二手房交易避坑清单(按交易流程梳理)

一、签合同前：先筛除“绝对不能买”的房源

1. 产权不清：一票否决项

需重点核实三项核心：房产证是否齐全且真实有效；房屋是否存在隐性共有权人（如配偶、法定继承人等），共有人是否同意出售；房屋是否被查封、抵押，或存在其他限制交易的情形。

建议：务必前往不动产登记中心查档核实，切勿仅依赖卖家提供的房产证复印件。凡是无法出示房产证原件的房源，一律按高风险房源处理，谨慎介入。

2. 隐性债务：不会随交易自动清零

重点核查三类债务情况：房屋剩余房贷是否已结清，抵押是否解除；房屋是否存在物业费、水电费、暖气费等长期欠缴款项；房屋及卖家是否涉及担保纠纷、法院执行案件等，可能影响交易的债务问题。

注意：部分债务虽不依附于房屋本身，不会随产权过户转移，但可能在交易过程中卡住过户流程，导致交易停滞或买家权益受损。

3. 户口问题：提前约定并落实到条款

若房屋内仍有户口未迁出，需明确约定三点：户口迁出的具体期限；逾期未迁出的违约责任（需量化，如每日违约金金额）；是否预留足额尾款作为户口迁出的担保。

提醒：仅口头承诺“保证迁出”，或未明确违约责任的条款，等同于无效承诺，无法保障买家权益。

二、签合同时：紧盯三条“致命且易被忽略”的条款

4. 交房≠过户：明确区分三大时间节点

合同中必须清晰界定三个关键时间：产权过户时间、房屋实际交付时间、交易风险转移时间（如房屋损坏、物业费承担的责任划分节点）。

多数交易纠纷都源于约定模糊，比如“房屋已完成过户，但原房主迟迟不腾房”，本质就是未明确交房与过户的权责边界。

5. 违约责任：需做到“权责对称”

重点核查三类情形的违约责任：卖家逾期交房、无法按时办理过户的赔偿方案；买家因贷款审批失败等原因无法履约的处理方式。

注意：若违约责任仅单方面约束一方（如只约定买家违约责任，未明确卖家义务），这类文书并非平等合同，实则是单方免责条款，需坚决修改。

6. 解约条件：必须约定“可落地执行”

避免此类模糊表述：“因政策原因无法交易，双方协商解决”。需明确约定：何种情形属于不可抗力/政策变动；出现该情形后责任由谁承担；已支付款项（定金、首付款）的退还时间、方式及比例。

三、付款与过户阶段：资金安全优先于合同约定

7. 尾款：买家的核心谈判筹码

切勿提前支付全部房款。合理操作方式：预留一定比例尾款，将尾款支付与房屋交付、户口迁出、各项费用结清（物业费、水电费等）强绑定。

提醒：无尾款约束的交易，买家将丧失后续维权的谈判主动权。

8. 资金走监管：拒绝“口头信任”

无论卖家以何种理由（如急需资金周转）要求直接转账，都需坚持：将房款存入官方指定的资金监管账户，待产权过户完成、买家确认房屋无问题后，再由监管账户放款给卖家。

这一操作既能保障买家资金安全，也能避免卖家因未收到房款而拒绝配合过户，是对双方的双向保护。

四、隐藏真相：中介合同的“默认倾向”

多数购房者容易忽略的一点：中介提供的合同模板，核心是维护中介自身权益，而非保障买卖双方，尤其是买家。当中介称“这是行业通用模板”，潜台词往往是“我们一直按此执行，默认条款对中介更有利”。

若不主动核查、修改条款，合同中未明确的风险，将默认由买家承担。

五、核心总结

二手房并非不能买，关键要做到三点：风险前置排查、条款前置明确、资金控制权前置掌握。只要牢牢把控这三项核心，就能避开90%以上的交易陷阱。