中国税法二十讲|第7讲:房产税——持有房产的代价
本文依据截至2026年8月现行有效的税收法律法规，具体政策如有调整，请以最新规定为准。一方面，它和企业持有房产直接相关，每年都要交，像一笔“持有费”；另一方面，它又和个人住房的“房地产税”传闻纠缠不清，每隔几年就被拿出来讨论一次。但很多人不知道的是，房产税其实不是新税。它1986年就开征了，比很多老板的年龄都大。而且，它现在的征收范围，和你以为的可能完全不一样。
一、一句话定义
房产税，是对拥有房产的企业和个人，按房产价值或租金收入征收的一种税。简单说，你名下有房，国家每年要收一笔钱。这笔钱，和企业所得税无关，和增值税无关，它只和一件事有关：你持有房产。所以房产税属于“财产税”家族。它的逻辑是：持有财产，就要承担一定的税收义务，因为国家为保护你的财产提供了法律、治安、产权登记等一系列公共服务。二、房产税和“房地产税”是两码事
房产税，是现行税制中真实存在的税种，依据1986年发布的《房产税暂行条例》征收。房地产税，是多年以来一直在讨论和酝酿的立法方向，目标是整合房产税和城镇土地使用税，对居民个人住房全面征税。2021年全国人大常委会授权国务院开展房地产税改革试点，但截至本文写作时，全面改革尚未推开。所以，大家平时担心的“国家要对个人住房全面征税”，说的是房地产税，不是房产税。房产税目前对企业影响更大，对个人非营业用房，全国普遍暂免征收。这个区分，对于理解房产税至关重要。很多人一听“房产税”三个字就紧张，以为自己家的几套住宅要被征税了。实际上，你住的那套房子，目前不在房产税的征收范围内。三、谁来交？
个人名下的营业用房——比如个人把住宅出租给公司使用，或者个人名下有商铺、写字楼用于经营——也要交房产税。但是个人自住的住房，不交。这里要特别注意一个实务问题： 很多企业租用个人房东的住宅或商铺，房产税应该由房东交。但房东往往不申报，税务部门又往往找企业麻烦。因为企业有营业执照、有经营场所，跑不掉。房东是个体，不好查。所以实践中，不少企业替房东承担了房产税，或者因为房东不交而自己补交。这个在租赁合同中应该提前约定清楚，避免后面扯皮。房产税的一个特殊情形是：产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。这些细节不用记，只需要知道：房产税的纳税人原则上是产权人，但某些情况下会落到使用人头上。四、对什么征税？——房产，不是地产
房产税的征税对象，是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产。第一，是“房产”，不是“土地”。 土地另有城镇土地使用税，下一讲会讲。房产税只针对地上的房屋建筑物，包括厂房、仓库、办公楼、商铺等，还包括与房屋不可分割的附属设备，比如电梯、中央空调、供暖设施等。第二，是“城市、县城、建制镇和工矿区”，不包括农村。 公司如果在农村建了厂房，原则上不征收房产税。这个范围划分，是房产税非常古老的特点，从1986年一直延续至今。所以，房产税和城镇土地使用税是一对“姊妹税”：一个管房子，一个管土地，而且是分开征收的。这个税制安排，在世界范围也不多见。未来房地产税改革，方向之一就是把这两个税合并，但那是后话。五、怎么算？——两种方法，取决于你的房产是自用还是出租
房产税的计算方式，和房产的用途直接相关。分两种情况：如果公司房产是自己用的，比如自有厂房、自用办公楼，那么房产税按“房产原值一次减除一定比例后的余值”计算。应纳税额 = 房产原值 × (1 - 减除比例) × 1.2%这里的“房产原值”，不是购房合同价，而是会计账簿上记载的房屋原值。通常包括买价、契税、装修费用中与房屋不可分割的部分、附属设备等。“减除比例”由各省、自治区、直辖市人民政府在10%到30%的幅度内确定。不同地区比例不同，有的地方减除30%，有的地方减除20%。具体以当地规定为准。公司有一栋自用办公楼，房产原值1000万元。当地规定减除比例30%。则计税余值为700万元。年应纳税额 = 700万 × 1.2% = 8.4万元。这就是房产税最“冷酷”的地方：它不看企业的经营成果，只看你持有资产的规模。 有房，就有税。如果公司把自有房产出租给他人使用，那么房产税按租金收入计算。这里的“租金收入”，指出租房产取得的全部经济利益，包括货币收入和实物收入。