【兴证海外地产】海外地产2026年投资策略:布局止跌回稳后的赢家

l2025年回顾：1）核心城市的新房、二手房市场房价依然面临压力，但核心城市的高端住宅项目受到追捧，随着一线城市新房限价取消，上海、杭州、深圳等城市土地楼面地价均创历史新高；2）优质国企、央企地产公司在销售、拿地等方面依然保持强势，继续聚焦在核心一、二线城市，销售均价逆市新高，在股价表现上也处于领先水平；3）物管公司不断消化关联公司的业务影响，加大派息力度，加上本身更加安全的财务状况，股价表现好于地产；4）香港本地股依然保持稳健的派息，在美国降息的大背景下，海外利率持续向下，派息有保障的公司估值不断修复；5）政策导向依然以“止跌回稳”为主，未来仍有进一步改善的空间，但龙头房企对政策的敏感度并没有太高。

l股价表现分化，优质公司大幅跑赢：2025年截至11月28日，1）内房股：中国金茂、建发国际集团、中海宏洋和华润置地涨幅分别达到46.5%、44.0%、42.2%和41.1%，均跑赢同期恒生指数及恒生地产分类指数；2）物业管理：华润万象生活、美的置业、滨江服务、保利物业和绿城服务，涨幅分别为65.2%、61.9%、28.8%、24.9%和24.8%，商管属性的华润万象生活涨幅领先；3）香港本地股：希慎兴业、恒隆集团、恒隆地产、太古地产及嘉里建设涨幅分别达到61.7%、59.5%、56.3%、45.0%和44.9%。

l关注内房股中的市场赢家：随着市场供需进入新的平衡，以及进一步的改善政策，我们建议布局止跌回稳后的市场赢家，继续从四个角度来寻找行业的优质标的。1）财务实力：财务实力决定了房企的安全性，持续获取土地销售、交付结转和派息的能力；2）销售和土储：既是能力，也是结果，土储充足优质的公司销售规模也能保持行业前列，后续业绩结转也有保障；3）盈利能力：过去几年由于地价高企而售价下行，导致毛利率下降以及存货计提减值拨备，房企普遍出现利润率受损的情况，关注能保持盈利能力或率先修复利润率的公司；4）股东回报：既要看房企的派息能力，还要看其派息意愿。

l关注港资开发商的β机会和红利配置价值：短期看，租不如买、港府政策宽松延续及港股通资金增持将为板块提供明确催化，降息背景下商业资产价值也有望抬升；长期看，港资开发商的非开发业务已成为现金流的“压舱石”，叠加稳定的派息政策，截至2025年11月28日收盘价对应板块平均股息率超5%，具备穿越周期的防御价值。

l关注具备维持高分红能力的头部物管公司：基于行业净现金属性，物管公司普遍保持较高的派息率。我们认为现金流健康、归母净利润能够维持双位数增长、股息收益率维持5%以上的标的，仍具备配置吸引力。

宋健

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孙钟涟

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报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：沪深两市以沪深300指数为基准；北交所市场以北证50指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。  

行业评级：推荐-相对表现优于同期相关证券市场代表性指数；中性-相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平；回避-相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数。 

股票评级：买入-相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%；增持-相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间；中性-相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间；减持-相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%；无评级-由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。  

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