北京楼市2026年1月深度分析：库存下降与成交激增的数据对比及驱动逻辑
一、核心数据对比
指标 2026年1月 2025年12月 同比/环比变化 历史对比
二手房挂牌量 约12.9万套（大中介） 13.01-13.05万套 较12月减少约7500套（-5.5%） 2024年9月峰值14.5万套，2023年1月仅10万套
二手房网签量 单日最高559套，2026年1月累计约3427套 （住宅） 月环比-85%，但1环比增长19.1% 2025年全年17.4万套，2024年17.6万套
新房网签量 单日88套，月累计611套 1735套 月环比-64.8% 2025年12月新房成交1735套，环比-64.8%
二、库存下降的驱动因素
政策松绑直接刺激需求
限购优化：五环内限购2套，五环外不限购；非京籍五环内需2年社保，五环外仅1年；二孩家庭可多购1套。
金融支持：公积金二套首付降至25%，利率2.6%；经营贷利率低至2.11%-3%，科技企业可享贴息。
税收优惠：满2年免征增值税，满5年唯一住房免个税，降低交易成本。
供应端收缩
业主惜售：房价上涨预期强化，部分业主撤牌观望，老破小等非核心资产挂牌意愿降低。
新房分流减弱：核心区新房稀缺，价格倒挂减少，促使购房者转向二手房。
经济与市场预期
收入增长：北京产业升级带动高收入群体扩张，居民可支配收入持续增长。
流动性宽松：房贷审批加速，放款周期缩短，市场资金面充裕。
季节性因素：1月临近春节，刚需、改善型需求集中释放，企业年终奖发放、子女入学等需求推动。
三、成交量激增的驱动因素
政策效应集中释放
2025年12月24日限购优化后，12月网签量环比增长19.1%至17200套，2026年1月延续高位，单日成交连续破500套。
政策激发改善型需求，如“卖小买大”“卖旧买新”置换链条激活，叠加二孩家庭购房资格放宽。
价格优势与性价比提升
2025年市场调整后，部分房源性价比凸显，购房者经过长期观察后决策。
核心区域（如西城、海淀学区房）及优质次新房供不应求，价格坚挺，吸引投资与自住需求。
市场预期管理
媒体与专家对楼市“企稳回升”的乐观预测，强化“买涨不买跌”心理，加速需求入场。
政策持续发力信号（如“稳地价、稳房价、稳预期”基调）提升市场信心。
四、风险与挑战
短期过热风险
成交量激增可能推高核心区域房价，需警惕投机炒作回潮。
若市场过热，政府可能收紧政策（如恢复限购、提高利率），引发波动。
长期分化趋势
北京楼市呈现“核心区稳中有升、远郊横盘调整”的分化格局，老破小等非核心资产可能面临滞销风险。
改善型需求（如100-140平、总价900-1200万）供给稀缺，支撑价格；刚需房源（如600万以下）竞争激烈，价格承压。
经济基本面依赖
楼市持续回暖需实体经济支撑，若经济增长放缓，需求可能后劲不足。
五、结论与建议
北京1月二手房市场表现是政策松绑、经济回暖、市场预期改善共同作用的结果。库存下降与成交激增反映供需动态平衡，但需警惕短期过热风险。购房者应结合自身需求与风险承受能力，理性决策；政策制定者需关注市场分化趋势，精准调控，避免“一刀切”政策引发波动。未来，北京楼市将继续呈现“存量驱动、改善主导、区域分化”的特征，核心区域优质资产仍具长期价值，而远郊非核心资产需谨慎配置。
