央行重磅政策落地，商业地产市场迎来历史性调整。2026年1月15日，央行副行长邹澜在新闻发布会上宣布，将会同金融监管总局，把商业用房购房贷款最低首付比例统一下调至30%，政策即刻生效无过渡期，一举打破此前商办房普遍40%-50%、部分项目达60%的高首付壁垒，精准助力商办地产去库存、促流通。
一、 政策核心内容与出台背景
本次政策核心为全国统一商办房最低首付至30%，覆盖商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等全品类商业用房，直击当前商办地产市场核心痛点。
当前全国商办地产库存压力突出，业内数据显示全国商办空置率超20%，二线城市核心商圈空置率创历史新高，多数城市去化周期达30个月，部分甚至超50-70个月；叠加二手商办物业价格大幅下跌，不仅影响整体物业价值稳定，更制约企业资金链周转。58安居客研究院院长张波指出，相较于住宅，商办地产库存积压与流动性难题更显著，亟需政策助力打通循环。
二、 降低入市门槛，双向激活需求与业态转型
首付比例下调直接大幅降低投资与自用门槛，惠及个人投资者与中小企业主。
以总价500万写字间为例，旧政首付需200-250万，新政仅需150万，门槛直降50-100万；100万的商业公寓，首付从50万降至30万，节省资金可用于运营或装修，缓解创业置业双重压力。
中指研究院表示，门槛降低将直接提升商办市场活跃度，同时推动行业从“开发销售”向“运营服务”转型。随着租赁市场崛起，投资者将商办物业改造成长租公寓、酒店式公寓等业态的意愿将进一步增强，拓宽商办地产利用场景。
三、 政策覆盖全品类，市场快速响应落地
此次政策覆盖全类型商办产品，且并非“一刀切”，明确商业银行可根据借款人信用、还款能力，在30%最低首付基础上自主确定具体比例，优质客户有望享受更优条件。
政策发布后市场反应迅速，多家银行紧急部署落实细则，启动信贷系统参数调整，确保当日可按新政受理贷款；资本市场同步响应，A股地产板块应声上涨，多家商业地产开发商股价涨幅超5%。
四、 联动配套政策，加速去库存提效资源配置
此次首付下调，核心目标是助力商办地产去库存，同时与各地已出台的配套政策形成合力，提升商业地产利用效率。
目前多地已推出支持举措，上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、租赁住房等功能，助力区域融合；杭州优化存量空间盘活机制，允许临时变更房屋用途。
张波强调，首付下调能引导资源向高效领域流动，让位置不佳、运营不善的商办项目迎来新机遇，通过重新规划改造，提升整体利用价值。
五、 机遇相伴风险，理性投资是关键
政策释放利好的同时，专业人士也给出审慎提醒，需警惕潜在风险。
1. 核心竞争力仍为运营：商业地产核心是经营而非单纯投资，低门槛或吸引无运营能力者盲目入场，易陷入“买后租不出”困境，地段、运营能力与租户质量仍是核心考量；
2. 银行风控升级：商办贷款风险高于住宅，首付下调扩大银行风险敞口，监管已要求银行严格审核借款人现金流与还款能力；
3. 持有与变现成本高：商办物业物业费、水电均为商用标准，持有成本高，且40年产权交易税费远高于住宅，未来转手难度较大。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去商办贷款因防控炒作长期执行低杠杆，如今炒作风险褪去，面对过剩现状与合理结构性需求，放开首付限制具备合理性。
此次央行商办首付政策调整，叠加各地配套支持举措，形成政策合力，既为市场释放积极信号，也推动商业地产逐步摆脱库存积压困境。目前已有开发商着手调整营销策略，抢抓政策红利，未来商办市场有望朝着更健康、活跃的方向稳步发展。
