中国的房企负债率都他妈超过80%了，这种高负债运营模式，在过去20年就是个隐患，只不过被火热的市场和连年暴涨给遮掩了，许多开发商为了追求利润最大化，高价拿地借钱拿地，并建造大量楼盘。那段时间的盆满钵满也给他们自己造成了错觉，好像我还挺牛？现如今资金成本上升，企业的负债带来的危机看上去就很扎眼了。
所以，在两三年前，一些企业已经开始做两件事情，一是通过资产出售、债务重组的方式，降低负债率，保证自己的资金链不要出问题。按照全世界的经验来看，这波降负债率应该要到50%左右才会停下。
另一件事，经营性收入逐渐取代销售性收入，开发商在未来很长一段时间里，一定会更加注重租赁业务的发展。包括商业性租赁房和长租公寓，保租房，通过租赁业务带来的稳定现金流，降低对销售市场的依赖和波动性。
从战略上来说，大约是为集团全盘做打算。他们可能想要打造一个全新产品，像10年前那个年代大宁金茂府这样配得上称为“标杆”的产品。毕竟产品都是阶段性的，大宁金茂府时间也久了，需要更新。
如此标杆，能够更好的帮助集团去上海以外的地方做宣传，以及抬高资本市场上的价值。要知道，金茂府作为一个住宅项目，他的影响力是很大的。
每个项目并不意味着我一定要赚钱，要回流，现在很多时候，集团层面考虑的不会是单一项目财务账。所以即便溢价40%会让我的财务账算不过来，但战略目标可能是为了通过瑞虹这个项目，让全国所有想要做住宅更新的城市到上海来考察，然后他能够通过这个项目去外地框定其他的商办项目、园区项目，改造成轻资产运营，这可能才是现在溢价拿地企业的战略目的。
所以，在这种大局面前，一个项目12万楼板价，超过16万开盘价，对开发商本身的财务逻辑还重要吗。
地价不变情况下，售价要涨30%，才能推的动现房售卖，什么样的产品能撑得住30%的差价？
你现在10万的项目，现房销售就会卖13万，这30%韭菜吃不消，开发商也吃不消，要么你喊现房销售的自媒体来垫这笔钱？
我以大宁中建二局的项目为例，他6、7万的楼板价，然后开盘卖14万，现在你要做现房销售，你整个周期至少往后拉两年半到3年，所有财务资本的沉淀，加上在这个流通环节当中企业需要压进去的钱，你至少在原来的基础上还要涨20%~30%，才能够达到公司内部的“平账”。
整个项目70%的融资成本，银行利息你根本是做不到3%的，可能是4%左右。那你如果是3年不考虑任何问题的话，3年光利息就是12%。这只是财务成本的增加。
我并不认为现房销售时，供应链环节，他们供应商会再去做垫资。一旦这个垫资的比例小了，那开发商的融资成本就会更大。
有没有发现一个问题，为什么是国企结合联合体去拿地，没有最小套的要求，也没有保障房的要求？
所以我觉得这个项目其实就是一二级开发联动，他甚至是走了一些城市更新的政策。
钱这方面，从拆迁的角度上来说，现在政府是没有钱的。所有的拆迁资金都是需要由企业先行垫付，但如果一块土地要卖到三四百亿，我并不认为哪一个区属国企能够协调出来这么多自有资金。所以说，这个时候一定是去找能级更高的市属国企来参与掺股。
建造这方面，代建是最轻松的。但只要项目当中的利润量足够，也不一定要找代建。因为你只是一个产品输出，找一个概念公司，基本上都可以帮你把产品给分析的很透彻。
你再细看它的土地文本出让，有一个特别有意思的东西，就是这次出让的土地其实只是很小一块纯住宅用地。接下来的商办会不会有市场化的操盘团队在里面？
外资撤离，这两年在很多行业都不算新鲜话题，但其实所谓的撤离在中国并不容易，如果你的交易模式不是走境外股权交易，其实你这些钱都是被中国人民银行监管，根本出不去。
