如何执行共有房产,如共有人不同意分割,法院能否整体拍卖?

后台有读者问到债权人代位析产之诉确定了债务人所享有的房产份额后，如何执行共有房产，如共有人不同意分割，法院能否整体拍卖？这是一个好问题，共有房产的处置的确是执行的难点，在执行程序中共有人可对查封、拍卖行为本身提出执行异议并有权对执行异议的裁定申请复议，对于实体权利不服有权申请再审。程序繁琐、周期漫长。笔者以广东省高级人民法院（2024）粤执复264号案件为例尝试解构家庭共有房产的执行痛点。

一、 案件基本事实梳理

1. 被执行人刘某与申请执行人李某存在借款合同纠纷。深圳国际仲裁院裁决刘某需偿还李某本金482.5万元及相应利息。

2. 被执行人核心资产位于深圳市宝安区的一套房产（约87.74㎡），登记在刘某配偶刘红名下，购于双方婚姻关系存续期间，属夫妻共同财产。

3. 在仲裁裁决生效、首次执行期间，刘某与刘红签订《离婚协议书》，约定该房产全部所有权归刘红所有。

4.债权人李某敏就上述《离婚协议书》提起债权人撤销权之诉，成功撤销了上述《离婚协议书》中关于房产归属的约定，深圳中院终审判决确认，该房产刘某与刘红各占50%份额。

5.基于上述房产份额的生效判决，深圳中院裁定整体拍卖该房产以清偿刘某所欠李某的债务。共有人刘红就整体拍卖事宜向深圳中院提出执行异议被驳回，遂向广东高院申请复议，由此成讼。

6.复议申请人/共有人刘红主张：（1）案涉房产系其唯一住房，生存权应优先债权，拍卖违反生存权保障规定。（2）法院仅能处置被执行人刘某君的份额，无权整体拍卖。（3）其对50%份额判决不服，认为深圳中院对案涉房产的确权份额认定不公。

二、 案件争议焦点

广东省高院认为本案的争议焦点：深圳中院查封并拟整体拍卖被执行人（刘某）配偶（刘红）名下的共有房产是否违反法律规定？

具体可分解为四个子问题：

1. 法院能否对登记在案外人（刘红）名下的房产采取查封、拍卖的强制执行措施？

2. 对不可物理分割的共有房产，法院能否采取“整体拍卖”的方式，而非仅拍卖被执行人的份额？

3. 当被执行房产为共有人（刘红）及其抚养的未成年子女的唯一住房时，如何平衡债权实现与生存权保障？

1. 共有人对实体权利不服该如何进行救济？

三、高院裁判要旨

1.法院有权对共有房产采取强制措施：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020修正)第十二条 规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

2. 对共有房产处置遵循物权原则：对于物理上不可分割的共有物（如一套住宅），根据《民法典》第304条，应采取整体拍卖、变卖后分割价款的方式。单独拍卖份额不切实际且会严重减损财产价值。

3.唯一住房不是阻却强制执行的法定事由：强制执行中法律保护共有人的居住权，法院可从拍卖款中扣除五至八年租金用于共有人租房之用，以保障临时居住。

4. 程序分离原则：对生效判决实体内容的异议，应通过审判监督程序（再审）解决。执行异议复议程序仅审查执行行为本身的合法性，不审查作为执行依据的判决。

四、总结

本案在一定程度上反映了法院在处理涉共有财产、唯一住房的复杂执行案件时的裁判思路：

1. 采取“整体处置、价款分割”是司法实践中对共有房产处置的一般方法，对共有人的权利保护体现为对拍卖价款的请求权及优先购买权，而非对房产物理上的控制权。

2. 共有人权益的平衡保护：采取整体拍卖时，必须通知其他共有人行使优先购买权。拍卖成交后，法院仅处置被执行人所占份额对应的拍卖款，对共有人的合法权益不造成实质损害。

3. 唯一住房不是阻却强制执行的法定事由：法律通过设置“扣除租金”等制度，为执行唯一住房开辟了路径，体现了债权实现与生存权保障的平衡。

4.程序救济的泾渭分明：本案清晰地展示了 “实体争议”（如财产份额认定）与 “执行行为异议” 的区分。对前者不服，应申请再审；对后者不服，提出执行异议、复议。