在做12月月报的时候，我们就有预判，1月份大概率会延续年底的成交势头。

果不其然，1月上半月的数据出炉了，成交量还是“稳”字当头。

甚至1月份的第二个周末，两天一口气成交2298套，创下近半年新高。

截止到1月14日，上海网上房地产二手房网签约9135套。

如果不是因为元旦3天假期的影响，上半月破万套几乎无悬念。

合理预估，1月份上海二手房成交量依旧会突破2万套大关。

那么，当下的二手市场又有哪些变化？

我们接着来看1月二手房半月报。

截至1月14日

上海二手房总成交约9135套

同比下降约13.2%，环比下降约9.8%

预计全月成交量将站上2万套

全市小区基价约48844元/㎡

同比下降9.7%，环比下降1.4%

01

去化更强了，而供应在放缓

对比近五年同期的二手房成交量，今年1月份上半月成交9135套，位列TOP2，仅次于2025年同期。

2025年的放量，是因为2024年9.29新政的带动；

而今年1月份在没有强政策的刺激下，延续了年底“翘尾”行情，实属不易。

上海二手房正在经历居住需求的自然释放，内部结构也在悄然调整。

好多人（尤其是外地的小伙伴）都觉得，近段时间上海的二手市场好像突然间变得更加活跃了。

实不相瞒，活跃的只是刚需。

我们对比半月度的总价段成交结构，无论是环比还是同比，当下低总价刚需的成交占比，都在强势提升。

1月上半月，300万以下占比已经上升到了64.8%。

这种提升的势头已经持续两年多了，或许还将持续。

就是在当下，内环内有大量的老旧小，以及郊区的远大新，因为价格跌出了性价比，正在吸引刚需上车。

永远不要低估这种生生不息的力量——它正在看不见的地方，悄悄夯实市场的基底。

也许当下你还看不出刚需筑底的迹象，但是想不到哪一天，卖了两三百万的老破小or远大新的伙伴，可能就去买新房或者更高段位的二手房了。

这位伙伴，可能会是你的同事，你的朋友，当然也有可能是你自己。

更值得关注的是供求关系，从2025年10月中旬过后，上海二手房的周度成交新挂比就一直高于1.2了。

最新一周的成交新挂比已经来到了1.7。

也许你会说，这是因为快到年底了，很多潜在卖房房东暂缓挂牌，要等到开春后才进场。

是有部分道理。

但是我们同步去对比去年同期，还是可以明显地感受到，今年年底的这波成交能量，的确有些不一样——

去化在加速，供应在收敛，市场正在自主调节节奏。

如果接下来能够延续这种稳定的势头，上海二手房的挂牌库存，还有望进一步下探。

这一点我们还需要持续观察。

被头部中介隐藏的成交数据找回来了！

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02

二手房主动降库存

在新挂放缓的同时，我们还发现：

上海的二手房还在主动降库存。

即不少二手房东主动撤牌不卖了。

前两天，一房一万发文「上海二手房正在“罢卖”」，就已经揭示了一个真相：

头部中介每10套下架，7套是房东不卖了。

文章底下的评论区有很多可触可感的留言，进一步印证了数据的真实性。

肉眼可见，头部中介挂牌量从去年小阳春后持续下滑，已经追平至2023年年底。

当然，除了房东主动撤牌不卖了，这里面也有头部中介内部清理高价房源的原因。

反正不管怎么说，一个直观感受是：

市场上可看的房子在变少，供需天平正在悄悄调整。

信心指数微升，但预期依然脆弱

从下图就可以看到，近期不调价的房东占比逐步提高，已超9.5成；

而在调价的房东里面，绝大部分的房东都在降价，涨价的是极少数。

当然，我们从上面这个图表中，还能看到一点点“向好”的迹象，那就是降价房源的占比，也在逐步收缩。

当下的上海二手房市场，已经浮现了诸多不一样的“积极苗头”。

• 成交量稳中有韧，刚需持续入场；

• 供应端理性收缩，供需天平进一步调整；

• 房东预期渐筑铁底，降价态势慢慢收敛……

2026年的开头，上海二手房市场用一份“稳”字当头的半月报，默默传递着一个信号：

当最朴素的需求开始持续释放，价格的泡沫逐步被时间消化，市场的自我修复能力正在不断激活。

上海二手房接下来会不会迎来市场的春天，我们拭目以待！

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