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房产投资:上涨城市持续收缩,楼市进入阴磨式下行

2026-08-22 10:57:10

房产投资:上涨城市持续收缩,楼市进入阴磨式下行

7月70个大中城市二手住宅销售价格指数出炉，一组关键数据值得警惕：7月二手房环比上涨的城市仅有8个。
回顾今年上涨城市数量变化，下行趋势十分清晰：3月17个、4月16个、5月13个、6月10个，到7月回落至8个。能够实现房价环比上涨的城市数量逐月变少，下跌城市不断增多，市场的边际力量在持续转弱。
从城市分层来看，一线城市展现出较强抗跌属性。北上广深全部站稳环比100以上，上海、广州、深圳实现价格环比上行，北京价格持平，成为全国楼市里为数不多具备韧性的板块。
反观广大二、三线城市，普遍处于价格下行通道。但和前些年快速下跌不同，当下多数城市月度环比跌幅控制在1%以内，表格中已经很难再见到98开头的指数，下跌的速度明显放缓。跌速放缓，不等于止跌回升。现在市场属于典型的慢磨下跌，大跌消失，但小跌仍在持续。如果每年房价悄无声息下跌3‑5%，对于房产持有者依旧压力重重。
从资产的现金流角度看，现状并不乐观。当前房贷平均利率维持在3%上下，而国内住宅的年化租售比大多很难突破2%。租金收益覆盖不了贷款资金成本，房产实际成为负现金流资产。哪怕每年只是小幅下跌，叠加资金成本，长期持有也会持续侵蚀家庭资产净值。再看同比与累计数据，绝大多数城市同比指数处在93‑96区间，对比去年同期房价依旧有不小差距；1‑7月平均指数普遍低于100，代表今年上半年二手房整体价格中枢持续下移。
总结
1. 环比上涨城市数量持续收缩，7月仅8城，市场进一步走弱；
2. 一线韧性突出，二三线告别暴跌，转入阴磨慢跌阶段；
3. 租金回报率偏低叠加资金成本，住宅持有端的现金流压力客观存在；
4. 跌幅收窄只是下跌烈度下降，并非市场反转信号。

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