在我们地产圈，所谓的撤离是指在当下情况，之前在中国高位拿到的一些项目，他们愿意折价出。但如果要通过正规途径，基本上要你出去金额的30%左右来作为你出去的成本，那很多的境外资金，他们思考的点就是我一样要花至少30%的资金，冒着风险把钱弄出去，我还不如用这些资金当中的80%~90%来抄底国内的一些项目，至少我的估值会比我账面上的现金来的更高。
我翻译一下。就是本来你家小区10万一平，现在你想逃出去，但是保护费要交30%，就是你卖出去10万到手才7万。于是你选择不卖了，而是和隔壁小区领居换一套房子，他们小区虽然只能卖8万，但是不用交保护费。所以8万和7万你肯定选8万对不对。
当大家在抢8万这块肉的时候，你发现韩国泡菜出价7.7，日本鬼子出价7.65，印度阿三甚至只要7.58.不说他们8万的小区均价被拉下去，作为隔壁的你，10万还卖得出去吗？
一个项目本来可以50亿做的，动不动一个外资说48亿能做，过几天另一个外资说我47亿就可以了。表面上新闻在宣传房地产市场火热，土地项目得到外资追捧，动动你的菊花想一想，这对你有好处吗？
其实房票的本质，是将土地财政的“物理收入”转化为金融工具的“化学催化”。它或许能在短期内有些益处，但若缺乏对补偿公平性、房价稳定性的制度保障，隐患其实不小。
比如，拆迁居民是否会对可选商品房价值存疑，失去增值预期。那么就有“变相压缩补偿价值”之嫌。
还比如，若房票集中选择某一个区域，甚至某一个小区，那么是否会冲击特定区域楼市，引发价格异常波动；
你要再往深了说，房票制度鼓励银行提供并购贷款、结构化金融工具，但金融机构对城中村项目风险评估一直很谨慎。所以这很难对土地财政有帮助，那么你政策出台的意义，真的仅仅是为了老百姓？
说白了，这就是利益链条的重新切割，乱是一定会乱的，倒卖房票，一房多售这些事情，你不能指望不出现，但只要做好应对方法就可以了。
你拿地成本高了，不代表我国家批给你的价格也会高。如果我真的给你高价了，那也是别的原因，绝对不可能是因为你自己竞价溢价的原因。假如我开发商溢价40%，最后就能得到开盘价也涨40%，那我溢价800%好了呀，反正最后成本都转嫁给韭菜买单。
这么大一块纯宅地的肥肉，还搞联合体，不过表面上只有3家，利益分配的时候肯定不止3家。用菊花想都知道，如果能一家独吃，他们肯定不会愿意拆开3家，现在这样不就是一家吃不下，本金不够才想着拉兄弟一起。可能a开发商能找到副区长，b开发商可以做规划，c开发商能招商引资。然后当中有个人组局。当然啦，如果最后亏钱了，风险也3家平摊，收益低风险也跟着一起低了。
也有人问，这块区域说好了浦发主导开发的，为啥浦发不出来搞。很简单，因为78亿浦发冲不动，他现在的负债很高，一大堆商办要弄，还拍个鸡巴土地。哪有主导开发的房企，一个人把这块区域的土地全包圆了的。
不过我浦发作为这里的亲儿子，他可能是这个事件中暗搓搓赚到最多东西的一方。涨价帮助上园去库存的事情暂且不说，政府卖了地，而我是这片区域的一级开发商，自然有财政返还。
一级开发要有资质的，你华润越秀在这里有资质吗？不能做你去找政府，政府这个时候就会叫浦发出来，然后浦发装模作用先垫资做建设，搞一级开发，去做道路的铺设，城市管网的铺设，完事以后你就发现你所谓的一级开发红利，被浦发吃干净了。并且，溢价40%的钱已经进到了政府基金收入，这和区属亲儿子之间没有相关的联动，你信么？