如果有免租期，在免租期内可能仍要按房产原值从价计征，这是很多租赁合同容易踩坑的地方。公司有一间商铺，出租给商户，年租金50万元。年应纳房产税 = 50万 × 12% = 6万元。注意： 这6万元是房产税，和租金收入还要交的增值税、企业所得税，是分开的。租金50万元，先交增值税（通常按不动产租赁9%），再交房产税12%，剩下的利润再交企业所得税。一层层下来，实际到手的远没有50万。个人出租住宅给他人居住的，房产税税率不是12%，而是4%。这是一个照顾性政策，因为个人出租住宅的租金收益率本身就不高，按12%征过重。但如果是企业出租房产，无论出租的是住宅还是商铺，都适用12%税率，没有这个优惠。六、什么时候交？
具体分期方式，由各省人民政府确定。有的地方按半年交一次，有的地方按季度交一次，有的地方按年一次性缴纳。纳税期限的差异，导致很多企业搞不清“这个月到底要不要交房产税”。只需要记住：房产税每年一定会有，具体什么时候交，问财务，财务按当地规定执行。另外，如果房产转让、出租，或者在年度中间发生变动，纳税义务的起止时间也会随之调整。这些细节，财务处理即可。七、特别注意——实务中最容易误解的五个问题
错。房产税是财产税，不是所得税。它不看经营成果，只看资产存在。即使公司停产、停业、零申报，只要名下还有房产，房产税照样要交。很多企业倒闭后，厂房长期空置，税务上的房产税却一直在累积。等到处置房产时，才发现欠了一笔不小的税。所以，在处置闲置房产时，一定要把历史欠税弄清楚，否则会影响过户和交易。不完全是。房产原值不仅包括购房款，还包括契税、印花税、以及使房产达到可使用状态所发生的必要支出。比如买了一栋办公楼，合同价2000万元，契税60万元，装修时加装了中央空调、电梯、消防系统等，这些不可分割的附属设备，都要计入房产原值。房产原值越大，每年交的房产税就越多。有些企业为了少交房产税，把装修费用全部做成“维修费”，不并入房产原值。这在税务检查时是常见问题。固定资产的认定和房产原值的构成，必须按会计制度和税法规定处理，不能随意拆分。错。房产税的纳税人是产权所有人。房子租出去，房产税还是房东交，和租客无关。但实践中，房东往往把税负转嫁给租客，在租金里暗中包含了房产税。这属于商业安排，不是税法规定。如果合同没有明确，租客不需要直接向税务局交房产税。如果房东是个人，又经常不申报，税务部门可能会通过租客企业来追。所以企业租赁个人房产时，最好在合同里明确约定房产税由谁承担，避免未来纠纷。错。个人出租住宅给公司办公，属于营业用途，要交房产税。只是个人出租住宅给个人居住的，才有4%的优惠税率。实践中，很多人用自己的住宅给公司办公，没有交房产税，理由是“这是我的房子，自己用”。但严格来说，公司是独立法人，使用个人房产办公，实质上构成了“租赁关系”，涉及房产税和增值税。这类“公私混同”问题，在税务检查中很常见。有人认为，买了房，已经用了税后利润；每年还要交房产税；卖了还要交土地增值税。这不是重复征税吗？从税理上说，这不是重复征税，而是不同税种对同一财产的不同环节征税。买的时候涉及契税，持有的时候涉及房产税和城镇土地使用税，卖的时候涉及土地增值税和所得税。每个税种的征收对象和环节不同，逻辑上是独立的。当然，“持有环节税负重不重”是一个可以讨论的政策问题，但在现行法下，这些税都是合法的。要做的，不是质疑重复征税，而是在持有、出租、转让房产时，把各项税负算清楚，做出最合理的商业决策。八、一句总结
房产税是对持有房产这个行为征的税，不看利润，只看资产。第一，房产税是财产税，公司名下房产，每年都要交，停产了也一样。第二，自用按房产余值的1.2%交，出租按租金的12%交。第三，房产税和城镇土地使用税是姊妹税，一个有房要交，一个有地要交。持有、出租还是出售，是商业决策。但这三种选择，会触发完全不同的税种组合。做决策之前，先问财务算一笔总账。下一篇预告： 中国税法二十讲｜第8讲：城镇土地使用税——占用土地要交的钱法律依据标注： 本文主要依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986年9月15日国务院发布，根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）及各省、自治区、直辖市人民政府制定的实施细则等现行有效法规整理。
