没有土地,哪里来的地产税?——小地块开发模式探讨系列之十
- 2026-02-09 06:08:10
房地产税并非只是简单的一个税种，而是房地产市场赖以生存的最重要的底层逻辑。世界上不同的国家对房地产税的定位有着比较显著的差异：亚洲国家如韩国的房地产税很大程度上是为了抑制炒房；欧洲一些国家的房地产税税率很低，与教育资源并不构成直接的关联；美国的房地产税不是针对富人设立的税种，而是住房者为持续使用配套基础设施所付出的维护成本，以及为所在区域的教育资源、治安管理等配套服务支付的费用。
一些媒体披露的信息显示，我国未来将适时推出的房地产税，其计税方式和税率参考了国际通行做法。如此一来，就需要搞清楚其他国家的房地产税是如何构成、管理和使用的，以使开征房地产税能对市场带来建设性的积极作用而非消极作用。
一、房地产税的必要性
房地产税早应开始征收，迟迟未实施的一大弊端便是助长了房地产泡沫的形成。房屋持有成本过低，使得拥有多套住房的人可以将房屋空置，等待房屋升值；而美国的房地产税收制度则很少出现房屋空置的现象。
房价上涨过快会催生出奇怪的现象：曾有前同事在上海浦东距世博会板块不远的地方，租了一套月租金四千多元的老工房，但房东每月的还贷、物业费等成本竟然高达一万两千多元。出现这种怪象的原因，无非是房东相信房价会一直上涨的神话，认为即便垫钱让别人住也是值得的。衡量房地产价格合理性的三大指标——租金回报率、住宅价格与收入比例，住房成本占收入比例已离谱到不可思议，这说明公众对房价的预期被严重误导。
房地产税的存在，会将空置房屋倒逼进市场参与流通，使住宅市场反映出真实的供需关系。征收房地产税的另一个重要作用，是改变地方政府将土地出让金抬到最高的“一锤子买卖”心态，使其工作重点转向持续性的市民服务、教育质量提升以及市政设施与环境改善，进而形成土地价值提升与地方政府税收增加的正向循环机制。
二、美国没有免费义务教育
美国没有所谓的免费义务教育，只是教育成本通过房地产税均摊掉了而已。对纳税人来讲，美国的税收主要分为联邦税、州税、房地产税和消费税。房地产税实质上是一种变相的社会集资，遵循“本地征收、本地使用、本地居民自行管理”的原则，不受联邦政府和州政府的干预。
无论家里有没有学龄儿童、有几个学龄儿童，都要按照相同的税率缴纳房地产税。房地产税的三分之二用于小学到高中的义务教育，另外三分之一则用于警力配备及市政维护。若按照房屋价格一百万美元、地产税率1.2%计算，每年的地产税为1.2万美元；其中65%用于教育成本，意味着一个家庭为义务教育支付了7800美元。
假设有三个家庭：一个家庭有三个学龄儿童，一个家庭有一个学龄儿童，还有一个家庭没有学龄儿童就读公立学校。这三家共缴纳了2.34万美元的教育费用，其中有三个学龄儿童的家庭占用了1.755万美元，比自己缴纳的份额还高出5550美元；有一个学龄儿童的家庭占用了5850美元，算是小亏；没有学龄儿童的家庭，则在帮其他家庭分摊教育成本。这种做法形成了“孩子越多越合算”的机制，对有较多学龄儿童的家庭是一种正向激励。
三、房产税与学区的捆绑关系
美国的十二年义务教育与房地产存在捆绑关系，学区房概念的形成是房产税实施的必然结果。美国社区数量繁多，且在管理体制上各自为政，这也为民众提供了多样化的选择。良好的学区不断吸引年轻家庭迁入，进一步推高房价，房地产税也随之水涨船高。这种正向循环让优质社区越来越好，反之，条件较差的社区则会愈发落后。
美国郊区高中校园
除纽约、洛杉矶、芝加哥等特大城市外，美国大多数城市由城市群构成，每个城市都是独立征收房地产税，独立实施税收管理的实体。鲜明的地区差异性和多样性，保障了人们可以根据自身的经济承受能力进行选择。“无代表，不纳税”的概念在美国人的头脑中根深蒂固，房地产税取之于民、用之于民，社区管理完全由当地居民自主负责。
公开透明的机制既保障了法律法规的执行，也在相当程度上抑制了腐败现象的发生。倘若教育资源、治安、市政养护等不与房产挂钩，屋主便失去了判断房产价值的基础。天下没有绝对的平等，而选择的多样性可以调动每个人的积极性，也提供了阶层上升的路径——这也是美国人很少选择“躺平”的重要原因，毕竟自己的生活可以由自己做主。
美国人对纳税的抵触情绪反映在公共设施上的态度就是够用就好，能用就绝不翻新，以至于在一些非常富裕的社区里，千万豪宅前的马路居然破烂不堪。不是没钱，而是不愿多缴税。
美国富裕社区千万豪宅门前的破败道路
四、房地产税是从生娃到退休的整体性逻辑
美国的房地产税不仅仅是一个地区性税种，它与银行提供的房屋按揭共同构成了一套完整的生活逻辑。生不生孩子、去哪里养育孩子、退休后如何养老，这些人生重要抉择的背后，都有房地产税作为逻辑支撑。
大部分没有学龄儿童的美国家庭，并不会因缴纳房地产税而感到不公，毕竟他们都在享受着郊区和谐安逸的生活环境。孩子长大离家后，父母也临近退休年龄，成为“空巢老人”。这时，他们年轻时购买的房子已经大幅升值，房贷也已还清；卖掉大房，搬到远郊的小户型住宅，不仅能降低生活成本，卖房的差价加上养老金，还能让多数人安度晚年。喜欢热闹的人，会选择离市中心交通便利的两居室公寓；年纪再大一些，也可能搬到南方的“低税州”养老社区。