中海这块地，边上的利园和博华，办公和商业都租的很差，成本至少多20%，那其实就是算大账下来，这里的项目就算还值得博一个住宅回现，也博不出太多溢价了。
可能商业部分没有21%看上去那么赔钱，带商业持有型物业的测算逻辑，自持部分一般按建造成本算，住宅收益能覆盖自持商业的建造成本就能算的过来。
不过，之前很长一段楼市上升期，以万达为首的开发商，就是这么玩自持商业的，但我记得现在除了建设成本之外，至少还要包6年以上的运营成本，并且先商再宅还是先宅再商，还有政府是不是有开业时间等，都会影响最后定价。
从商管角度来说，这个赔钱的处理模型会不太一样。
成本还是要基于项目的定位，所以投资只能做到某个可以套用的模型里面，但是产品一旦出来了，这个逻辑肯定会不一样了，甚至后期退出模式的假设会和他们排布以及物业管理都挂钩。
我如果要操盘这个项目，我会做成长租公寓，然后租给海棠，签约20年，用20年租约来发债，那么最起码前期回本是很快的，而且海棠还是他们自己人。
中海，或者说今天溢价46%的绿城，在过去一年里，大肆收地，更不乏破价地王，只能说现在的地产开发逻辑可能确实不太一样了，首先常规来说，中海的现金流压力不大，所以财务上短期不能回帐他们是可以沉得住气的。或者干脆想的放长生命周期，设计2年，施工3年，前7,8年接受亏钱，最后拉一个15年周期，总账算回来就可以了。
其实我觉得不要误解一个事，溢价10%就是对比限价期间也是正常的，然后就算进成本30%，比起之前中兴路1号的时代，其实不算什么很溢价。
政府也知道你们在搞合伙，这种金主爸爸+会搞运营的组合，一般能拿到的地也都是市区热门地块。
但如果几家单位都是国资，或者平等合伙，那么问题就大了。因为各自有各自的kpi，有时候还是矛盾的指标。国企单位里的问题和矛盾只会无限放大。比如，a企业的指标是去化小户型为主，b企业主要推大户型，那么一房一价制定的时候两家怎么协调。
当然另一方面，合伙拿地也有好处，最基础的组合一般就是大央企+本地国企+品牌代建方。很简单的道理，央企资金雄厚，财务有底。本地国企有和本地政府的沟通优势，代建方有能力做市场化运营。大家各司其职，各自都有自己很牛逼的东西。
这里要补充一句，做市属的这些条规是很大，所以央企不太能够搞定本地政府，一定要本地国企来办。很大比例的条规，他能到市里面有话语权，一定会比央企到市里面的话语权来的高很多。
从太古放弃开始，杨浦真的没想过好好规划，就单纯卖地补充财政收入。
当然，杨浦这个样子也有难处。财政要完成旧改，要保障住房，要美丽家园，这些kpi财政还不是全额，当然只有自产自销这一条路好走。
忽悠开发商拿地，完了以后开发商再去忽悠韭菜，一点毛病都没有。国家发展需要老百姓建设，需要老百姓贡献，需要你自愿当韭菜。
说白了都是土地问题，沿江区域发展相对比较好的两个，前滩徐滨，前滩原来啥都没有，都是农田，徐汇滨江原来基本上都是属于机场集团，在政府和国资的博弈下。很多事情都能够照着原始的意愿一起去走，但是杨浦和虹口，北外滩东外滩最大的问题就是你的业权分散，当中有很多受限制的问题，这个才是导致他开发有点困难的关键点。
虹口应该是在有北外滩规划之前就意识到了，他们本来想以北外滩集团、虹口区政府和上海地产三方的财力去做整个区域的开发。但是他在拆的时候发现沿滨江的那些土地都已经出让了，并且都已经造完了，这是一个无法撼动和更改的事情。
现在杨浦稍微好一点的是把一线滨江的内容给了美团B站，先不谈这些行业到底是不是靠谱，但至少它是在北外滩的布局规划基础上有一定的提升。
但是比起徐滨前滩能够在白纸上画画，还是有很大的阻碍。
