西冉昨天拍出北京今年的地王，楼面价8万8，基本得卖到12万以上。
这是金茂拿的地，显然要做颐和金茂府的迭代版，主力户型大概率150平以上，也就是2000万级别。
有好几位朋友上周问过我，西冉和瑜海澐颂哪个好？其实不是一个物种，不太好比。
西冉是海淀四代豪宅的代表，没有特别明显的短板，客群相对纯粹。
而瑜海澐颂的定位更偏改善，由于地块位置以及衍生的制约因素，导致部分房源存有临街、挡光、靠高压线等问题。
核心优势在于，瑜海澐颂属于北京新房的上学天花板，主力面积段在139平以内，1100-1500万的预算对海淀中产家庭来说，显然不吃力。
产品测评还在制作，大家可以等下周的长视频。
今天就不说别的，重点聊聊，为什么我在过去一年频繁“鼓吹”新房？
老粉知道，本人是二手房付费咨询出身，由于业务需求和兴趣原因，这些年把全北京主流社区看遍了，对不同区域的产品特点和价格体系是记在了脑子里。
正因如此，在25年初有了“好房子”之后，我很早就感觉到很多变化已是草蛇灰线。
由于海淀各个新地块开始从“户型+硬件+物业”这些点破局，抬高了综合标准，二手房的命运也就变了。
1.在户型设计上，这代好房子赶上了报规宽松的好时候。
举个代表性的例子，宝山的新房海宸元境出了98平南北小三居，带270平大转角边窗，赠送大面积飘窗，使得综合得房率接近93%。
对比附近二手房乐府江南，看类似的106平面积段，只做出了北向客厅的刀把户型两居，带了两个暗卫，属实有点笨拙，只能说海淀买房人以前吃的太差。
不止于此，新一代住宅层高起步是3米，采光面是各种落地窗，相比二手房由于挑空局促和低窗墙比带来的压抑和昏暗，这些屋内尺寸相关的点也都升级了。
2.硬件也提上去了，像楼栋外立面、大门、园林景观和楼内公区等规格普遍提高了造价，都在往好房子方向发展。
图为嘉华天郡的楼栋外立面
就说永丰北的嘉华天郡东区，入户前厅设整幅天然奢石背景墙，地面是拼花大理石，电梯楼道通铺了高光黑大理石，墙面搭配氛围灯带，而这不过是均价7万5的新房。
再反观类似价位二手房，2020年入市的海淀幸福里才开始有高挑空大堂，此前的存量盘不过是地面和墙面贴个砖，甚至很多改善盘公区还刷着大白，这就不举例了，打击面能达到80%。
除此以外，在新房市场上，下沉庭院、风雨连廊、架空层这些点也纷纷落地了，这些是去年开始逐渐发生的变化。
同时，由于这几年市场竞争激烈，加上面粉价相对不高，开发商有了动力花钱打磨产品，大家也可以参观一下朱房和宝山的实景示范区，看完就能体会到当下海淀的产品标准了。
3.物业是个常被忽略的优势，这代海淀新房物业费普遍在7块/平左右，显然比二手房要贵，到底值不值？
客观说，好物业是能卖上价的。
就像历代苹果手机，就是比国产机卖的贵，利润是出了名的高。但大家能接受这份溢价，因为苹果用着顺手，放在闲鱼上卖也相对保值。
物业也是类似逻辑，尤其在纯改善小区，安保、清洁、水系、植被、立面、会所等维护都要成本，把这些细节做好，整体档次就能立住，这是不同小区拉开差距的环节。
市场也早已证明，很多新房的高标准物业就是能卖出溢价。就像缦合、金茂、招商、保利等物业品牌，往往能促进房产流通。
归根结底，物业费相比于房价的起落幅度，终究是小钱。
综上，有了更好的户型，结合高规格硬件和物业的软性维护，这些点串在一起，就产生了“1+1+1＞3”的流通效果。
反过来说，大量老派二手房随着年份推移，产品只能加速退化，竞争力越来越差。
到最后怎么办？只有降价。
注意了，今天没有因为要推销新房而踩踏所有二手的意思，事实是各价位存量二手房里也有少量值得买的类型，我会单出一篇。
PS：瑜海澐颂的探盘活动启动报名，下周想来现场交流的朋友提前约。