由此可见，市中心的楼房往往是美国家庭的过渡性居所。南方部分州为吸引退休人群，出台了诸多税收优惠政策。例如，夫妇两人只要有一人年满65岁，就可以申请免除房地产税中用于教育的65%份额，这能为退休老人省下一笔不小的开支。不过，推出这类政策的南方州，仅限于佛罗里达州、乔治亚州等少数地区。
五、人口趋势与地产税的逻辑关系
房地产价值的稳定增长，来源于人口的持续增长；不断有新的购房者“接盘”，是维持房价稳定上升的主要因素，也推动房地产税的主要原因。二战后，美国人口增长呈现阶段性变化，整体增速逐渐放缓：二战结束后的“婴儿潮”时期曾出现生育高峰，1957年生育率达到3.68的峰值；从1965年开始，生育率逐渐下降，目前美国生育率在1.8-2.1之间波动，本土人口已出现负增长。但得益于移民数量的持续增加，美国总人口规模仍在上升。
随着白人人口占比下降，美国社会逐渐呈现右倾化趋势，“移民红利”正逐步消失。总人口增速放缓、结婚人数与新生儿数量锐减，社会老龄化程度将进一步加剧。未来，美国房地产市场会因移民减少导致的人口增速下降，而进入发展不确定的局面。不过，美国家庭的子女数量逐年减少，对于中高端社区的教育水平而言并非坏事——学生数量减少使得师生比升高，这些社区的教育资源会更具优势，教学质量也能继续保持领先地位。
当前中国的人口基数虽然较大，但在低生育率和相对较高的死亡率长期作用下，人口总量将开始快速下降，社会老龄化程度也将极为严重。根据北京大学国家发展研究院张俊妮的研究：如果分年龄生育率和分年龄死亡率保持2023年的水平不变，且不考虑国际移民，83年后（即约2107年）中国人口会回落至4亿左右；届时人口结构将呈现严重的倒金字塔形态，0-14岁儿童占比仅为6.4%，65岁及以上人口占比则高达45.7%（目前65岁及以上人口占比最高的国家是日本，该比例为29.6%）。
按照1.3的生育率模式发展的50年年龄结构预测图
图片来源：北京大学国家发展研究院官网
张俊妮：中国人口结构的特点与未来50年预测
据报道，根据2025年6月住建部的普查数据，中国住房存量已达6亿栋。这一数据表明，我国需要对居住形态做出重大调整，不应再以人口规模为借口继续建设高层高密度住宅，而应着力发展更具可持续性的低密度住宅。
深圳大量建造的超高层住宅项目
六、土地与房地产税的差异化对待
当下国内房产价格被严重高估，这也是很多地方房价下跌超七成仍不见底的原因。更大的危机在于，当原有“房价只涨不跌”的逻辑崩塌后，持续的市场低迷会改变一代人的预期，买房将被看作是不明智的选择。
要改变这一局面，必须为市场提供新的产品，并为社会建立一套全新的整体性逻辑。物极必反，改弦更张是唯一的出路。带有自用土地的低密度住宅的普及，将为收取房地产税提供正当理由；对低密度住宅与高层楼房实行差异化税收政策，无形中也会成为对已拥有高层住宅的业主的一种保护。
日本实行土地与住房分开计税的方式，一户建住房与高层塔楼的计税差异，主要体现在土地分摊面积上：塔楼的户均占地面积很小，因此土地税部分的征收金额也很少。但这种计税方式也引发了争议——在征收遗产税时，高层塔楼的真实价值难以界定，很多富人为规避遗产税而选择购置塔楼房产。
这一现象，也促使日本政府考虑调整塔楼的计税方式。中国的高层住宅占比过大，反而应当借鉴日本的做法，对塔楼与一户建实行差别计税：高楼居住者因土地面积被均摊，应当享受一定的税收优惠。既然高楼的建筑设计寿命为50年，那么理论上讲，到了使用年限后，建筑本身的价值将归零，剩余的仅有土地价值。
而高层住宅的每户均摊土地面积如此之小，那么在计算房地产税时，是否应结合住宅折旧年限逐年递减？是否因楼房的土地价值在购房时已通过土地出让金的形式缴纳，而免于再次计税？房地产价值主要来自于土地的不可再生性。如果单纯按照市场价值征收房地产税，甚至将来还开征遗产税，那么必然会使房价陷入更深的下行螺旋，大部分非一线大城市核心区域的高层住宅，将变成无人接盘的废弃物。
结论
房地产税的征收应当以占有土地的物业为主，税收必须与福利待遇相匹配。当国内的房价卖到了与收入完全不匹配的程度的时候，还要开征房地产税，那么在征收房地产税的地区，普及从小学到高中的十二年义务教育就成了合情合理的诉求。有土地、有权力、能做主、能交易，在此基础上收取房地产税，公众才会愿意接受——因为大家能够理解，房产税是对自身资产价值的支撑，并且在持有房产的过程中，能够享受到房产税带来的各种益处。
完善房地产市场，应重新建立价值匹配的价格体系；应当在房产、教育、市政配套、遗产税等相关管理部门的统筹协调下，构建一套整体性逻辑，将房地产税的征收与教育配套、居民监督结合起来，形成完整而可信的制度体系。如此，才能获得公众的认同，形成健康且可持续的社会发展模式。
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作者：马晓暐
编辑：陈 希
校对：孙玲玲
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