早先我说过，国家会通过一线城市去拉标杆做一个区域代表，上海会拔高核心地段的价格去带动全市的价格上浮。所以当徐汇滨江已经卖19.5的时候，我东安新村的定价自然会跳高，这就是所谓的用标杆做价格重塑的逻辑。
把核心地块的土地价格推高后，那么本地国企去接盘拆迁地块的时候，是有很大好处的。一块地价5万的老破小，因为本身自带租售比健康，那么土地评估部门一定会把评估价推高。然后我政府可以用5万的价格拿下来，花个10年时间去收储，最后按照时下6万的价格去评估。
此时无论是从估值还是从时间周期，你去融资一定可以融到5.5万，这多出来的5k，等于白送钱给我去做别的投资。
我以前就说过，东安新村，政府用以上的方式，300亿入场，400亿退场。
所以，东安新村不管是不是市场化开发商去做，甚至港资去做，徐汇资本，徐汇城投这些本地国企，一定会进去分一块蛋糕。
租金在地产圈子的地位其实很高，甚至很多财经经济指标，都要去扒一下租金数据。简单来说，就是租金的上涨和下跌，一般会出现在房价上涨和下跌之前，是一个极大的风向标和预告警示，当然影响了本地人才引进和产业发展的同时，还决定了本地人口结构的组成。
我说的学术一点，就是“全口径收入影响房产估值”。
除了经济大环境不好，地产市场萧条以外，现在的国资已经在做地产项目估值的下调，对应的是他们租金收入和房产估值的预期下调，对于一些外资基金和一些民营企业来说，他们会在租金下降之后估值的7-8折来抄这些资产，甚至是估值再往下走。
在国资外资合力把估值做低以后，商业办公和住宅的单价和租金都会一起被拉低。
很简单的道理，我七折拿下的东西，卖出去或租出去的这个锚点都是七折。必然会影响到普通人挂牌出租的价格，但对于这些地产运营商来说是不亏钱的，亏的只是市场指标。
我们就是这样在不知不觉中，被拉低了租金。
当然嘛，我说的是企业端的，市场端也毫无悬念啊，你们正在租房的人来说说，现在房子租出去难吗。
房地产行业的本质在于债务的转移。只要我们愿意承担债务、增加杠杆，房价就会上涨。也正因为这种上涨，租金带来较低的“资产收益率”，是可以被忍受的。
香港今年楼市火爆的成交量，你去仔细看一下数据，3000万以上的占比是多少，而这部分买豪宅的，在他们网签表格上，全都是普通话拼音，都懂了吗，全是国内土大款去买的。
其他的房子，不管是三五百万刚需房还是千万左右的商品房住宅，各方面都和国内差别不大。
说白了，这部分用于房产的资金，都来自国内的蓄水需求。不怎么景气的市场环境，让大部分投资项目和实体经济资金这几年都被抽出，这庞大的体量形成了一个资产荒的局面。
香港的房产是一种在国际上都能顺利流通的标准金融资产，无论法律保障还是市场规则都清晰明了，因此他的估值有别于国内房产。
这部分国内溢出财富，很容易就会倾向于重注香港房产，更何况，国家层面也不希望这部分资金流向海外，而转化为地产投入香港后，甚至全年高端消费品产业都能跟着一起走高。
这是和上海近2年一样的剧本，刚需偶有起色，商品房死绝了，豪宅卖疯。
这两年世界已经进入一个割裂的状态，最直接的就是地缘政治风险，这个时候评估地产价值最重要的因素变成了“稳定性”和“确定性”，资产的安全权重已经高于增值本身。
香港这个地方，他背靠祖国，同时又可以无缝连接到世界的金融游戏。全世界都很难找到香港这样能规避大部分地缘政治风险，又可以同时获得东西方核心优势的地方。
把自己的资金投入到香港这个角色转变的溢价当中，顺着这波香港楼市价值重估的阶段，其实比你在上海买高土地溢价的新房划算。
