某林就案涉房屋已向山西高院提出过案外人异议。郑某林异议请求被驳回后，未提起案外人执行异议之诉，应视为接受（2017）晋执异7号执行裁定结果，放弃提起诉讼的权利。此外，郑某林就案涉房屋提起执行异议时，已将案涉房屋转卖给杨某。在郑某林的执行异议请求被山西高院驳回后，杨某针对案涉房屋提起执行异议之诉，且异议诉讼程序已经终结。
本院认为，本案的争议焦点为，山西高院以郑某林针对同一标的重复提出异议为由驳回其异议申请，是否符合法律规定。
《执行异议复议规定》第十五条第二款第二项规定：“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，郑某林已于2017年6月22日就案涉房屋向山西高院提出执行异议，山西高院经审查作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了郑某林的执行异议请求。本次郑某林提出的异议，仍是针对案涉房屋，请求排除对案涉房屋的强制执行，属于对同一执行标的重复提出异议。山西高院认为郑某林针对该院执行的案涉房屋再次提出执行异议不符合执行异议案件的受理条件，依法应予驳回，认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。郑某林关于（2017）晋执异7号执行裁定上未载明复议申请人的详细信息及认定同一执行标的房产位置信息，并据此认为山西高院未对其主张排除执行的执行标的进行过审查的主张，与事实不符，本院依法不予支持。
综上，郑某林的复议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回郑某林的复议请求，维持山西省高级人民法院（2024）晋执异7号执行裁定。
审 判 长 王富博
审 判 员 仲伟珩
审 判 员 姚宝华
二〇二五年七月二十二日
法官助理 杜圣杰
书 记 员 陈晓宇
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