香港房产是用土地稀缺性兑换资本流动性。我们内地是政策管控，在居住和增值之间维持平衡。
相对来说，香港的房产还是和国际货币挂钩，并且交易置换都非常自由，可以算全球金融资产的流通媒介。当然，他的风险也是更大。而我们国内的房产，更多和土地财政关联，即便是商品房，在背后也会有国资兜底。他没有跌宕起伏，但肯定是最稳定的资产。
两者本质上的差别，以及在自由市场上的限制范围不同，我认为不太可能有直接的相互传导和借鉴学习的可能性。即便是上海北京深圳的一些房产价格已经和香港价格相差无几，但这波香港楼市的新高，主要是来自资产荒外溢，和国内一线城市的房产多为龙头资产不同，香港的豪宅大多用来投资，甚至投机。国内则是依靠北上深的房产牵制系统性风险。
我们之前说过，房屋买卖越来越像消费支出，这也就意味着房子本身变成了消费品，那么就和商店促销商品一样，卖不掉了就折价出，二手市场下跌就是这么回事。
但新房不一样，他不可能因为市场糟糕，而使开发商急于回笼资金，开出的优惠福利只能是车位券或者免物业费，这一类虚拟资产。价格基本不会降，因为这都是评估过价值的抵押品，如果你降价卖房，相当于你这个楼盘剩余房源估值全部降价评估，此时，银行一定会在第一时间打电话给你，因为你们的抵押品价值低了，所以请追加你的抵押资产配平。
货值的下跌除了让房企集团在资本市场上吃亏，国家也不会轻易让你价格下滑，尤其一线城市和财政收入依赖土地的城市。因为卖出去的地并不能回收回来相应的利润，势必会对此后拿地意愿打下折扣，并且土地价值也会掉价。
以前你断供，银行屁颠屁颠就来，是因为有营收，有些一年靠这个就赚几十亿。现在外环外，或者环沪，三线城市的房子，跌到7折都不到了，他房子收回去，拍一套亏一套，银行又何必让自己亏呢。
从市场角度来说，本来你以为买个法拍房是捡漏，现在市面上挂牌正常的二手价格，甚至有可能比法拍还便宜，那我又为啥要去买法拍房。那么从这个角度来说，意味着银行就算去拍了，也处理不掉这些房子，亏上加亏。可能一直到流拍，吃瓜围观的人都没有。
接下来我说个金融概念，如果你的房子，我没有拍卖，那么在账面上就是“正在还贷”，他是优质资产对吧，随时可以打包资产证券化，对银行来说是好事情。但你如果收回去拍卖，他就从“资”变成了“产”，先是流拍，然后贬值，最后变成坏账，垃圾资产。
而这样的东西多了以后，我银行的信用评级还能好吗。所以当然要让你苟着，你哪怕还我5块钱，你这也算是优质资产，万一哪天缓过来了，我也不至于亏啊。
所以这里就有个小技巧，要是眼下真的遇到难处断供，主动跟银行商量商量，银行一般也不会太为难你。不过前提是，你这房子足够烂，烂到银行不想拍卖。
从国家层面来说，政府跟企业是要分开的。政府做遴选是为了照我自己想要的规划去推进这个事情，那我肯定要寻找“沟通起来最方便”的企业。你如果站在领导的角度上，你也会选国企，最好还是区域国企，因为你关注的只是能不能按照所谓好房子的标准，用最低成本把房子盖好，能不能按照该有的时间把所有的费用都打到我政府账户上？
对于国家来说，他要的合作方是不出错的合作方，是不要给我自己挖坑的合作方。
如果国资在项目里面，这个事大概率就不会出问题。区域层面、市域层面的关系打通非常容易。比如东安这块地，是徐汇的吧，中企和地产集团又是啥关系呢，那么拿了地块的一级开发就不是很奇怪了。
接下来，中企为什么不会尝试自己做。因为体制的关系。比如我找咨询公司帮我做方案，全方位在平面上帮我优化，但你要花的钱是1000万，这可能吗？国资的财务会告诉你，预算只有80万，剩下920万，不会给你批的。在国企的体系内，多一分钱，都不能走账。
如果今天的这个合作关系是给到了宸嘉，或者华润，绿城什么的。那通过他们那个口径，就是两方一个算账的问题了。这就是双方这种模式合作的方法和背后的逻辑。
当然，宸嘉虽说技术入股的比例会高一些，但自己应该也会投那么20%-30%。因为国资没那么傻，你纯粹来蹭一口汤喝，那我不如直接找代建。
不过，这都是房企的算账逻辑，你从客户角度来说，你在市面上看到所有的住宅项目，都没有什么差别。住宅开发商不过就是一个一个集成商。找设计，找施工，他自己只是把资源整合在他自己手上而已。
所以地产的开发逻辑，国家都是从安全垫的角度上来考虑，而开发商也只是从算账逻辑上去考虑问题。
在如此市场背景之下，挑大粪的和戴墨镜的合作，确实会越来越多。因为和村长村书记沟通是需要挑大粪的去，但干活是需要戴墨镜的干。挑大粪的用最省力的方式，赚到了最多的利润。而戴墨镜的，搭着便车能喝口汤。
首先，开发商的债务有没有和银行结算清楚是很重要的，我假设某楼盘1000万打88折，你880万可以带走这套房。那么也就意味着银行给开发商这个项目的评估是比88折更低的，可能估值只有850万。否则对于开发商来说，我不需要担心房子卖不掉，因为我直接抵给你银行，我哪里亏呢？为什么要拼命卖房。
而银行估值850万，不就意味着这套房子如果作为二手入市，现在成交价就是850，所以你需要思考的是，开发商折扣价在银行的评估体系内，他实际值多少钱，这决定了他未来变成二手房出售时的价格。
银行估值走低和土地价格强行拉高，这是一个系统性风险，也是楼市这两年怎么也起不来的关键问题。
接下来一个问题，每个区域所谓的土地评估价，其实是以那个区域当中一些楼盘的拆迁价来定义的。因为它并没有赋能建筑上的品质成本，30年老房子的折旧价格，几乎和土地价格是一样的。
但这两年，出现了很大的一个bug。外环内几乎大部分区域，拍卖价格都远高于动迁房价格。以北外滩为例，拆迁评估价是6万不到，但它边上的地卖给开发商已经到了13万。这个当中的差价已经超过一倍，政府目前最头疼的就是怎么把这个bug解决。
换言之，你正过来推算，那么北外滩的土拍价格就应该是6、7万，但你反过来从市场结果来做导向，金茂濮元如果售卖16万，且能卖完，那么土拍怎么可能只有6、7万。
所以到底是30年的老动迁房价格不合理，还是现在新房按照每年5%平均涨幅往上推是不合理的。
一般来说，除了我们说的土地成本，融资成本，还有一个就是我们称之为资产估值的因素。这东西每一年都会从他新拿到手上来开始做摊销，基本上现在会是按照2%~3%来做，这个折旧就是我在整个生命周期当中需要摊销的东西。
我以中建大宁项目为例。我们国家的房子是按照50年的物理寿命来做的，折下来平均一年就是2%的物理折旧。金茂府一期是2014年的，而等中建的房子进入二手市场的时候，会在27/28年。这个当中和金茂府隔了将近14年左右，那你每一年都是2%的折旧，14年就是将近30%，如果他那边的房子现在卖到16万，算上折旧大概就是12万多，对应的这就是金茂府在中建入市时应该有的价格。
这样的价值差是能够回归到一个市场逻辑的，也是国家在推动的事情。土地价格现在被拿捏在政府手里，它其实对于整个房价的可操控力就是100%的，买卖双方来决定房子价格的上涨与下跌已经是末端了，顶层设计一定是国家决定的，然后由金融机构来决定房价的走势。
当你的土地价值和你的新房价格天花板的下限都被锁死之后，你去拿地价算房子的投资回报率，这才是一个合理的数字。
